Outsourcing oder Insourcing? Im Hinblick auf das Asset Management von Immobilien scheiden sich an dieser Frage die Geister. Die Diskussion geht jedoch am Kern des Problems vorbei. Denn wichtig für ein qualitativ hochwertiges Asset Management ist nicht der Unternehmensstempel. Entscheidend ist vielmehr der Grad der fachlichen und regionalen Spezialisierung des Asset Managers. Im Gegensatz zum Property Management ist Asset Management kein Massengeschäft. Das Tagesgeschäft des Property Managers besteht darin, die Forderungen von Eigentümern und Mietern schnellstmöglich zu erfüllen. Wer hier nicht für jede Nebenkostenabrechnung bei Null anfangen muss, kann Skaleneffekte zu seinem Vorteil nutzen.
Anders der Asset Manager: Für ihn ist jedes Projekt ein Einzelfall, den es individuell zu betrachten gilt. Seine Leistung bemisst sich danach, inwiefern er als Schnittstelle zwischen Eigentümer und Property Manager eine symmetrische Kommunikation etablieren kann. Symmetrisch bedeutet: Er fungiert in beide Richtungen als Sender und Empfänger. Informationen gehen sehr häufig einfach deshalb verloren, weil zwischen Asset und Property Manager keine regelmäßigen Gespräche stattfinden, in denen Probleme offen angesprochen werden können. Konsequenz: Asset Manager und Eigentümer sind oft nicht auf dem neuesten Stand und können Optimierungspotenziale ihrer Immobilie gar nicht oder nur zeitverzögert realisieren. Doch um sowohl vom Eigentümer als vom Property Manager als Gesprächspartner nicht nur ernst genommen, sondern auch als solcher gesucht zu werden, muss der Asset Manager als Experte in seinem Segment überzeugen - und das funktioniert nur durch fachliche Spezialisierung, zum Beispiel auf eine Nutzungsart.
Aber nicht allein fachliches Wissen ist entscheidend. Der Asset Manager muss sich auch als Property-Manager-Führungskraft begreifen und als solche die ihm nachgeordneten Property Manager zur aktiven Kommunikation animieren. Das erfordert vor allem aktives Beziehungsmanagement. Dazu muss der Asset Manager vor Ort präsent sein und die Beziehung zu den Property Managern pflegen. Gerade bei großen Portfolios ist deshalb eine regionale Spezifikation des Asset Managements notwendig.
Damit eine solch enge Zusammenarbeit zwischen Property Management und Asset Management gelingt, sollte der Asset Manager eine strategische Allianz mit dem Property Manager eingehen.
Das kann im engsten Sinne zu einer juristischen und wirtschaftlichen Beteiligung am Property Manager führen. In jedem Fall muss sich der Asset Manager inhaltlich und persönlich auf eine enge Kooperation einlassen - nur dann funktioniert die symmetrische Kommunikation, die Kommunikation auf Augenhöhe.
Dr. Axel Froese, Head of Asset Management, Cordea Savills Deutschland