In eine fast schon tot geglaubte Immobilienanlage kommt scheinbar neues Leben. So sollen sich CDU, CSU und FDP bei ihren Koalitionsgesprächen zur Bildung einer neuen Bundesregierung auch über die Zukunft der deutschen Real Estate Investment Trusts (REITs) unterhalten haben. Das allein beflügelt schon die Fantasie börsenaffiner Immobilienakteure, während den Kritikern dieses Anlagevehikels schon wieder Böses schwant. Werden die Stimmen aus den Verhandlungsräumen der Neu-Koalitionäre richtig gedeutet, dann könnte die Exit-Tax, die Steuererleichterung für das Heben von in Immobilien verbauten stillen Reserven, verlängert werden. Dazu wäre freilich Eile geboten, denn die bisherige, auf drei Jahre begrenzte Regelung läuft zum Jahresende 2009 aus.
Aber: Seit Einführung der steuertransparenten Form der Immobilien-AG im Jahre 2007 haben gerade einmal zwei Immo-bilien-Aktiengesellschaften den vollen REIT-Status erlangt, acht Gesellschaften hängen in der Vor-REIT-Warteschleife und nur drei weitere Unternehmen äußerten REIT-Ambitionen. Diese Entwicklung lässt eigentlich nur den Schluss zu, dass das Konstrukt offensichtlich an den Bedürfnissen des Marktes und seiner Akteure vorbeigeht. Daran hat auch die Exit-Tax nichts geändert. Auch die Industrie, deren gewaltiges Immobilienvermögen mit der neuen Anlageform "aktiviert" werden sollte, zeigte dem REIT bislang die kalte Schulter. Das freilich konnte wenig verwundern, denn die Unternehmen, welche die Immobilie nicht als Kernkompetenz betrachten, haben es trotzdem sehr gut verstanden, ihre Liegenschaften steueroptimiert zu managen und zu bewirtschaften. Und sie dürften auch in Zukunft wenig Interesse verspüren, ihre Immobilien und die darin und darauf stehenden Produktionsanlagen am Markt vagabundieren zu sehen. Mit den bewährten Spezialfonds stehen ohnehin bereits steuertransparente Verpackungsformen für Immobilien zur Verfügung.
So interessieren sich bislang nur börsennotierte Immobiliengesellschaften für den REIT. Allerdings scheitern die meisten an den harten Bedingungen. Allein das geforderte Eigenkapital, welches 45 Prozent des "unbeweglichen Vermögens" ausmachen muss, haben viele nicht. Das soll sich jetzt ändern. Angesichts des spürbar besseren Börsenumfelds drängen die Unternehmen an den Kapitalmarkt und werben frische Gelder ein. Nachdem die Deutsche Euroshop im Juli dieses Jahres mittels Kapitalerhöhung 67 Millionen Euro einsammelte, war im September und Oktober die Deutsche Wohnen AG nachgezogen und hat sich 250 Millionen Euro besorgt.
Dass diese Kapitalerhöhungen den Aktienkursen nicht geschadet, sondern sie sogar noch beflügelt haben, lässt auch andere Gesellschaften auf das Wohlwollen der Anleger hoffen. So sind jüngst der IVG Immobilien AG über die Emission von zehn Millionen neuen Aktien 72 Millionen Euro zugeflossen. Allerdings taugen Kapitalerhöhungen in der Regel nicht zur Schuldentilgung, sondern sollen Expansionsbestrebungen finanzieren. So begründet auch die IVG ihren Kapitalhunger mit Wachstumsambitionen. Denn unter den Immobilien-Aktiengesellschaften wächst die Hoffnung auf eine Erholung der Immobilienmärkte schon im Jahr 2010. Bis dahin sollen die Kriegskassen gefüllt sein.
Derweil sendet die angehende Bundesregierungskoalition einen zusätzlichen Impuls in den Markt: REITs sollen künftig auch in Wohnungen investieren dürfen. Diese Ankündigung kommt freilich nicht überraschend, bestand doch zwischen den künftigen Regierungsparteien bereits vor der Wahl in diesem Punkt weitgehend Einigkeit. Zudem galt die Aufhebung des Investitionsverbots in Wohnungen unter politischen Beobachtern und Interessenvertretern ohnehin nur als eine Frage der Zeit. Derweil jubilieren Teile der Wohnungswirtschaft, während vor allem dem Mieterbund die "Aufweichung" des REIT-Gesetzes ein Graus ist.
Dass Wohnungen dadurch zu Spekulationsobjekten werden, ist jedoch erst zu befürchten, wenn auch die gesetzlichen Einschränkungen des Immobilienhandels aufgehoben oder gelockert werden. Dafür fehlen bislang die Indizien. Zudem könnte sich die Euphorie der Einen und die Angst der Anderen sehr schnell verflüchtigen, wenn es um die Details der Gesetzesnovelle geht. Zum Beispiel: Wie wird künftig mit der EK02-Problematik verfahren? Ist die Börsennotierung zwingend? Bleibt die Streubesitzanforderung erhalten? Diese und weitere Fragen sind noch zu klären, bevor der deutsche REIT wirklich wachgeküsst wird. Red.