Das aktuelle Konjunkturumfeld stellt private und institutionelle Investoren bei der Anlage von Vermögenswerten zurzeit vor eine schwierige Aufgabe. Die Zinsen im Euroraum befinden sich auf einem historischen Tief, und noch immer deutet nichts auf eine Kehrtwende der Europäischen Zentralbank (EZB) hin. Zwar rechnen immer mehr Volkswirte in absehbarer Zeit mit ersten Leitzinsanhebungen in den USA und in Großbritannien, doch in Europa muss die EZB ihre Entscheidungen vor dem Hintergrund einer äußerst heterogenen Entwicklung im Euroraum treffen.
In einigen Ländern, so beispielsweise auch in Deutschland, wären bei isolierter Betrachtung höhere Zinsen durchaus angemessen. Weite Teile Europas, darunter auch große Volkswirtschaften wie Frankreich und Italien, befinden sich jedoch nach wie vor in einer schwierigen konjunkturellen Situation, sodass sich die EZB erst kürzlich sogar zu einer weiteren Leitzinssenkung entschloss. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihen dürfte damit auf absehbare Zeit unterhalb der Inflationsrate verharren, sodass für konservative, sicherheitsorientierte Anleger ein großer Teil ihres herkömmlichen Anlageuniversums nicht zur Verfügung steht. Skeptiker sehen in Europa bereits japanische Verhältnisse heraufziehen - eine Situation also, in der die Zentralbank auf Jahre hinaus keinerlei zinspolitischen Handlungsspielraum mehr hat.
Festzinsanlagen werden damit auf absehbare Zeit nur eine geringe Rolle spielen können, weil mit ihnen keine realen Vermögenszuwächse erzielbar sind, sofern man sich nicht auf im Vergleich zu deutschen Bundeswertpapieren deutlich höhere Bonitäts- oder Währungsrisiken einlassen will. Aktien kommen als Alternative nur bedingt in Frage. Zum einen werden sie wegen der damit verbundenen Volatilitätsrisiken von vielen sicherheitsorientierten Investoren nur begrenzt zur Anlage genutzt. Und zum anderen ist die Entwicklung an den Aktienmärkten derzeit zunehmend durch Unsicherheit aufgrund der politischen Krisen in Osteuropa sowie im Nahen Osten und wegen der nach wie vor unbefriedigenden Konjunkturentwicklung in Kerneuropa geprägt.
Anlagealternativen
Der klassische Ausweg aus einer unbefriedigenden Situation an den Wertpapiermärkten sind verstärkte Investitionen in Sachwerte, insbesondere in Immobilien. Doch an den für konservative Investoren interessanten Immobilienmärkten ist seit einiger Zeit eine Yield Compression, also eine Rückgang der Renditen, zu beobachten, die potenziell verkaufswillige Eigentümer von Immobilien freut, neue Engagements jedoch vielerorts erschwert. Denn die Tatsache, dass sich Investoren mangels anderer Anlagealternativen zunehmend auf die Immobilienmärkte konzentrieren, hat die Preise für Investmentimmobilien vielerorts deutlich ansteigen lassen, während dies für die Mieten nicht im selben Maße gilt. Insbesondere im sogenannten Core-Segment, den zentralen 1A-Lagen der großen Metropolen, ist mittlerweile ein scharfer Käuferwettbewerb entbrannt.
Wer sich nicht mit einem von vornherein durch eine geringe Anfangsrendite limitierten Investmenterfolg zufrieden geben möchte, hat daher nur zwei Möglichkeiten. Die eine Möglichkeit wäre ein Ausweichen auf sogenannte Valueadded-Objekte oder opportunistische Investments, die ein deutlich höheres Renditepotenzial bieten, aber eben auch mit entsprechend höheren Investitionsrisiken verbunden sind. Viele Investoren, die in den zentralen Lagen der Metropolen nicht mehr fündig werden, weichen bereits auf Objekte in peripheren Bereichen dieser Standorte aus.
Die andere Möglichkeit, der Yield Compression zu begegnen, ist die Fokussierung auf Standorte und Objektkategorien, die weniger im Fokus internationaler Investoren stehen, aber gleichwohl attraktive Rahmenbedingungen bieten. Letzteres setzt jedoch eine intensivere Auseinandersetzung mit der Immobilie voraus - und damit eine umfassende Asset-Kompetenz des Investors beziehungsweise des für ihn tätigen Asset Managers.
Insbesondere im Bereich der indirekten Immobilienanlage wird das Vorhandensein der notwendigen Asset-Kompetenz unter den aktuellen Bedingungen zum entscheidenden Erfolgsfaktor, denn es ist ja gerade das Fehlen eigener Ressourcen in diesem Bereich, das viele private und institutionelle Investoren veranlasst, nicht direkt in Immobilien zu investieren, sondern auf indirekten Wege einen Vermögenswert inklusive des entsprechenden Asset Managements zu erwerben.
Dabei geht es ausdrücklich nicht nur um eine effiziente, werterhaltende und -steigernde "Verwaltung" der Immobilie während der Haltedauer. Vielmehr kommt es darauf an, auf der Basis eines umfassenden Markt- und Produktverständnisses in jeder Phase des Investitionszyklus die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dies gilt für die Auswahl der infrage kommenden Märkte, Standorte und Objekte ebenso wie für die Auswahl der Mieter, das laufende Asset und Property Management der Immobilie und die erfolgreiche Strukturierung und Umsetzung des Exits.
Wer über die notwendige Asset-Kompetenz und einen guten Marktzugang verfügt, kann sich bereits im Vorfeld der eigentlichen Investition einen Startvorteil erarbeiten, indem Standorte und Objekte identifiziert werden, die bei Wettbewerbern mit weniger eigener Immobilienkompetenz und einem engeren Marktzugang mit hoher Wahrscheinlichkeit durchs Raster fallen würden. So konzentrieren sich beispielsweise viele internationale Investoren in Deutschland deshalb auf die großen Metropolen, weil dort ein für sie relativ hohes Maß an Markttransparenz gegeben ist.
Das bedeutet aber im Gegenzug nicht, dass beispielsweise sogenannte B-Städte weniger transparente Märkte seien. Wer mit auf den lokalen Markt fokussierten Beratern kooperiert oder die entsprechenden Märkte selbst über längere Zeit sondiert hat, wird die Situation dort mindestens ebenso transparent einschätzen können wie in Frankfurt am Main, Berlin, München oder Hamburg. Mit fundierter Marktkenntnis und entsprechenden Erfahrungen lassen sich selbst in Märkten und Marktzyklusphasen, die von anderen Marktteilnehmern teilweise als "schwierig" eingeschätzt werden, interessante Investitionsmöglichkeiten identifizieren und attraktive Immobilien erwerben. So ist beispielsweise der niederländische Büroimmobilienmarkt in der jüngsten Vergangenheit von vielen Investoren gemieden worden, weil sie sich durch die relativ hohe durchschnittliche Leerstandsrate verunsichern ließen. Tatsächlich aber ist der Büromarkt in den Niederlanden im Vergleich zu den meisten anderen Ländern äußerst kleinteilig und heterogen.
Standorten mit überdurchschnittlich hohen Leerständen, die oft auf spekulatives Bauen in verkehrsmäßig schlecht angebundenen Lagen oder veraltete Bausubstanz zurückzuführen sind, stehen andere Lagen gegenüber, in denen hochwertige Büroflächen in modernen, energieeffizienten Neubauten sehr gefragt sind und dementsprechend gut und langfristig vermietet werden können. Dabei handelt es sich in der Regel um zentrale Lagen von großen Metropolen - beispielsweise Rotterdam - oder um Standorte, die mit einer hervorragenden Verkehrsanbindung und einem besonderen Mix von ortsansässigen Unternehmen und Institutionen wie etwa wissenschaftlichen Forschungseinrichtungen aufwarten können.
Erfolg in "schwierigen" Märkten
Ein zweiter wichtiger Aspekt ist die Auswahl der Objekte. Ein klassisches Bürohochhaus in Frankfurt mag für viele Investoren der Inbegriff eines Gewerbeimmobilieninvestments in Deutschland sein - allerdings konkurrieren um ein solches Objekt auch zahlreiche Investoren, die darüber hinaus nur wenig konkrete Vorstellungen vom deutschen Immobilienmarkt haben. Ein revitalisierter Bürobau in zentraler Lage einer B-Stadt oder ein moderner Bürobau in einer nicht zentralen, aber verkehrsmäßig hervorragend angebundenen Mikrolage sind unter Rendite- und Sicherheitsaspekten jedoch häufig die bessere Wahl, weil sie sich in einem kleineren, aber eben auch besser berechenbaren und weniger volatilen Markt befinden.
Dasselbe gilt übrigens nicht nur für Deutschland, sondern auch im europäischen Ausland wie beispielsweise in den Benelux-Staaten. Investments in zentralen Lagen großer Metropolen können durchaus auch interessant sein, wenn sie zu einem attraktiven Einstandspreis realisiert und beispielsweise langfristig an eine staatliche oder kommunale Institution oder einen bonitätsstarken Industriekonzern vermietet sind.
Die Auswahl der Mieter beziehungsweise Nutzer einer Gewerbeimmobilie ist ebenfalls ein Punkt, der häufig unterschätzt oder nur oberflächlich betrachtet wird. Bei vielen Investoren sind Behörden, kommunale Unternehmen und andere staatliche Institutionen als Mieter besonders beliebt, weil sie über eine hohe Bonität verfügen und häufig bereit sind, sehr langfristige Mietverträge abzuschließen, was wiederum eine hohe Einnahmensicherheit für den Vermieter bedeutet. Wer sich in diesem Marktsegment als verlässlicher Partner bewährt hat und entsprechende Referenzen vorweisen kann, kann dadurch Zugang zu interessanten Investitionsmöglichkeiten erhalten, die weniger profilierten Marktteilnehmern nicht im selben Maße offenstehen.
Last but not least kommt es unter den Bedingungen der aktuellen Yield Compression mehr denn je darauf an, intensiv mit den erworbenen Immobilien zu arbeiten. Auch diejenigen Asset-Manager, die sich nicht auf Projektentwicklungsrisiken einlassen oder beispielsweise bewusst in Revitalisierungsprojekte investieren wollen, sollten zumindest in einem Umfang über eigene baufachliche und immobilienwirtschaftliche Kompetenzen verfügen, der ihnen ein kontinuierliches immobilienwirtschaftliches Monitoring ihrer Investments und die fundierte Begleitung und Kontrolle notwendiger Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen erlaubt. Nur dann können die Immobilien in einem Zustand erhalten werden, der im Falle eines Exits einen attraktiven Veräußerungserlös ermöglicht und der sie bei Anschlussvermietungen im Wettbewerb mit anderen Objekten im selben Markt erfolgreich bestehen lässt.