Der Wohnimmobilienmarkt hat sich in der Corona-Pandemie bislang als besonders widerstandsfähig erwiesen. Die Nachfrage nach Finanzierungen im Immobilienbereich ist weiterhin hoch. Doch obwohl die Zinsen anhaltend niedrig sind, erhalten Unternehmen oft nicht die benötigten Kredite. Mezzanine als Hybridform zwischen Eigen- und Fremdkapital ist ein Ausweg aus dem Finanzierungsdilemma und wird mehr und mehr zum Standard. Das wirtschaftliche Umfeld hat die Phase niedriger oder sogar negativer Zinsen weiter gefestigt, doch Banken sind in den vergangenen Jahren zunehmend restriktiver geworden, wenn es um die Kreditvergabe geht.
Die Vorschriften für Banken sind seit der großen Finanzkrise sukzessive gestiegen - und ein Ende ist nicht in Sicht. 2021 wird laut dem BF.Quartalsbarometer (Q4/2020) herausfordernd: Wenn die Pandemie überstanden sei, müssten sich die Banken parallel mit den Anforderungen von ESG und Basel IV befassen. Die Einführung von Basel IV wurde zwar Corona-bedingt auf 2023 verschoben, kommt aber unausweichlich. Die Richtlinie sieht vor, dass die Banken mehr Eigenkapital unterlegen müssen. Mit den neuen ESG-Anforderungen der EU rollt derweil "die umfassendste Regulierungswelle seit Jahren" auf die Geldinstitute zu. Mezzanine-Kapital, das verschiedene Ausgestaltungen annehmen kann, meist aber als Nachrangdarlehen umgesetzt wird, entwickelt sich folglich immer mehr zu einem stabilisierenden Faktor in der Immobilienfinanzierung.
Die Zahl der Akteure am deutschen Markt für Nachrangfinanzierungen ist laut FAP Mezzanine Report 2020 seit 2018 von 136 auf 155 gewachsen. Knapp 20 Prozent zusätzliches Mezzanine-Kapital floss 2020 in die Projekte. Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist um durchschnittlich 13 Prozent gestiegen. Bei Nachrangdarlehen wird Mezzanine-Kapital immer im Fremdkapital bilanziert, aus Banksicht wird es hingegen zum wirtschaftlichen Eigenkapital gezählt. Damit wird nicht nur die Bonität eines Unternehmens erhöht, sondern auch seine Handlungsfreiheit unterstützt.
Der Prozess, den passenden Finanzierungspartner zu finden, erweist sich bei Mezzanine-Kapital jedoch häufig als komplex und träge. Geeignete Investoren kennenzulernen ist für Kapitalsuchende nicht einfach und das Matching vom Zufall abhängig. Die Erwartungen der Parteien liegen oftmals weit auseinander. Am Ende scheitern viele Fälle, weil das Projekt gar nicht zum Investmentprofil des Investors passt oder die Preisvorstellungen zu weit aus einander gehen. Standardisierte, hinsichtlich des Datenschutzes gesicherte Prozesse über digitale Plattformen schaffen von Anfang an mehr Transparenz für beide Seiten. So erleichtert eine Vorselektion das Suchen und Finden erheblich, wenn beispielsweise mehrere Investoren gleichzeitig angesprochen werden können und Angebote besser vergleichbar sind.
Wenn die hinterlegten Investmentkriterien ausweisen, ab welcher Summe der Investor einsteigt, welche Vorstellungen es in Bezug auf Assetklasse, Laufzeit, Lage, Kapitalhöhe oder Sicherheiten gibt und auf welche Details es bei der Projektdarstellung ankommt, dann werden Rückfragen obsolet. Wenn zudem alle Dokumente digital leicht auffindbar an einem sicheren Ort liegen und die Vollständigkeit von Unterlagen gegeben ist, kann der Kapitalgeber eine schnelle Projektprüfung vornehmen. Die Standardisierung und Automatisierung des Prozesses schafft nicht nur Effizienz, sie schafft auch eine gute Basis für die persönlichen Verhandlungen und vermeidet Enttäuschungen - auf beiden Seiten.
Georg Stampfl, Geschäftsführer, Mezzalite GmbH, Wien
