Vor einigen Jahren wurde in Deutschland noch viel über die "autogerechte Stadt" diskutiert - ein möglicher Ausbau der Parkhausinfrastruktur galt als unzeitgemäß. Doch die Realität ist und bleibt eine andere: Bis auf die Schweiz und die Niederlande steigt die Zahl der Kfz-Neuzulassungen in Europa Jahr für Jahr an. Allein im vergangenen Jahr wurden hierzulande 7,1 Prozent mehr Autos angemeldet als im Vorjahr. In Mittelosteuropa liegen die Steigerungsraten noch deutlich höher. Beispiel Polen: plus 18,5 Prozent. Was möglicherweise schlecht für die Umwelt ist, ist gut für Parkhausinvestoren.
Bis vor zwei oder drei Jahren gehörte "Parkern" beispielsweise mangels Attraktivität aus Sicht der Berlin Hyp zu den ausgeschlossenen Assetklassen. Ganz anders klingen mittlerweile die Stimmen vieler Akteure. So erwartet der Finanzberater Catella ein deutliches Wachstum der Preise beziehungsweise der Gebühren. Die Zahlungsbereitschaft der Parkraumnutzer nehme deutlich zu - bei gleichzeitiger Abnahme der durchschnittlichen Nutzungsdauer. Als besonders attraktive Anlageobjekte betrachte man Parkhäuser, die von verschiedenen Mietergruppen in Anspruch genommen werden.
Ein "hybrides Parkhaus" sei strukturell besser aufgestellt, als ein Parkhaus, das nur im monofunktionalem Gebrauch sei. Martin Eberhard von Bouw fonds ergänzt: "Die makroökonomischen Rahmenbedingungen sind günstig." Der Trend zur Urbanisierung nehme zu - ebenso die Zahl der Haushalte. Beides führe so zu einer steigenden Nachfrage nach Parkraum, aber auch zu steigenden Parkgebühren. "Geparkt wird immer", brachte er es auf den Punkt. Sicher ist es auch ein Vorteil, dass die reinen Baukosten im Vergleich zu anderen Immobilien relativ stabil geblieben sind. Schließlich gibt es für diese Objekte keine strengen Energieund Dämmvorgaben. Darüber hinaus sind Systemanbieter, die Fertigteile und Stahlkonstruktionen aus einem Guss böten, immer noch wesentlich kostengünstiger als konventionelle Anbieter. Er sehe derzeit für sein Unternehmen Ausschüttungsrenditen von 4,5 bis 5,5 Prozent. Für den Investor ergebe sich eine IRR von sechs bis sieben Prozent.
Aber es gibt auch viele Faktoren, die die allzu optimistischen Einschätzungen etwas dämpfen: Mittlerweile werden aufgrund von Flächenmangel und auch aus ästhetischen Gründen kaum noch oberirdische Parkhäuser in gefragten Citylagen genehmigt. Eine mögliche Alternative ist der Bau unterirdischer Stellplätze. Problem: Der Bau solcher Objekte ist erheblich teurer. Nach Angaben von Sascha Stabenow, Senior Projektentwickler bei der Arcadia Investment Group, sind die Erdarbeiten und die Beleuchtung deutlich aufwendiger. Während die Kosten eines Parkhausstellplatzes in der Regel zwischen 5 000 und 10 000 Euro lägen, seien es bei einem Tiefgaragenplatz in der Regel zwischen stolzen 20 000 und 30 000 Euro. Daher sei es eine Herausforderung, ein wirtschaftlich tragfähiges Umsatzpotenzial für die Realisierung von Tiefgaragen zu erkennen. Auch darf nicht vergessen werden, dass die Fahrzeuge immer breiter werden. Heutzutage sollten die Stellplatzbreiten bei mindestens 2,50 liegen. Es kommen also einfach weniger Fahrzeuge unter. Das bedeutet weniger Einnahmen pro Fläche.
Die Berlin Hyp tut also gut daran, bei dieser Assetklasse - im Gegensatz zu manch anderer - weiter Vorsicht walten zu lassen. Nach den weisen Worten von Gero Bergmann, Mitglied des Vorstands, werde "die Nische eine nicht vergleichbare Bedeutung wie Logistik oder Hotel erlangen." Man erwarte einen stärker werdenden Wettbewerb, was aufgrund des Runs auf Immobilieninvestments durchaus eine realistische Einschätzung ist. Was allerdings weniger nachvollziehbar ist, ist die Unterstellung einer fallenden Nachfrage. Angesichts des anhaltenden Runs auf Autos ist diese Annahme nicht durch die Fakten gedeckt. Selbst die Zunahme von "Carsharing"- Angeboten wird daran nichts ändern. Ganz im Gegenteil: Mit mehr Anbietern auf diesem Segment steigt auch die Nachfrage nach festem zentralen Parkraum. dro