Unsere Speckgürtel wachsen - zumindest, wenn es um die urbane Logistik geht: Vor einigen Jahren war eine Entfernung von 20 bis 30 Kilometern zur Innenstadt gerade so akzeptabel. Infolge des rasanten Wachstums der Ballungsräume werden es aber bald 40 Kilometer oder sogar mehr sein - gerade für einige Branchen wie die Bauindustrie, die stärker auf die Kosten achten müssen als beispielsweise Onlinehändler. 10 bis 20 Kilometer an zusätzlichem Radius bedeutet, dass sich die potenzielle Größe der Logistik-Speckgürtel je nach Standort und lokaler Infrastruktur inklusive verfügbarer Autobahnzugänge teilweise um über 1 000 Quadratkilometer erhöht. In manchen Ballungsräumen werden Hunderte von Umfeld-Kommunen plötzlich als Logistikimmobilienstandort relevant. Vor allem durch die große wirtschaftliche Diversifizierung gelten die Ballungsräume und ihre Umgebung als krisensichere Investitionsstandorte. Ob Produktion, Industrie oder Handel - alle suchen die Nähe zu den Metropolen. Der Nutzermix sorgt für eine permanente Nachfrage und eine extreme Konstanz.
Dass Vielfalt zur Risikominimierung beitragen kann, zeigt sich auch in der aktuellen Corona-Krise. Während die Speckgürtel mit einem breiten Spektrum an unterschiedlichen Branchen und Nutzern kaum Einbrüche zu befürchten haben, sind bei fokussierten Logistikstandorten ganze Regionen von einem einzigen Industriezweig abhängig. Gerät beispielsweise ein Autobauer ins Straucheln, zieht dies eine ganze Kette an Reaktionen nach sich. Betroffen sind nicht nur die Unternehmen selbst, sondern auch die Zuliefererindustrie, die sich in der Nähe angesiedelt hat. Durch den Fokus auf eine Branche können freiwerdende Kapazitäten nicht von anderen Unternehmen ausgeglichen werden. Leerstände und Arbeitskräfteüberschuss sind die Folge, die letzten Endes auch den Investmentbereich negativ tangieren.
Der Kampf um die Speckgürtel ist somit eröffnet. Das Problem dabei ist nur, dass auch in den wirtschaftlich diversifizierten Ballungszentren für Investoren Fallstricke lauern. Einer davon besteht darin, die Immobilie zu stark auf einen einzelnen Mieter hin auszurichten und dadurch zu "verbauen". Natürlich wünscht sich jeder Investor einen der E-Commerce-Giganten als Nutzer. Diese haben jedoch sehr individuelle Prozesse und verlangen daher entsprechende Ausbauten, unter anderem eingezogene Zwischengeschosse. Während das Investment während des Mietzyklus als besonders stabil gelten mag, könnte eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit dazu führen, dass die Nachvermietung an eine andere Branche auf einmal nicht mehr möglich ist.
Kuno Neumeier, CEO, Logivest GmbH, München
