Wohnnebenkosten - ein Thema, das hierzulande in den vergangenen Jahren doch ziemlich in Vergessenheit geraten ist. Anfang der 2000er Jahre war das noch ganz anders: Infolge stark steigender Öl- und Gaspreise war die Debatte über die sprichwörtliche "zweite Miete" allgegenwärtig. Ab 2011 entspannte sich die Situation dann aber nachhaltig, zugleich trat ein neues, dringliches Phänomen offen zutage: Entgegen der demografischen Prognosen kam es vielerorts zu kräftigem Zuzug. Die Folge waren (sind) dynamisch steigende Grundmieten, die den öffentlichen Diskurs entsprechend dominieren. Glaubt man einer neuen Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien, so spricht nun aber einiges dafür, dass die Nebenkosten in den kommenden Jahren wieder eine deutlich prominentere Rolle einnehmen dürften. Neben dem ab 2021 erhobenen CO2-Preis bei Gebäuden in Höhe von zunächst 25 Euro pro Tonne führt IW-Immobilienexperte und Studienautor Michael Voigtländer dies insbesondere auf eine sich langsam abzeichnende Entspannung am deutschen Wohnungsmarkt zurück: In der eben begonnenen Dekade sei von einer reduzierten Arbeitsmigration sowie einer allgemein schwachen Konjunkturentwicklung auszugehen. Die Zeiten des chronischen Wohnraummangels und steigender Mieten komme damit zu einem (vorläufigen) Ende. Im Gegenzug müsse gerade Vermietern daran ge legen sein, bislang nicht gehobene Optimierungspotenziale im Bereich der Nebenkosten zu heben.
Dass diese durchaus vorhanden sind, verdeutlichen die in der Studie herausgearbeiteten großen regionalen Unterschiede: Bei den kalten Betriebskosten, zu denen unter anderem Gebäudereinigung, Aufzug und Antenne/Kabel zählen, reicht die Spanne von 2,01 Euro in Frankfurt am Main bis zu 0,76 Euro in Neustadt an der Waldnaab (jeweils pro Quadratmeter und Monat). Besonders teuer sind dabei weite Teile NRWs, relativ zur Grundmiete liegen die kalten Betriebskosten hier im Mittel bei stolzen 24 Prozent. Zum Vergleich: In Hamburg und Bayern sind es nur rund 15 Prozent. Bei den warmen Betriebskosten liegt die Differenz zwischen teuerster (Freudenstadt, 1,50 Euro) und günstigster (Speyer, 0,71 Euro) Stadt bei ebenfalls beachtlichen 0,79 Euro. Negativ schneidet hier vor allem Ostdeutschland ab, auch weil dort die Investitionen in energetische Sanierungen zumeist unter dem Bundesdurchschnitt liegen.
Für d.i.i.-Geschäftsführer Frank Wojtalewicz sind die erheblichen regionalen Differenzen ein klares Indiz dafür, dass Vermieter mithilfe aktiven Managements die Nebenkosten signifikant senken können. Vor allem die kalten Kosten, die in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen sind, müssten dabei in den Fokus genommen werden: "Vermieter können bessere, überregionale Verträge mit Versorgern und Dienstleistern aushandeln", so Wojtalewicz. Er schätzt, dass in zwischen die Hälfte davon überregional ausschreibbar ist und die Kostensenkungen zwischen 15 und 20 Prozent liegen. Mit Blick auf die von den Kommunen beeinflussbaren Kosten, etwa die Grundsteuer oder Müllbeseitigung, appelliert Voigtländer an die teuren Städte und Gemeinden - die auffällig oft in hochverschuldeten Bundesländern liegen - von solchen mit einer günstigeren Kostenstruktur zu lernen. Interessant wird es darüber hinaus zu beobachten sein, welchen Effekt die zunehmend Verbreitung findenden, modernen Nebenkostenmodellen á la Flatrate haben werden. Einerseits sind diese aus Vermietersicht wegen der erforderlichen, korrekten Anreizsetzung für einen möglichst sparsamen Umgang von Heizung, Wasser, Strom und Co. nicht ganz trivial. Andererseits könnten solche Modelle dazu bei tragen, das im Rahmen der energetischen Sanierung bislang be stehende Vermieter-Mieter-Dilemma aufzubrechen. All das zeigt: Nebenkosten sind alles, nur nicht nebensächlich. ph