Für Wohn- und Geschäftshäuser, die aufgeteilt werden sollen, müssen Teilungserklärungen so abgefasst werden, dass eine langfristig marktkonforme Vermietung der Ladenfläche durch unterschiedliche Nutzungskonzepte möglich und rechtlich gesichert ist. Hier liegt das größte Risiko in standardmäßig abgefassten Teilungserklärungen. Die als "Bibel" bezeichnete Regelung aller Rechtsverhältnisse, Rechte und Pflichten von Sonder- und Gemeinschaftseigentümern am Gesamteigentum wurde vor Jahren eher aus Perspektive der Wohnungseigentümer entwickelt. Für Eigentümer von Ladeneinheiten ist es aber wichtig, neue bonitätsstarke Mieter aus dem Handel oder der Gastronomie zu finden, die meist andere Anforderungen an die Fläche haben.
Gastronomie wird in Teilungserklärungen oft ausgeschlossen, da sie eventuell mit Geräusch- und Lärmbelästigung einhergeht. In der Vermietungspraxis wird zwischen Teil- und Vollgastronomie unterschieden, denn nur bei der Vollgastronomie ist mit möglichen Störungen zu rechnen. Handelt es sich jedoch um Teilgastronomie wie beispielsweise Bäckereien mit kleinem Café ist damit nicht unmittelbar zu rechnen. Diese Nutzungsart ähnelt der klassischen Einzelhandelsnutzung, wird aber unter dem Überbegriff Gastronomie geführt und daher häufig in Teilungserklärungen ausgeschlossen. Dies führt je nach Mikrolage zu erheblichen Vermarktungsschwierigkeiten.
Ein weiterer problematischer Aspekt ist das einheitliche, äußere Erscheinungsbild. Starre Regelungen führen dazu, dass der Laden-Teileigentümer keine Mieter findet, weil er beispielsweise einem Umbau der Schaufenster nicht zustimmen kann beziehungsweise einen sehr langen Entscheidungsweg über die Hauseigentümergemeinschaft gehen müsste. Der Laden-Teileigentümer muss hier durch die Teilungserklärung mehr Freiheit bekommen, um sich an die Markt- und Interessentenbedürfnisse anpassen zu können. Hinzugekommen sind auch erhöhte Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Riesige und einfach verglaste Schaufenster aus den siebziger Jahren lassen sich aus baulichen und statischen Gründen nicht einfach austauschen, ohne dass das optische Erscheinungsbild des Hauses betroffen ist.
Ein weiteres Thema sind Werbeflächen an, über oder neben Schaufenstern. Für den Einzelhändler ist es elementar, sein Corporate Design bestmöglich umzusetzen und ansprechend zu werben. Dem Teileigentümer muss es per Teilungserklärung möglich sein, dem neuen Mieter sein Werbekonzept schnell und unkompliziert, auch schon in der Mieteranwerbungsphase, zu genehmigen. Sobald er die Genehmigung der gesamten Eigentümerschaft benötigt, wird es zu langwierig und der potenzielle Mieter entscheidet sich lieber für einen Laden in einem Gesamthandseigentum (Einzeleigentümer). Weiterhin sollten die Gehwege vor den Läden, soweit sie zum Grundstück gehören und nicht öffentliches Straßenland sind, dem Laden-Teileigentümer zugeordnet werden. Diese Flächen sind für den Einzelhändler und vor allem für Gastronomen ein wichtiger Bestandteil der Mietverhandlungen, denn sie dienen nicht nur der Warenpräsentation und werblichen Außendarstellung, sondern auch als Terrassenfläche mit Umsatzpotenzial.
Fazit: Bei der Abfassung von Teilungserklärungen müssen die Bedürfnisse und Notwendigkeiten für die Eigentümer im Erdgeschoss dringend Berücksichtigung finden. Eigentümer von Ladeneinheiten sollte es möglich sein, ihr Eigentum den sich laufend ändernden ökologischen, ökonomischen und marktspezifischen Anforderungen baulich anpassen zu können. Nur so ist gewährleistet, dass Ladengeschäfte im Teileigentum ein langfristig attraktives Anlagegut sind und bleiben.
Stephan Grupe, Geschäftsführer, Grupe Maklergesellschaft für Immobilien mbH, Berlin