Kommt das höchst umstrittene Wohnungsmarktprojekt der großen Koalition nur zehn Monate nach der erstmaligen Einführung (1. Juni 2015 in Berlin) also schon ins Stocken? Die Wahrheit ist eher, dass es nie richtig ins Rollen gekommen ist. Tatsache ist, dass bislang gerade einmal 295 Gemeinden aus 12 Bundesländern die Mietpreisbremse eingeführt haben (Stand: 31. März 2016). Vier Bundesländer haben sogar noch überhaupt keinen Bedarf für das Instrument festgestellt. Ob das tatsächlich an fairen Mieten und Vermietern oder nur den bekannten Problemen bei der Erhebung mangels ordentlicher Mietspiegel liegt, sei dahingestellt. Aber bei über 11 000 Gemeinden in Deutschland ist dieses Zwischenergebnis nichtsdestotrotz mehr als ernüchternd. Fairerweise gilt es festzuhalten, dass die großen Ballungszentren sehr wohl Gebrauch davon machen. Zur Erinnerung: politischer Handelsbedarf wurde diagnostiziert, als Städte wie Berlin und München jährliche Mietwachstumsraten von fünf Prozent und mehr aufwiesen und die Bewohner folglich einen immer größeren Teil ihres verfügbaren Einkommens für die Miete aufbringen mussten. Dieser Entwicklung sollte mithilfe der Mietpreisbremse zumindest bei neuen Mietverträgen ein Riegel vorgeschoben werden. Den jüngsten Warnungen der Bundesbank zufolge scheint sich daran aber trotz Mietpreisbremse nicht allzu viel geändert zu haben.
Allerdings haben sich auch die besonders von Investoren und Vermieterseite vehement geäußerten Befürchtungen keineswegs eingestellt. Dass die Bundesregierung den Markt für Wohnimmobilien zu keinem Zeitpunkt gänzlich umkrempeln wollte, geriet bei Einführung gerne in Vergessenheit. Die Mietpreisbremse gilt bekanntlich nicht für Neubauten (nach dem 1. Oktober 2014) und aufwendig sanierte Wohnungen, hier steht es dem Vermieter frei, Mieten beziehungsweise Mieterhöhungen im bisherigen Rahmen frei zu bestimmen. Mieterhöhungen bei laufenden Mietverhältnissen fallen ebenfalls nicht unter die Mietpreisbremse, hier ist die sogenannte Kappungsgrenze - falls vorhanden - entscheidend.
Stand heute dürfen sich die verantwortlichen Politiker immerhin auf die Fahne schreiben, dass die gefürchtete Nebenwirkung eines Stillstands auf dem Wohnungsmarkt bisher nicht eingetreten ist. Im Gegenteil, Investments in Bestandsund Neubauwohnungen erfreuen sich bei Investoren zunehmender Beliebtheit. So stieg das Gesamtinvestitionsvolumen 2015 laut Savills um zwei Drittel gegenüber dem Vorjahr auf annähernd 22,5 Milliarden Euro. Auffällig ist die zunehmende Kleinteiligkeit der Transaktionen sowie die steigende Bedeutung sogenannter B-und C-Städte. Dieser Trend ist natürlich dem mangelnden Angebot in den Toplagen sowie der hohen Liquidität und den besseren Renditen geschuldet. Investoren lassen sich ihren Heißhunger auf deutsche Wohnimmobilien also keineswegs von der Mietpreisbremse verderben. In diesem Zusammenhang mahnte der CBRE-Experte Michael Schlatterer bereits in der ###I&F vom 15. August 2014 zu einer Versachlichung der Debatte und prophezeite überschaubare Konsequenzen für Investoren, Stand heute eine wahrlich vorausschauende Einschätzung. Allerdings weiß keiner verlässlich zu sagen, was ohne die EZB passiert wäre, die mit den niedrigen Zinsen und der hohen Liquidität den Immobilienboom befeuert.
Spannend wird es zu beobachten sein, ob und wie die Politik in einigen Jahren gedenkt, aus dem Preisregulieren auszusteigen. Solange aber werden sich Befürworter und Kritiker staatlicher Eingriffe in die Preise auf dem Wohnungsmarkt munter weiter streiten, mit Vorteilen mal für die einen, mal für die anderen. ph