Spanien
Im Rahmen des in Spanien seit Samstag, dem 14. März, auf Grundlage des königlichen Dekretes 463/2020 in Kraft getretenen verfassungsmäßigen Alarmzustandes wurde auch die landesweite Schließung aller Einzelhandelsbetriebe angeordnet - ausgenommen allerdings die Primärversorgung wie unter anderem Lebensmittel, Apotheken, Optiker, Bankfilialen, Tankstellen (Artikel 10 des Dekretes). Damit stellt sich sofort die Frage nach den Auswirkungen auf solche gewerblichen Mietverhältnisse, in denen der Mieter aufgrund der Anordnung ab sofort nicht mehr in der Lage ist, seinen Geschäftsbetrieb auszuüben, insbesondere nach der Mietzahlungspflicht.
Das sehr spezielle Szenario der vorgenommenen Schließungsanordnungen wird in Spanien vor allem aber unter den Tatbeständen "Wegfall der Geschäftsgrundlage" und "höhere Gewalt" diskutiert. Da der Grundsatz "Vertragspflichten sind einzuhalten" in Spanien auch bei langfristigen Mietverhältnissen gilt, hat die Rechtsprechung schon vor vielen Jahren beide Tatbestände als Ausnahmetatbestände im Sinne einer "ultima ratio" eingeordnet und lässt eine Anpassung von Schuldverhältnissen nur im Rahmen einer sehr restriktiven Auslegung zu, die unter anderem (i) eine radikale Veränderung der beim Vertragsschluss vorhersehbaren Umstände voraussetzt und (ii) eine unerträgliche Störung des Gleichgewichtes von Leistung und Gegenleistung. Wichtig ist in der Praxis zunächst ein Blick in den Vertrag, denn dort können - was in Spanien nicht unüblich ist - entsprechende Regelungen bereits vorgesehen sein.
Das ursprüngliche im spanischen Código Civil (CC) enthaltene Mietrecht gilt neben den modernen Mietgesetzen fort, insbesondere als Interpretationshilfe im Rahmen einer zeitgemäßen Auslegung. So besagt etwa Artikel 1.560 CC, dass keine Störung der Mietsache vorliege, wenn die Verwaltung ein Recht hatte, auf das Mietgrundstück einzuwirken, was im vorliegenden Fall nicht von der Hand zu weisen ist. Etwas vermittelnder bestimmt Artikel 1.575 CC, dass der Mieter im Falle nicht vorhersehbarer Umstände kein Recht auf Mietminderung habe, außer diese Umstände waren außergewöhnlich (Erdbeben, Brände, Plagen et cetera) und führen dazu, dass mehr als die Hälfte "der Früchte" verloren gehen. Auch diese Vorschrift gibt wichtige Hinweise. Als mögliche Konsequenzen im Falle der Bejahung der genannten Ausnahmetatbestände kommen zunächst in Betracht: (a) eine (befristete) Herabsetzung der Miete, (b) eine Aussetzung der Miete und (c) als letzte Konsequenz, die mieterseitige Kündigung des Mietvertrages. Wir unterscheiden zwei Situationen:
a) Staatliche Schließungsanordnungen (Artikel 10 des vorbenannten Dekretes):
Fest steht hier, dass dem betroffenen Mieter während des Wirkens der staatlichen Anordnung die Ausübung seines Geschäftsbetriebes unmöglich ist. Fest steht außerdem, dass eine derartige Schließung in den allermeisten Fällen nicht vorhersehbar war. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die staatliche Schließungsanordnung einen außergewöhnlichen, unvorhersehbaren Umstand darstellt, ist im Rahmen einer vorsichtigen Vorausschau zu erwarten, dass die Rechtsprechung die wirtschaftlichen Schäden daraus billigerweise keiner der beiden Vertragsparteien allein aufbürdet. Aus diesem Grunde könnte es für die Vermieterseite vorzugswürdig sein, mit dem Gewerbemieter dahingehend zu verhandeln, dass zumindest während des Andauerns der Schließungsanordnung, die Miete herab-, ausgesetzt oder gestundet ist. Außerdem sollten mögliche künftige staatliche Hilfszahlungen an die Mieter einbezogen werden und möglichst deren Anrechenbarkeit vereinbart werden.
b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:
Grundsätzlich müssen konjunkturelle Entwicklungen des Marktes von den Parteien des Mietvertrages selbst vorhergesehen werden. Der Mieter muss sein Geschäft kennen und wissen, worauf er sich einlässt, gerade bei sehr langfristigen Verträgen, bei denen er sich auf viele Jahre einen Standort sichert. In ganz wenigen Ausnahmefällen, zuletzt krisenbedingt 2014, hatte die höchstrichterliche Rechtsprechung etwa bei einem Hotelbetrieb einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen starkem Ungleichgewicht angenommen und eine Anpassung der Miete an marktübliche Umstände angeordnet. Die ganz überwiegende Rechtsprechung geht jedoch in diesem Szenario von einem unveränderten Fortbestand der Mietverhältnisse aus, insbesondere dann, wenn die Parteien umsatzabhängige Mieten vorgesehen hatten, gilt dies auch für die vereinbarte Sockelmiete. Selbst in diesem Szenario ist es aber dann, wenn die Covid-19-Pandemie lange anhalten sollte und als "systemisch" eingeordnet werden kann, nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung die Annahme der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage letztlich bejaht.
Stefan Meyer und Janis Amort, Rechtsanwälte, mmmm Abogados
China
In der Volksrepublik China befindet sich das SARS-CoV-2 (im Folgenden "Coronavirus") bereits auf dem Rückzug - nicht zuletzt durch offizielle Maßnahmen, insbesondere Quarantäne und Schließung von Unternehmen. Beeinträchtigungen von Vertragsverhältnissen, wie etwa Mietverhältnissen, können von einer Vielzahl von Rechtsinstituten, unter anderem aber aufgrund der im chinesischen Zivilrecht ausdrücklich geregelten "höheren Gewalt" und der in Interpretation des Obersten Volksgerichtshofes entwickelten "Änderung der Umstände" (Wegfall der Geschäftsgrundlage) geregelt werden, wobei beide Instrumente als Ausnahmefälle gelten.
Eine "Änderung der Umstände" wird angenommen, wenn basierend auf Gründen, für die keine Partei verantwortlich ist, grundlegende, für die Parteien unvorhersehbare Änderungen der objektiven Umstände, die die Grundlage des Vertrags bilden, eintreten, wodurch die Ausführung des Vertrags offensichtlich unfair wird oder der ursprünglicher Vertragszweck für den dieser Vertrag geschlossen wurde nicht erreicht werden kann. In diesem Fall kann der Vertrag geändert oder gekündigt werden. "Höhere Gewalt" wird nach chinesischem Recht als eine objektive Situation definiert, die unvorhersehbar, unvermeidlich und unüberwindbar ist. Wenn eine Partei aufgrund eines Ereignisses höherer Gewalt nach den oben genannten Kriterien nicht, teilweise oder vorübergehend nicht in der Lage ist, Leistungen zu erbringen, ist sie von der Haftung hierfür entsprechend befreit. Das Gesetz schützt gegen den Missbrauch des Instrumentes der höheren Gewalt durch Anwendung eines strengen Kausalitätserfordernisses zwischen Nichterfüllung und dem Ereignis der höheren Gewalt sowie einer rechtlichen Abwägung ob "höherer Gewalt" und/oder "Änderung der Umstände" gemäß dem Grundsatz der Fairness zur Anwendung kommen.
Aufgrund der Erfahrungen während des SARS-Ausbruchs im Jahr 2003, ist es wahrscheinlich, dass die Beeinträchtigung von Mietverträgen aufgrund des Coronavirus höherer Gewalt unterliegt, das heißt einen Vermieter, der die Mietfläche aufgrund einer Schließungsanordnung des Gebäudes durch Behörden aufgrund des Coronavirus nicht zur Verfügung stellen kann, schützt. Für den Mieter stehen andere Rechtsinstrumente zur Verfügung, um eine Mietanpassung zu verlangen. Für den Fall, dass die Leistung des Vermieters aufgrund von SARS nicht möglich war, entschied beispielsweise ein Gericht, dass der Mieter basierend auf dem Grundsatz der Fairness von der Zahlung der Miete befreit war.
Eine Reduzierung des Geschäfts aufgrund des Coronavirus, beispielsweise aufgrund der Beschränkung der Mitarbeiter des Mieters durch Quarantäne, wird selten die Anforderungen höherer Gewalt für ein Mietverhältnis erfüllen. Selbst mit "einer Änderung der Umstände" kann nur argumentiert werden, wenn die Beschränkungen so massiv sind, dass vom Mieter oder Vermieter offensichtlich nicht erwartet wird, dass er den ursprünglichen Vertrag einhält. Auch können Gerichte in Einzelfällen ein Ermessen ausüben und prüfen, ob vom Vermieter vernünftigerweise erwartet werden kann, auf die Miete zu verzichten.
Rainer Burkardt, Burkardt & Partner
Niederlande
Die Anordnung der niederländischen Regierung, verschiedene Unternehmen (zum Beispiel Gaststätten, Restaurants, Friseure) wegen der Corona-Pandemie bis zum 6. April 2020 oder länger zu schließen, stellt diese Unternehmen vor große Herausforderungen. Dasselbe gilt für Unternehmen, die aufgrund der Krise erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Eine dieser Herausforderungen ist die monatliche Zahlung der Miete. Während die Regierung umfangreiche Hilfspakete zur Senkung der Lohnlasten geschnürt hat, wurden bisher keine staatlichen Hilfen für gewerbliche Mieter angekündigt. Es gilt mithin das allgemeine Zivilrecht. Dabei gilt es zu unterscheiden zwischen den folgenden Szenarien:
a) Staatliche Anordnung der Schließung:
Eine mögliche Lösung für Mieter könnte in Artikel 6:258 BW liegen. Danach kann im Fall "unvorhergesehener Umstände" gerichtlich eine Vertragsanpassung oder gar -beendigung stattfinden. Für einen erfolgreichen gerichtlichen Antrag müssen die bei Mietabschluss nicht vorhersehbaren Umstände so beschaffen sein, dass der einen Partei eine unveränderte Aufrechterhaltung der vertraglichen Pflichten nach Treu und Glauben ("redelijkheid en billijkheid") nicht zuzumuten ist, und dass die andere Partei dies auch nicht erwarten kann.
Es ist durchaus denkbar, dass die Auswirkungen der staatlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Coronavirus in der Rechtsprechung als unvorhergesehene Umstände im Sinne von Artikel 6:258 BW bewertet werden. Bisher war die Rechtsprechung bei der Anwendung dieser Rechtsvorschrift sehr zurückhaltend. Im Fall von Corona könnte dies anders liegen. Allein liegen derzeit noch keine Präzedenzfälle vor, sodass allerorts Rechtsunsicherheit besteht. Gleichzeitig sind je nach Einzelfall verschiedene Rechtsfolgen denkbar: befristete Mietminderung, Zahlungsaufschub, befristete Aufhebung der Nutzungspflicht oder befristete Freistellung von Vorschüssen auf Nebenkosten. Auch dürfte das Verhalten der Parteien nach Ausbruch der Krise eine Rolle spielen. So darf ein Mieter, der das Gespräch sucht und Kompromisslösungen vorschlägt, voraussichtlich auf mehr Akzeptanz der Richter rechnen als ein Mieter, der kommentarlos alle Zahlungen einstellt.
b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:
Die unter a) beschriebenen allgemeinen Grundsätze lassen sich auch auf das Szenario übertragen, in dem der Unternehmer aufgrund des Coronavirus erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen muss. Auch hier wird im Einzelfall zu beurteilen sein, ob dem Mieter die unveränderte Aufrechterhaltung seiner vertraglichen Mietzahlungspflicht nach Treu und Glauben zuzumuten ist. Dabei dürfte ein Unternehmer, der nicht zur Schließung verpflichtet ist, freilich weniger schützenswert sein als der Unternehmer, dessen Umsätze aufgrund einer staatlichen Anordnung auf Null reduziert werden. Alles in allem lässt sich die Frage, ob ein gewerblicher Mieter unter den aktuellen Umständen berechtigt ist, die Mietzahlungen vorläufig einzustellen oder zu mindern, derzeit nicht mit Sicherheit beantworten. Aufgrund der Ungewissheiten in dieser außergewöhnlichen Situation wird den Mietparteien dringend empfohlen zu versuchen, einvernehmliche Lösungen zu finden. Zwar finden derzeit viele Gespräche zwischen diversen Interessenverbänden statt. Bislang sind die Vermieter aber nur zu wenigen Zugeständnissen bereit. Da das niederländische Zivilprozessrecht mit dem sogenannten "kort geding" ein Schnellverfahren kennt, wird es wahrscheinlich kurzfristig die ersten Gerichtsentscheidungen geben.
Dr. Wiebke Bonnet-Vogler, Rechtsanwältin & Advocaat, Van Diepen Van der Kroef Advocaten
Polen
Angesichts einer steigenden Zahl von Covid-19-Erkrankungen hat Polen am 13. März 2020 den epidemiologischen Gefahrenzustand ausgerufen. Alle Geschäfte in Einkaufszentren wurden geschlossen - mit Ausnahme von Lebensmittelläden, Bankfilialen und Apotheken. Vor allem im Retail-Bereich stellt sich daher die Frage nach den Folgen für das Mietverhältnis. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels liegt ein Gesetzesentwurf der Regierung vor, der für die Zeit der Schließung von Geschäften mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2 000 Quadratmeter eine 90-prozentige Mietsenkung vorsieht, es sei denn, die Vereinbarung sieht eine günstigere Mietsenkung für den Mieter vor. Der Mieter soll dabei auch nicht zur Zahlung von Schadensersatz oder eine Vertragsstrafe verpflichtet sein. Die Abstimmung über den Gesetzesentwurf war für Freitag, den 27. März 2020, vorgesehen. Jenseits dessen sind die Fragen nach den Auswirkungen der aktuellen Lage auf Gewerbemietverträge anhand allgemeiner zivilrechtlicher Grundsätze und der konkreten vertraglichen Vereinbarungen zu beantworten.
Der Grundsatz "pacta sunt servanda" bedeutet nicht nur, dass Verträge zu erfüllen sind, sondern beinhaltet auch, dass die Bestimmungen des Vertrages unter anderem den Grundsätzen des gesellschaftlichen Zusammenlebens entsprechen müssen und keine Partei einseitig geschädigt werden darf. Kann eine Vertragspartei ihre Vertragspflicht nicht mehr erfüllten, so stellt sich also die Frage, welche Auswirkung dies auf ihre Leistungspflicht hat, und, wenn sie diese nicht mehr erfüllen kann oder muss, welche Rechte dann gegebenenfalls der anderen Vertragspartei zustehen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, warum die Vertragspflicht nicht mehr erfüllt werden kann. Die vertragliche (Haupt-)Verpflichtung des Vermieters ist, die Mietfläche, Office oder Retail, in geeigneter Weise zur Verfügung zu stellen, damit der Mieter diese zweckgemäß nutzen kann; (Haupt-)Pflicht des Mieters ist es, dafür Miete zu zahlen. Diese Leistungen stehen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis und müssen deswegen ausgewogen sein. Kann der Vermieter in der aktuellen Situation die Räume nicht zur Verfügung stellen oder ein gewerblicher Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kommt es folglich auf die genauen Gründe dafür an.
a) Folgen staatlicher Schließungsanordnungen:
Bei einer Zwangsschließung von Einkaufzentren und Geschäften liegt ein staatlicher Eingriff vor, der es dem Vermieter unmöglich macht, die Räume zur Verfügung zu stellen und es dem Mieter unmöglich macht, die Miete zu zahlen, ohne dass Vermieter oder Mieter dies verschuldet hätten. In dieser Situation wird der Mieter grundsätzlich von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit und der Vermieter kann diese nicht verlangen (Artikel 495 des polnischen Zivilgesetzbuches (ZGB)). Viele Mietverträge enthalten aber zur Unmöglichkeit und zur höheren Gewalt spezielle Regelungen. Im Einzelfall ist daher immer eine Prüfung des Vertrages erforderlich.
Soweit keine Schließung angeordnet ist, der Mieter aber unter starken Einbußen leidet, ist, jedenfalls für den Zeitraum der Pandemie, von einer Störung oder dem Wegfall der Geschäftsgrundlage auszugehen. Infolge dessen ist der Vertrag anzupassen; dies kann der Mieter auch gerichtlich geltend machen. Eine außerordentliche Veränderung der Verhältnisse rechtfertigt die Anpassung eines Vertrages nämlich dann, wenn infolge dessen die Erbringung der Leistung, also der Mietzahlung, mit übermäßigen Schwierigkeiten verbunden wäre oder einer Partei ein erheblicher Verlust droht (Artikel 357 ZGB). In der Rechtsprechung wird gerade die Epidemie als Beispiel für den Fall der außerordentlichen Veränderung der Verhältnisse genannt. Bei einem weiteren Fortschreiten der Covid-19-Pandemie ist folglich zu erwarten, dass die Gerichte Mietverträge anpassen werden. Ob sich die Gerichte dabei auch für andere Flächengrößen und andere Immobilienklassen an dem aktuellen Gesetzentwurf orientieren (Senkung der Miete um 90 Prozent) scheint fraglich, sie dürfte aus Sicht des Vermieters kaum interessengerecht sein.
b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:
Jenseits der Störung von Vertragsverhältnissen aufgrund konkreter staatlicher Maßnahmen und eines gegenwärtigen Epidemie-Zustandes, wird Covid-19 auch mittel- und langfristige Spuren hinterlassen. Sollte aus der Epidemie eine Wirtschaftskrise folgen, so stellt sich wiederum die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies ebenfalls zu einer Vertragsänderung von Artikel 357 ZGB zwingt. Grundsätzlich gehen die Gerichte davon aus, dass Wirtschaftskrisen zum hinzunehmenden Vertragsrisiko gehören. Soweit die Folgen also das Maß einer zyklischen Wirtschaftskrise nicht überschreiten, dürfte dies ohne Auswirkungen auf die Mietverträge bleiben. Erst wenn die Folgen gravierend ausfallen und etwa zu einer Hyperinflation, Masseninsolvenzen und einem starken Rückgang des Volkseinkommens führen, würde dies wiederum zur Anpassung von Mieten und Mietverträgen zwingen.
Als Fazit lässt sich festhalten: Wo die zwangsweise Schließung von Länden angeordnet wird, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine zeitweise Suspendierung der Mietzahlungen gerechtfertigt ist. Soweit es jetzt oder im weiteren Verlauf der Epidemie zu starken Umsatzrückgängen des Mieters kommt, ist eine Anpassung der Verträge erforderlich und kann gegebenenfalls vom Mieter auch gerichtlich durchgesetzt werden. Die Regierung versucht derzeit mit einem konkreten Gesetzesentwurf zumindest punktuell für Klarheit zu sorgen. Eine allgemeine Schwächung der Wirtschaft durch Covid-19 würde nur dann Auswirkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse haben, wenn sie besonders massiv und einschneidend wäre. Ob es dazu kommt, kann heute noch nicht beurteilt werden. Insoweit bleibt nur zu hoffen, dass Polen mit seinen frühen und starken Reaktionen das Notwendige getan hat, um das Schlimmste zu vermeiden.
Malgorzata Zamorska, bnt attorneys in CEE
