Immobilienanlage

Indirekte Immobilieninvestments: bunter und komplexer

Michael Schneider, Geschäftsführer, IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg

Neue Akteure tummeln sich auf dem Markt für indirekte Immobilieninvestments. Der Autor nennt Beispiele: Kleinere Stiftungen oder Versorgungswerke, deren Engagements in festverzinsliche Papiere nicht mehr ausreichend Rendite abwerfen, um ihre Verpflichtungen zu erfüllen, Banken und Sparkassen, die im Rahmen ihrer Eigenanlage (Depot-A) verstärkt auf Immobilienanlagen setzen. Neben den Klassikern Büro und Einzelhandel seien mittlerweile Investitionen in Spezialsegmente wie Logistik, Unternehmensimmobilien, Pflegeheime und Studentenunterkünfte oder Parkhäuser in institutioneller Qualität erkennbar. Für das kommende Jahr prognostiziert der Verfasser eine wachsende Zahl von Anlegern, die auf die Zusammenarbeit mit spezialisierten Managern setzen wird - sowohl im Hinblick auf Objektarten als auch regional. Das Modell der Plattformlösung werde sich daher weiter am Immobilienmarkt durchsetzen. Red.

Der Markt für indirekte Immobilieninvestments wächst weiter und differenziert sich immer stärker aus. Neben neuen Produkten sind sowohl aufseiten der Investoren als auch bei den Asset Managern zusätzliche Akteure im Markt unterwegs. Dadurch und durch die gestiegenen Anforderungen an Effizienz und Qualität in allen Gliedern der Wertschöpfungskette einer Immobilieninvestition verstärkt sich der Trend zur Arbeitsteilung und zur Spezialisierung zusehends. Die Professionalisierung der einzelnen Leistungsbereiche ist mehr denn je ein Kriterium für eine enge und effiziente Zusammenarbeit, vor allem im Hinblick auf eine weitere Verknappung des Angebotes an Immobilien und der damit einhergehenden weiteren Ausdifferenzierung der Investitionsprofile der Anleger.

Jahrelang war es das gleiche Spiel: In Umfragen zu ihren Investitionszielen gaben Versicherungen und andere institutionelle Anleger stets an, den Immobilienanteil in ihrem Portfolio nach oben fahren zu wollen. An den tatsächlichen Quoten änderte sich aber kaum etwas. Das Bild hat sich gewandelt; die institutionellen Anleger lassen ihren Worten mittlerweile Taten folgen. Bei den Versicherungen liegt laut Daten des aktuellen Trendbarometers von EY Real Estate die Immobilienquote bei 9,3 Prozent. Das ist ein historisch hohes Niveau. Einzelne Investoren haben ihren Immobilienanteil noch deutlich stärker nach oben gefahren und erreichen teilweise bereits die Grenzen, die ihnen ihre gesetzlichen und auch internen Anlagerichtlinien setzen.

Vereinfachung durch KAGB-Einführung

Zudem kommen neue Anlegertypen auf den Markt: Kleinere Stiftungen oder Versorgungswerke, deren Engagements in festverzinsliche Papiere nicht mehr ausreichend Rendite abwerfen, um ihre Verpflichtungen zu erfüllen. Oder auch Banken und Sparkassen, die im Rahmen ihrer Eigenanlage (Depot-A) verstärkt auf Immobilienanlagen setzen. Gleichzeitig ist die Stellung von Immobilien aus Deutschland als "sicherer Hafen" aus der Perspektive internationaler Anleger angesichts der allgemeinen Verunsicherung an den globalen Märkten sowie durch Verwerfungen wie Brexit und Co. weiter gestärkt worden.

Die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestitionen institutioneller Qualität trifft auf ein immer knapperes Angebot an geeigneten Immobilien. Dieser Befund gilt für Deutschland, aber auch für die meisten anderen europäischen Märkte, wenn es um das viel zitierte "Core-Segment" geht. Bezogen auf die Anlagevehikel und Investmentstrukturen, die Institutionellen zur Verfügung stehen, ist das Spektrum durch neue Regulierung in Form der europäischen AIFM-Richtlinie und deren Umsetzung in das jeweils nationale Recht der Mitgliedsstaaten breiter geworden. In Deutschland ist die Produktlandschaft mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) vor gut drei Jahren einfacher und vielfältiger zugleich geworden. Einfacher, weil nun nahezu alle indirekten Immobilieninvestments über regulierte Strukturen erfolgen. Vielfältiger, weil das KAGB das Spektrum der Vehikel, die institutionellen Anlegern zur Verfügung stehen, erweitert hat.

So wurde mit der Investment-KG eine Lösung geschaffen, die sich unter anderem sehr gut für Einbringungslösungen eignet. Anleger können so einen bisher direkt oder in verschiedenen indirekten Strukturen gehaltenen Immobilienbestand bündeln. Das schafft zusätzliche Möglichkeiten, etwa die Aufnahme von Fremdkapital, um weitere Erwerbe zu realisieren oder die Finanzierung zu optimieren. Über dieses Vehikel können aber auch Investitionen in attaktive große Immobilien in sogenannten "Club-Deals" sehr gut umgesetzt werden. Die gerade von institutionellen Anlegern aus Deutschland geschätzten, offenen Immobilien-Spezialfonds blieben dagegen in ihren Grundzügen unverändert bestehen und konnten ihre starke Position als bevorzugtes Vehikel bei institutionellen Anlegern aus Deutschland ausbauen.

Luxemburg punktet als Fondsstandort

Asset Manager, die vorrangig internationale Anleger mit ihren Produkten ansprechen, setzen wiederum beinahe schon traditionell stärker auf Strukturen nach luxemburgischem Recht. Eine schnellere Auflage, eine Aufsicht mit einem besseren Verständnis für die Belange von Asset Managern und die schlichte Tatsache, dass die internationale Kundschaft mit den Strukturen besser vertraut ist, werden als wesentliche Gründe genannt, mit denen Luxemburg als Fondsstandort punktet.

Von diesen eher weichen Faktoren abgesehen, unterscheiden sich die Rahmenbedingungen für die Auflage und Administration von Immobilienfonds in Luxemburg und Deutschland nur in Nuancen. In beiden Märkten finden Marktteilnehmer ein breites Spektrum an Publikums- und Spezialfonds sowie offenen wie geschlossenen Strukturen.

Unabhängig von der Domizilierung des Fonds ist seit einigen Monaten ein Comeback von Poolfonds-Lösungen mit größeren Anlegerkreisen zu beobachten. Insbesondere kleinere semiprofessionelle Anleger ohne größere Immobilienkompetenz, etwa Stiftungen, setzen auf solche Lösungen, über die sich auch mit überschaubaren Beiträgen ein ausreichend diversifiziertes Portfolio realisieren lässt. Diese Entwicklung folgt einer beinahe zehnjährigen Phase seit der Immobilien- und Finanzkrise, in der vonseiten der Anleger vor allem Strukturen mit kleinen Anlegerkreisen mit möglichst gleichgerichteten Interessen und mehr Mitbestimmungsmöglichkeiten im Anlageausschuss gefragt waren. Club-Deals oder Individualfonds entsprachen diesen Anforderungen besonders gut.

Spezialisierung entlang der Wertschöpfungskette

Mittlerweile präsentieren sich auch im institutionellen Segment die Konzepte des Publikums- und Poolfonds in der Immobilienanlage wieder sehr lebendig. Und die Landschaft der indirekten Immobilieninvestments ist insgesamt bunter geworden. Nicht zu vergessen ist die Nachfrage privater Anleger, die auch gerne indirekt in Immobilien investieren wollen. Aktuell ist das Angebot an offenen Immobilien-Publikumsfonds noch gering. Auch im Bereich der geschlossenen Fonds ist es derzeit noch recht mager, zukünftig werden wir aber hier wieder mehr Anlagemöglichkeiten sehen.

Die Entwicklungen auf der Nachfrageseite und die Regulierung sind gleichermaßen wesentliche Triebfedern für den anhaltenden Trend zur Spezialisierung im Fonds- und Asset Management. Die Spezialisierung ist bei den Assets, in die Anleger investieren, zu erkennen. Neben den Klassikern Büro und Einzelhandel sind mittlerweile Investitionen in Spezialsegmente wie Logistik, Unternehmensimmobilien, Pflegeheime und Studentenunterkünfte oder Parkhäuser in institutioneller Qualität verfügbar. Sie sind bei Anlegern nicht zuletzt aufgrund der oft höheren Renditeerwartung gefragt. Asset Manager mit entsprechender Fokussierung haben sich am Markt etabliert.

Die Spezialisierung bei den Assets geht einher mit einer Spezialisierung entlang der Wertschöpfungskette im Immobilien-Investmentmanagement. Beginnend mit der Beauftragung mehrerer spezialisierter Anbieter für das Asset Management eines Portfolios, fortgesetzt mit dem Konzept der Service-KVG, also der Vergabe von Asset Management auf der einen und Fondsadministration und Risikomanagement auf der anderen Seite an jeweils spezialisierte Anbieter, und schließlich mit der Auslagerung der gesamten oder von Teilen der Wertschöpfungskette an spezialisierte Dienstleister.

Mittlerweile entfällt mehr als jeder sechste Euro der in Immobilien-Spezialfonds investierten Mittel auf Strukturen, bei denen Portfoliomanagement und Administration durch separate Anbieter erfolgen. Wesentlich für diese Entwicklung sind unter anderem die kontinuierlich wachsenden Anforderungen an Reporting und Risikomanagement. Aufsichtsbehörden und Investoren verlangen ebenso wie die finanzierenden Banken zunehmend umfassende Informationen zum Portfolio und den einzelnen Objekten und dies auf kontinuierlicher Basis.

Gleichzeitig steigt das Datenaufkommen allein durch die fortschreitende Digitalisierung der Immobilienwirtschaft. Wer hier in der Administration dauerhaft effizient und leistungsfähig bleiben will, muss auf ein entsprechend dimensioniertes und ausgerichtetes IT-System zugreifen können. Die dafür erforderlichen Investitionen sind erheblich und können gerade kleinere und mittelgroße Häuser schnell an die Grenze des Darstellbaren bringen. Dabei liegt der Schwerpunkt bei der Auswahl von Service-KVGen nicht nur auf deren Know-how im Bereich Immobilienfonds-Administration, sondern immer mehr auch auf der Expertise im IT-Bereich.

Wobei allerdings die Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Digitalisierung der Verwaltung von Immobilien höchst analog ist. Denn sie liegt in der Bereitschaft, sämtliche Prozesse im Unternehmen auf die Anforderungen eines digitalen Workflows hin auszurichten. Dabei steht das Ziel im Fokus, das Management von Immobilien effizienter zu gestalten. Dafür existieren grundsätzlich zwei Ansätze: Erstens Reibungsverluste an den Schnittstellen zwischen den einzelnen am Prozess Beteiligten möglichst zu vermeiden. Hier ist das Thema Datenqualität und Definition besonders bedeutsam. Nur wenn alle unter einem Datenpunkt dasselbe verstehen, lässt sich sicherstellen, dass die Datenbasis verlässlich ist und mühsame Anpassungen können entfallen.

Der zweite Weg führt über die Nutzung von Plattformlösungen, also der Auslagerung einzelner oder mehrerer Prozessschritte an einen spezialisierten Dienstleister. Damit ersparen es sich Unternehmen zum einen, eigene Prozesse mühsam neu zu definieren und sie können direkt auf ein etabliertes und funktionierendes System aufsetzen. Zum anderen entfallen für sie die unter Umständen erforderlichen Investitionen in eine eigene IT-Plattform, die je nach Anforderungen und Struktur der vorhandenen Lösung erheblich sein können.

Bei der Auslagerung von Prozessen und Datenpaketen an Externe ist das Thema Datensicherheit selbstverständlich ein zentraler Punkt. Gegner einer Auslagerungslösung sollten sich hier allerdings die Frage stellen, ob ein in Deutschland ansässiges und mit redundanten Kapazitäten ausgestattetes Rechenzentrum eines spezialisierten Plattformanbieters nicht besseren Schutz vor dem Zugriff Dritter bietet als eine eigene IT-Infrastruktur, deren Wartung und Absicherung bedeutet, den kontinuierlich steigenden Anforderungen ständig hinterherzuhecheln und Risiken mehr schlecht als recht abzudecken.

Plattformlösung wird sich durchsetzen

Bleibt die Frage, was bringt 2017? In der Administration von Immobilieninvestments werden die Trends aus dem Jahr 2016 weiter an Fahrt gewinnen. Eine wachsende Zahl von Anlegern wird auf die Zusammenarbeit mit spezialisierten Managern setzen, sowohl im Hinblick auf Objektarten als auch regional. Das Modell der Plattformlösung wird sich daher weiter am Immobilienmarkt durchsetzen. Zudem ist eine weiter wachsende Bedeutung international ausgerichteter Investmentkonzepte zu erwarten.

Die sinnvolle Entwicklung der Trends kann - zum Vorteil aller Beteiligten - dazu führen, dass das " Core-Segment" im Immobilienbereich mit kalkulierbaren Risiken deutlich erweitert werden kann und sich so die Angebotrsknappheit in der zu Recht beliebten Assetklasse Immobilien zumindest etwas lindern lässt.

Der Autor Michael Schneider Geschäftsführer, IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg
Michael Schneider , Geschäftsführer , IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg
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