Die Krise am amerikanischen Hypothekenmarkt war vorherzusehen, und sie betrifft längst nicht mehr nur die sogenannten Subprime Mortgages, also Darlehen, die an Immobilienkäufer mit geringer Bonität vergeben wurden. Das Problem besteht vor allem in der Kreditvergabepraxis der letzten Jahre, wo auf dem sehr niedrigen Zinsniveau an private Hauskäufer variabel verzinste Darlehen ausgereicht wurden. Es war zu erwarten, dass es bei sinkenden Hauspreisen und steigenden Zinsen zu erheblichen Problemen kommt.
Gewerbeimmobilien von Subprime-Krise unberührt
Es wäre jedoch falsch, diese spezifischen Entwicklungen allgemein als Ausdruck einer Krise am amerikanischen Immobilienmarkt zu werten. Die gewerblichen Immobilienmärkte - und hier besonders der amerikanische Büroimmobilienmarkt - haben sich in den vergangenen Jahren sehr viel unterschiedlicher entwickelt, als dies aus der Ferne wahrgenommen wird.
Ein differenziertes Bild der Entwicklung am amerikanischen Markt zeigen aktuelle Datenreihen, die von dem renommierten amerikanischen Analysehaus Real Capital Analytics veröffentlicht wurden. Diese belegen, dass sich die Renditen und die Kaufpreise bei Büroimmobilien der verschiedenen Größenklassen in den letzten Jahren sehr unterschiedlich entwickelt haben.
Zwar sind die Renditen in allen Größenklassen zurückgegangen, jedoch zeigt ein längerfristiger Vergleich der Enwicklung vom Januar 2004 bis zum April 2007, dass der Rückgang umso deutlicher ausfiel, je größer die Immobilien sind. Im Januar 2004 konnte man in den USA Büroobjekte mit einem Wert von 50 Millionen US-Dollar oder darüber noch für Renditen von acht Prozent einkaufen. Bis April 2007 gingen die Renditen für diese Objekte auf 5,8 Prozent zurück. Das entspricht einem Rückgang von 27,5 Prozent.
Bei kleinen Büroobjekten mit einem Volumen von fünf bis 15 Millionen US-Dollar war der Rückgang der Renditen deutlich geringer. Im Januar 2004 konnte man in dieser Größenklasse Büroobjekte durchschnittlich zu einer Rendite von 8,9 Prozent erwerben. Bis zum April 2007 ging die Rendite auf 7,3 Prozent zurück, was einem Rückgang von rund 18 Prozent entspricht. Die Renditen für große Büroobjekte gingen also um fast zehn Prozent mehr zurück als die von kleineren Objekten.
Große Büroimmobilien um mehr als 51 Prozent verteuert
Der Renditeabstand zwischen Objekten mit einem Volumen über 50 Millionen US-Dollar und Objekten mit einem Volumen zwischen fünf und 15 Millionen US-Dollar betrug im Januar 2004 nur 0,9 Prozentpunkte und stieg um 60 Basispunkte auf 1,5 Prozentpunkte im April 2007. Die relative Attraktivität von Immobilien kleinerer Größenklassen hat also deutlich zugenommen.
Die Ursache für die angesprochene Entwicklung liegt vor allem in dem stärkeren Anstieg von Kaufpreisen für größere Objekte. Bei Büroimmobilien mit einem Wert von 50 Millionen US-Dollar oder darüber stieg laut der Analyse von Real Capital Analytics der Preis um über 51 Prozent in etwas mehr als drei Jahren.
Private Investoren wagen mehr Risiko
Im gleichen Zeitraum stiegen auch die Preise für kleinere Büroobjekte mit einem Investitionsvolumen von fünf bis 15 Millionen US-Dollar um 34 Prozent. Diese Differenz wäre noch deutlicher, wenn man das Segment von Immobilien mit einem Wert von mehreren 100 Millionen US-Dollar betrachtete, wo die Nachfrage institutioneller Investoren besonders groß ist.
Angesichts dieser Marktentwicklung gibt es für private Investoren nur zwei Alternativen: Da auskömmliche Renditen bei großen Büroobjekten in prominenten Lagen nicht mehr möglich sind, verlagern Investoren ihren Fokus auf Investments im höheren Chancen-Risi-ko-Segment, also beispielsweise auf Projektentwicklungen oder auf Investitionen in opportunistische Fonds.
Kleinere Objekte - günstigeres Risiko-Rendite-Profil
Die Alternative dazu ist die Fokussierung auf risikoärmere Investitionen unterhalb der Wahrnehmungsschwelle institutioneller Investoren, also auf Immobilien mit einem geringeren Investitionsvolumen, bei denen der Prüfaufwand für Investoren, die große Kapitalsummen am Markt unterbringen müssen, zu groß ist. In diesen Marktnischen ist es auch weiterhin möglich, Immobilien mit Eingangsrenditen zu erwerben, die oberhalb der Fremdkapitalzinsen liegen.
Trotz der Krise an den Kreditmärkten hat sich die amerikanische Konjunktur als sehr robust erwiesen - wie die Zahlen für das zweite Quartal belegen. Daher ist insbesondere im Bürosegment weiterhin mit einer positiven Entwicklung, also mit steigenden Mieten und sinkenden Leerständen, zu rechnen.