Wenn eine Immobilienbank in diesen Tagen zum Verkauf steht, dann ist an ihr entweder etwas faul oder sie gibt sich im Buhlen um eine neue Anbindung besonders fleißig. Da anzunehmen ist, dass sich für die Tüchtigen tendenziell mehr Bewerber interessieren und das Brautgeld deshalb höher ausfällt, geben sich die Feilgebotenen alle Mühe, ihre beste Seite zu präsentieren. Insofern dürfte sich die WestLB über ihre Mainzer Tochter Westdeutsche Immobilienbank (Westimmo), von der sie sich im Gegenzug für die Inanspruchnahme staatlicher Stützungsmaßnahmen trennen muss.
So legte der Spezialfinanzierer für das Jahr 2009 eine Bilanz vor, die mindestens respektabel zu nennen ist. Während Wettbewerber im Neugeschäft Federn lassen mussten, packten die Mainzer auf das Vorjahresvolumen von 5,5 Milliarden Euro 13 Prozent drauf und bewilligten insgesamt 6,2 Milliarden Euro Hypothekenkredite. Dass davon lediglich 12,5 Prozent Prolongationen waren, ist im Vergleich mit anderen gewerblichen Immobilienfinanzierern im derzeitigen Marktumfeld ungewöhnlich wenig.
Selbstverständlich kann es sein, dass die Mainzer einen besseren Kundenzugang haben, mehr Vertrauen genießen oder schlichtweg aufgrund einer günstigeren Kostenstruktur im Betrieb, im Eigenkapital und in der Refinanzierung den Wettbewerbern eine Nasenlänge voraus sind. Es ist allerdings auch nicht ungewöhnlich, dass ein Institut, das eine neue
Heimat sucht, noch mal zeigen will, was es alles auf der Pfanne hat. Nicht immer haben die in der Vergangenheit so verfahrenden Institute dabei auf die Risikoqualitäten geachtet. Deshalb beeilt sich der Vorstand um Peter Knopp damit, auf die gesunkenen Beleihungsausläufe (Loan to value, LTV) im Neugeschäft zu verweisen. Hatten Kredite mit einem LTV von bis zu 60 Prozent in den Vorjahren stets einen Anteil am Neugeschäft von etwa 40 Prozent, so waren es 2009 mehr als die Hälfte. Gleichzeitig sank der Anteil der Kredite, deren LTV größer als 60, aber unter 80 Prozent ist, auf 40 Prozent. Auch im Bestandsportfolio, so wird betont, ist die Qualitätsstruktur ähnlich konservativ: 78 Prozent der Kredite haben einen LTV unter 80 Prozent. Im Reigen der deutschen Pfandbriefbanken fällt die Westimmo auch mit ihrer unverändert globalen Ausrichtung aus dem Rahmen. So finanziert die Bank nach wie vor in Märkten, aus denen sich andere (notgedrungen) zurückzogen: Nordamerika, West- und Osteuropa, Asien. 2009 entfiel immerhin die Hälfte des Neugeschäfts auf das europäische Ausland. Vor allem in Großbritannien sowie Zentral- und Osteuropa nahmen die Zusagen stark zu. Das Hauptgeschäft findet jedoch auch bei der Westimmo in Deutschland statt. Mit 1,6 Milliarden Euro machten die Bewilligungen im Inland gut ein Viertel des neu zugesagten Kreditvolumens aus.
Dabei kommt den Sparkassen - vor allem in Nordrhein-Westfalen - eine besondere Rolle zu. Zusammen mit den Sparkassen sagten die Mainzer im vergangenen Jahr Darlehen in einem Gesamtvolumen von 250 Millionen Euro zu. Dieser Zuwachs um immerhin 20 Prozent spiegelt nach Aussage des Vorstands die zunehmende Bereitschaft der Sparkassen wider, sich bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen zu engagieren. Dazu passt auch, dass das von der Westimmo an die Sparkassen syndizierte Geschäftsvolumen von 91 auf 143 Millionen Euro stieg.
Die Nähe zu den Sparkassen hilft der Bank auch im passiven Neugeschäft. Im Jahresverlauf 2009 platzierte das Institut rund 4,3 Milliarden Euro, nachdem im Jahr zuvor lediglich Refinanzierungsmittel in Höhe von zwei Milliarden Euro abgesetzt wurden. Wichtigstes Instrument war dabei der Pfandbrief, den auch Sparkassen fleißig zeichneten. Inklusive zweier Emissionen, die jeweils eine Größenordnung von 500 Millionen Euro hatten, betrug das Volumen der hypothekarisch besicherten Refinanzierung 2,9 Milliarden Euro.
Auch bei den operativen Erträgen will das Institut glänzen. Dabei half die aus Bankensicht erfreuliche Margenentwicklung, den Zinsüberschuss um elf Prozent auf 198,7 Millionen Euro zu steigern. Aufgrund des höheren Syndizierungsvolumens nahm zudem der Provisionsüberschuss um ein Viertel auf 32,4 Millionen Euro zu. Allerdings bleiben die offensichtlichen Sorgen hinsichtlich der weiteren Konjunkturentwicklung und deren Wirkung auf das Kreditportfolio: Die Risikovorsorge wurde von 27,3 auf 66,2 Millionen Euro mehr als verdoppelt.
Für die Verwaltung wandten die Mainzer mit 87,7 Millionen Euro im Berichtsjahr rund sieben Millionen Euro mehr auf als im Jahr 2008 und erzielten vor Steuern ein Ergebnis von 74,8 Millionen Euro - 38 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Nach Abzug der Steuern bleiben 83,4 Millionen Euro als Konzerngewinn stehen. Gegenüber den 96,7 Millionen Euro aus dem Jahr 2008 sind das 14 Prozent weniger. Die Düsseldorfer Mutter dürfte sich trotzdem über seine wohlgeratene Tochter freuen, schließlich werden für 2009 - aufgrund des gestiegenen HGB-Ergebnisses - rund 69 Millionen Euro als Dividende ausgeschüttet. Im Jahr zuvor waren es 56 Millionen Euro gewesen.
Allerdings hat auch die sich schlank und fit präsentierende Westimmo ein paar Pfunde, die sie gerne los hätte. Neben dem 400 Millionen Euro schweren Cor-porate-Finance-Geschäft sind das vor allem die privaten Baufinanzierungen mit einem Volumen von rund 4,2 Milliarden Euro. Bis vor ein paar Monaten sah der Diät-Plan den Verkauf der Portfolios vor. Letzteres stellte sich jedoch als äußerst schwierig heraus, da die Privatkundenkredite ein wesentlicher Teil im Deckungsstock der Pfandbriefe sind.
Die Lösung des Problems bot die WestLB mit der Schaffung einer Auslagerungs- und Abwicklungsanstalt, in die auch die Westimmo das Corporate-Finance- und das Baufinanzierungsgeschäft übertragen hat. Da die Kredite aber weiterhin von der Bank betreut werden und auf deren Kreditbuch bleiben, stehen sie auch künftig für die Pfandbriefdeckung zur Verfügung. Da die Garantien zuvor gebundenes Eigenkapital der Bank freimachen, kann es zur Unterlegung weiteren Neugeschäfts in der gewerblichen Immobilienfinanzierung genutzt werden.
Dass das Neugeschäft und die operativen Erträge in den ersten beiden Monaten des laufenden Jahres über denen des Vorjahres lagen ist zwar erfreulich, sollte angesichts des - nach der Lehman-Pleite - in der gesamten kapitalmarktorientierten Kreditwirtschaft schwachen Jahresstarts 2009 aber auch nicht anders zu erwarten gewesen sein. Immerhin sagten die Mainzer bis Ende Februar bereits 800 Millionen Euro neue Kredite zu ein Drittel mehr als im Vergleichszeitraum. Wenn Töchter, die offensichtlich fleißig sind und gut zu haushalten verstehen, so begehrt sind, wie das zu erwarten ist, müsste die WestLB eigentlich die Qual
der Wahl unter den Bewerbern haben. Zahlreiche Gespräche soll es dem Vernehmen nach zwar gegeben haben, nur ein Bräutigam war bis zur Präsentation der Geschäftszahlen noch nicht verkündet worden. Der Markt für Firmenübernahmen ist noch immer schwierig. Zudem haben potenzielle Interessenten derzeit reichlich Pfandbriefbanken zur Auswahl: Der Bankenverband will die Düsseldorfer Hyp losschlagen, Lone Star sucht den Exit für die Corealcredit, die Commerzbank muss die Eurohypo abgeben und auch die HRE soll nur auf Zeit im Staatseigentum bleiben. Für die Westimmo bleibt also vorerst nur, sich weiter zu empfehlen. Dazu will sie laut Reuters auch Staatsgarantien beantragen. L. H.