Nach Angaben von Colliers International wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres 11,8 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Damit wiederholt sich der starke Jahresauftakt aus dem Vorjahr mit einem Ergebnis deutlich über der 10-Milliarden-Euro Marke und verfehlt den letztjährigen 10-Jahresrekord um lediglich 3 Prozent. Mit 6,2 Milliarden Euro und befeuert durch die zahlreichen volumenstarken Einzeldeals konnten Büroimmobilien im ersten Quartal dieses Jahres mit 52 Prozent Marktanteil einen überdurchschnittlichen Jahresstart hinlegen. Logistikportfolien ließen die Assetklasse mit 16 Prozent bzw. 1,8 Milliarden Euro den Platz 2 einnehmen. Die in den vergangenen Quartalen beobachteten marktprägenden Verkäufe von kleinteiligen Fachmarktportfolien vor allem aus der Lebensmittelbranche waren dagegen rar. Das sonst an Position 2 liegende Einzelhandelssegment ist somit mit einem Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 11 Prozent auf Rang 3 zurückfallen.
Analog zum Jahresauftakt 2017 war es erneut ein Logistikportfolio, das als volumenstärkster Deal eine wesentliche Grundlage für das erfolgreiche Quartalsergebnis legte. So übernahm Frasers Property aus Singapur mit dem Kauf einer Tochtergesellschaft der Alpha Industrial ein Paket bestehend aus deutschen und österreichischen Immobilien. Der deutsche Anteil beläuft sich auf deutlich über 500 Millionen Euro. Auch der zweitgrößte Portfoliotransfer, der 250 Millionen Euro teure deutsche Anteil des paneuropäischen Goodman-Azurite-Portfolios, ist der Assetklasse Logistikimmobilien zuzuordnen. Der Zuschlag ging dabei an Blackstone. Trotz dieser beiden Beispiele war der Anteil von Portfoliokäufen am gesamten Investmentvolumen zwischen Januar und März verhältnismäßig gering. Mit rund 2,6 Milliarden Euro wurden nur etwas mehr als die Hälfte des Vorjahresvergleichswertes erzielt. Der Marktanteil lag bei 22 Prozent. Im Gegensatz dazu wurde mit 9,2 Milliarden Euro und einem Marktanteil von über drei Viertel das Volumen von Einzeldeals aus dem ersten Quartal 2017 sogar noch übertroffen. Angetrieben wurde dieses Marktsegment vom Verkauf zahlreicher großvolumiger Objekte in den sieben Investmenthochburgen, allen voran dem Verkauf des Behördenzentrums in Frankfurt von WealthCap an Aroundtown für rund 500 Millionen Euro.
Wie im Gesamtjahr 2017 liegt der Anteil ausländischer Investoren erneut bei rund 40 Prozent. Von den 4,6 Milliarden Euro aus internationalen Geldquellen stammten im ersten Quartal 2018 über 1 Milliarden Euro bzw. 23 Prozent aus Großbritannien, rund 830 Millionen Euro bzw. 18 Prozent aus den USA und rund 540 Millionen Euro bzw. 12 Prozent aus Singapur. „Auch wenn zehnjährige deutsche Staatsanleihen längst nicht mehr negativ tendieren, bleibt mit deren niedriger Verzinsung der Abstand zu Spitzenrenditen von Büroimmobilien mit rund 250 bis 300 Basispunkten groß und die relative Attraktivität von Immobilien damit erhalten. Darüber hinaus bestehen kurz- bis mittelfristig auch die konjunkturstimulierenden Faktoren der niedrigen Zinsen fort“, beurteilt Matthias Leube, CEO und Head of Capital Markets bei Colliers International Deutschland, den Einfluss der Zinspolitik.
Asset Manager traten erneut am häufigsten als Investoren vor allem im Auftrag liquiditätsstarker institutioneller Anleger auf und vereinten rund 3,6 Milliarden Euro bzw. rund ein Drittel des Transaktionsvolumens auf sich. Auf Platz 2 folgten wieder offene Immobilien- und Spezialfonds mit 2,0 Milliarden Euro bzw. einem Marktanteil von 17 Prozent. Bei den Verkäufern lagen Projektentwickler mit 2,6 Milliarden Euro bzw. 22 Prozent ganz weit vorn. Asset Manager brachten es auf 1,7 Milliarden Euro bzw. 14 Prozent, dicht gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds, die sich von Immobilien im Wert von 970 Millionen Euro trennten.
„Der hervorragende Jahresauftakt sowie eine beeindruckende Zahl von Gesuchen und noch nicht abgeschlossenen Verhandlungen in allen sieben Märkten lässt uns bei unserer Prognose vom Januar bleiben. Demnach sehen wir Ende 2018 ein erneut starkes Transaktionsvolumen, das, vergleichbar dem des letzten Jahres, bei rund 55 Milliarden Euro liegen wird“, so Leube.