Die Corona-Pandemie und die zunehmende Regulatorik, insbesondere die ESG-Offenlegungsverordnung, beschleunigen nach Einschätzung von Marktakteuren den Optimierungs- und Umstrukturierungsbedarf von Immobilienportfolios institutioneller Investoren. Zu empfehlen sei daher der Einbezug von Core+ und Value-add-Strategien, um Ertragsziele mittels aktivem Asset Managements zu erreichen. Das ist die zentrale Erkenntnis einer Web-Konferenz des Hamburger Finanzdienstleistungsunternehmens Real Exchange AG (REAX) zum Thema „Portfoliooptimierung bei Immobilienfonds - Umsetzungsstrategien 2021" mit Experten von HQ Trust und RMC Risk-Management-Consulting.
„Die Corona-Krise beschleunigt bei Immobilieninvestments den Strukturwandel der Nutzungsarten“, bestätigt Kristina Chorna, Partner, Co-Head Real Estate and Head Infrastructure, HQ Trust und ergänzt: „Nachgefragt sind mehr Wohnen und Logistik, weniger Hotel und Einzelhandel." Bei dem Aufbau eines Portfolios sei die Ausrichtung innerhalb der Segmente entscheidend. Einerseits, so die Meinung der Experten, ist ein diversifiziertes Portfolio sinnvoll zur Risikostreuung, auf der anderen Seite sollte über eine signifikante Ausrichtung eine Über-Diversifikation vermieden werden.
Eitel Coridaß; Quelle: RMC Risk-Management-Consulting GmbH
Eitel Coridaß FRICS, RMC Risk-Management-Consulting GmbH, sagt: „Die vier großen Immobilien-Sektoren Büro, Wohnen, Handel und Logistik machen rund 85 bis 90 Prozent des investierbaren Universums und etwa den gleichen Anteil des Transaktionsgeschehens aus. Von daher wird man bei einem Portfolioaufbau nach wie vor neben Wohnen und Logistik auch Handel und Büro, als bisher größtes investierbares Segment, sehen – wenn auch in einer etwas schwächeren Gewichtung und anderen Ausrichtung.“ Coridaß weiter: „Wer im aktuellen Kapitalmarktumfeld positive Wertbeiträge sucht, muss – und sollte auch – höhere (Immobilien-)Risiken annehmen", empfiehlt Coridaß. Die Corona-Pandemie führe dazu, dass Investitionsrisiken wieder besser bepreist werden.
Die Real Exchange AG hat derweil eine Offensive gestartet, um die Transparenz am Sekundärmarkt für Immobilien-Spezial-AIF zu erhöhen: „Hierfür befragen wir aktuell rund 800 Marktakteure der institutionellen Immobilienbranche. Die Ergebnisse, dieser ersten und quartalsweise geplanten Befragung, werden wir noch im März veröffentlichen“, so Vorstand Heiko Böhnke. Kristina Chorna erläutert mit Blick auf den internationalen Immobilienmarkt: „Global und insbesondere in den USA ist der Zweitmarkt für Immobilien-Spezialfonds weitaus etablierter und die Gründe für den Verkauf der Portfolien auf dem Sekundärmarkt liegen sehr oft in regulatorischen Anforderungen oder Liquiditätsbedürfnissen der Investoren begründet. In Deutschland und Europa ist der Markt noch jünger.“
Für Eitel Coridaß muss sich insbesondere die Bewertung aber auch die Markttransparenz ändern, um die Attraktivität des Sekundärmarktes zu erhöhen: „Umso marktnäher die Immobilienbewertung erfolgt, umso attraktiver gestaltet sich auch der Zweitmarkt für Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren“, so Coridaß weiter.