Büro- und Investmentmarkt Europa - Kaufrausch drückt Renditen

Dieses Phänomen wird vermutlich andauern oder sich sogar verstärken.
Für Anleger besteht damit eine Möglichkeit, ihre Risiken zu streuen.
Allerdings könnte der Anstieg der Investmentaktivitäten in den
kommenden Quartalen durch anhaltende Preiserhöhungen aufgrund der
stetig steigenden Zinsen gebremst werden. Es bleibt also die Frage:
Wie weit können die Preise für Gewerbeimmobilien noch steigen, ehe der
Enthusiasmus der Anleger endgültig gedämpft wird?
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In Paris und London wurden insgesamt über neun Milliarden Euro
umgesetzt. Mit mehr als 4,6 Milliarden Euro zog die französische
Hauptstadt erstmals mit dem Quartalsvolumen von London gleich und
übertraf die Zahlen der vergangenen sieben Jahre um über 70 Prozent,
während das Investitionsvolumen in London innerhalb eines Jahres um
zehn Prozent kletterte. Den höchsten Anstieg verbuchte München,
gefolgt von Köln und Berlin. Madrid erzielte das höchste je erreichte
Quartalsergebnis (1,2 Milliarden Euro) und Barcelona
(Transaktionsvolumen: fast 500 Millionen Euro) den stärksten Zuwachs
seit dem zweiten Quartal 2004. Beide Städte erreichten in den ersten
drei Monaten des Jahres 2006 mehr als 40 Prozent des
Investitionsvolumens, das im Gesamtjahr 2005 erzielt wurde. Nur in
sechs Städten ging das Anlagevolumen zurück. In Brüssel zeigte sich
die Schwierigkeit, adäquate Produkte, also neue, voll vermietete
Bürogebäude, zu finden.
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Auf Märkten ohne Großtransaktionen, wie Frankfurt, Düsseldorf oder
Aix/Marseille, fiel das Investitionsvolumen zurück. Dagegen machte auf
dem Pariser Markt allein der Verkauf von fünf Gebäuden aus dem
Portfolio von Kanam für rund 1,18 Milliarden Euro an Mines de Lucette
etwa 26 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Auch der Zuwachs in
Madrid und Barcelona war sehr großen Einzeltransaktionen zu verdanken.
Unter der zunehmenden Anzahl von Abschlüssen erreichten insbesondere
die außerhalb des Stadtkerns getätigten Deals ein Volumen von über 100
Millionen Euro.
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Die meisten deutschen Märkte behielten ihre Dynamik bei. Mit 336
Millionen Euro hat sich Köln als ein weiterer attraktiver
Investitionsstandort etabliert. Hamburg verzeichnete das höchste
Anlagevolumen aller deutschen Städte (eine Milliarde Euro) und
erreichte damit Platz vier in Europa. In erster Linie ist das der
Veräußerung von 39 Bürogebäuden durch den Senat der Hansestadt auf
Sale-and-lease-back-Basis an Ixis Capital Partners für rund 816
Millionen Euro zu verdanken.
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Viele Verkäufer nutzen das derzeit reichlich vorhandene Kapital am
europäischen Immobilienmarkt, um eine große Anzahl an Gewerbeflächen
zu hohen Preisen zu veräußern. Blackstone hat zum Beispiel gerade Le
Lumière, das größte Bürogebäude in Paris, an Tishman Speyer verkauft.
In London betrieben Immobiliengesellschaften die Restrukturierung
ihrer Portfolios weitaus aktiver als sonst und veräußerten die
Mehrheit ihres Immobilienbestands an institutionelle britische
Anleger.
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Viele Transaktionen als Saleand-lease-back
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Ganz im Trend des vergangenen Jahres haben Portfolio-Transaktionen
(häufig als Sale-and-lease-back-Deals) die Investmentmärkte in weitere
Rekordhöhen getrieben. In Deutschland hat Karstadt mit einem 4,5
Milliarden Euro schweren Portfolio landesweit eine bedeutende
Sale-and-lease-back-Transaktion durchgeführt und dabei das starke
Interesse amerikanischer Anleger an den höheren Renditen genutzt.
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Auch einige europaweite Portfolio-Transaktionen belebten den
Investmentmarkt. Warburg Henderson KAG erwarb ein Portfolio von vier
Einzelhandelsparks in Frankreich, Deutschland, Italien und Schweden
für etwa 100 Millionen Euro für zwei seiner Immobilien-Spezialfonds.
In Frankreich hat Foncière des Murs (eine börsennotierte
Immobiliengesellschaft) kürzlich 76 Hotels von Accor in Frankreich und
Belgien übernommen.
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Top-Renditen blieben stabil
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Nach dem starken Rückgang 2005 konsolidierten die Netto-Top-Renditen
für Büroimmobilien im ersten Quartal in fast allen wichtigen
europäischen Märkten auf niedrigem Niveau. Trotz geringerer
Aktivitäten ausländischer Investoren in London hielt der Druck auf die
Netto-Top-Renditen an. Um höhere Renditen zu erzielen, suchen
Investoren zunehmend nach Gebäuden in der Planungsphase oder im Bau.
Atisreal sieht bei den Nettorenditen für Büroimmobilien eine
Stabilisierung oder sogar ein weiteres Sinken bis Ende 2006.
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Auf Nachfragerseite wird der Abstand bei steigenden Zinssätzen in
Europa dann zu eng für opportunistische Investitionen mit
Fremdkapital, da die Hebelwirkung nachlässt. Auf der Angebotsseite
bringen inzwischen die Verkäufer zunehmend Produkte auf den Markt, um
von den ständig steigenden Preisen zu profitieren. Daher werden sich
mittelfristig die gegenwärtig sehr niedrigen Renditen nicht halten
lassen. Sollten die Mietpreise früher als erwartet wieder steigen,
wird der Druck auf die Renditen anhalten.