Dix: Büros rentierten 2005 negativ

Erstmals in seiner zehnjährigen Erhebungsperiode hat der Deutsche
Immobilien Index (Dix) für das abgelaufene Jahr 2005 einen Total
Return von nur einem halben Prozent ausgewiesen. Im Vorjahr hatten die
Immobilienanlagen der institutionellen Investoren immerhin noch mit
1,1 Prozent rentiert. Das ermittelte die DID Deutsche Immobilien
Datenbank aus der repräsentativen Datenbasis von 3 427
Immobilienobjekten mit einem Marktwert per Dezember 2005 von annähernd
60 Milliarden Euro. Diese werden von 22 institutionellen Anlegern in
Deutschland gehalten.
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Der durchschnittliche Objektwert lag bei 17,4 Millionen Euro. Mit 56,6
Prozent war der Anteil an Büroimmobilien im Durchschnitt der
untersuchten Portfolios dominierend, gefolgt von Handelsimmobilien mit
14,3 Prozent und der gemischten Nutzung Handel/Büro mit 9,5 Prozent.
Wohnimmobilien waren mit 8,2 Prozent in den Portfolien vertreten.
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Der Dix misst die Performance von direkten Immobilieninvestitionen für
Objekte, die während des gesamten Jahres im Bestand gehalten werden -
ohne Transaktionen und Projektentwicklungen.
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Deutlicher Verlierer waren im vergangenen Jahr Büroimmobilien, die
erstmals in den zehn Jahren seit Erhebung der Zahlen eine negative
Wertentwicklung aufwiesen: minus 0,7 Prozent und damit 1,2
Prozentpunkte unter Vorjahr, als die Rendite noch 0,5 Prozent betrug.
Gewinner zum Vorjahr waren Handelsimmobilien mit einem
Performance-Plus von 1,2 Prozentpunkten auf 4,1 (2004: 2,9) Prozent,
gefolgt von Wohnimmobilien, die sogar um 1,5 Prozentpunkte zulegen
konnten und einen Total Return von 2,8 (1,3) Prozent erreichten.
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Die Netto-Cash-Flow-Rendite aller Bestandsobjekte im Dix - Kennzahl
der Netto-Mieteinnahmen im Vergleich zum gebundenen Kapital - ist in
den letzten zehn Jahren (1996 bis 2005) fast kontinuierlich gefallen.
1996 betrug sie noch 5,8 Prozent, im Jahr 2005 nur noch 4,6 Prozent.
Dies ist auch durch steigende Leerstandsquoten bedingt. Der Rückgang
der Wertänderungsrendite hat sich erheblich verstärkt.
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Seit dem Aktien-Hype 2000/2001, als die Bestandsgrundstücke noch
geringfügige Wertzuwächse aufwiesen, wurden die Objekte immer
deutlicher abgewertet. Der Marktwertverlust in 2005 betrug für alle
Bestandobjekte 4,0 Prozent, für den Teilmarkt Büroimmobilien sogar 5,0
Prozent. Das spiegele deutlich die sich beschleunigende negative
Entwicklung des Immobilienmarktes und hier besonders der Büroflächen
wider.
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Der Total Return der Bürostandorte wurde von negativen Vorzeichen
dominiert. Nur in Hamburg (0,9 Prozent) und Düsseldorf (0,8 Prozent)
blieb den Investoren eine bescheidene Rendite. Berlin (minus 3,3
Prozent), Frankfurt (minus 1,8 Prozent), Köln (minus 0,9 Prozent) und
Stuttgart (minus 0,5 Prozent) fielen zurück. München zeigte eine
glatte Null. Einen Einbruch auf minus 5,6 Prozent erlebte der
Büromarkt in Leipzig im abgelaufenen Jahr.
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Das derzeit niedrige Bewertungsniveau deutscher Immobilien werde von
immer mehr ausländischen Investoren als günstige Einstiegsmöglichkeit
wahrgenommen und genutzt, erklärte Daniel Piazolo, Geschäftsführer der
DID Deutsche Immobilien Datenbank GmbH, bei der Vorstellung des
Zahlenwerks in Frankfurt. Nach seiner Auffassung hat die Branche die
Talsohle im vergangenen Jahr erreicht. Dazu hätten auch die
Abwertungen der Bestandsobjekte in den Offenen Immobilienfonds
beigetragen. Somit habe die Assetklasse Immobilien wieder eine Chance,
an die Entwicklung der anderen Indizes anzuknüpfen, von denen sie im
Jahr 2005 weit überflügelt wurde. So verzeichnete der Dax eine
Steigerung um 27,1 Prozent, während die im Deutschen
Immobilien-Aktien-Index (Dimax) des Bankhauses Ellwanger & Geiger
zusammengefassten Titel sogar ein Plus von 38,4 Prozent erzielten.
Festverzinsliche Wertpapiere rentierten dagegen laut Deutschem
Rentenindex (Rexp) nur mit 4,9 Prozent.