Anlageimmobilien wie Wohn- und Geschäftshäuser*) bieten nicht nur in Wirtschaftsmetropolen gute Investitionsmöglichkeiten. Der genaue Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmieteinnahmen zeigt, dass sich auch in Städten wie beispielsweise Dresden, Essen, Hannover oder Wiesbaden sehr attraktive Renditen erzielen lassen. Die Transaktionszahlen und die -volumina sprechen für die Dynamik der Märkte in den sogenannten B-Standorten.
Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern bewegt sich in Deutschland seit einigen Jahren auf einem hohen Niveau. Private und institutionelle Investoren suchen angesichts der europäischen Staatsschuldenkrise nach Zinshäusern als sichere Kapitalanlage. Die derzeit niedrigen Hypothekenzinsen und eine hohe Kapitalliquidität sind ein zusätzlicher Impuls für die Nachfrage. Zudem lassen sich im Vergleich zu anderen relativ risikoarmen Wertanlagen vor allem in den mittleren und guten Lagen immer noch höhere Renditen erwirtschaften.
Unterschiedlich stellen sich jedoch die Standorte hinsichtlich der Entwicklung der Faktoren dar. In München, Deutschlands teuerstem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, liegen die Kaufpreise in den mittleren und guten Lagen deutlich über dem 20-fachen der Jahresnettokaltmiete. Vor diesem Hintergrund rücken mittlere Großstädte mit positiver ökonomischer und soziodemografischer Entwicklung in das Blickfeld der Investoren. Die Faktoren dort liegen im Verhältnis zu den Metropolen auf einem zum Teil viel niedrigeren Niveau und bieten bei steigenden Mieten interessante Perspektiven.
Geringe Preisschwankungen
Auch in den sogenannten B-Standorten ist Wohnraum in den guten und sehr guten Lagen gewachsener Quartiere stark nachgefragt und trifft auf ein begrenztes Angebot. Vor dem Hintergrund dieser Konstellation gibt es dort keine Nachvermietungsproblematik, sodass ein Leerstandsrisiko quasi nicht existent ist. Gute Objektqualitäten in Kombination mit Lebensatmosphäre sind nicht nur Voraussetzungen für stabile Mieten, sondern verfügen durchaus auch über Mietsteigerungspotenziale. Insbesondere für konservative Anleger sprechen Aspekte der Sicherheit und Risikominimierung durch geringe Mietpreis- und Renditeschwankungen für eine Investitionsentscheidung in den B-Standorten. Trotz der dortigen dynamischen Nachfrage ist die Konkurrenzsituation unter den Investoren nicht mit der in den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu vergleichen.
Dresden
Eine hohe Nachfrage, stabile Verkaufszahlen und steigende Mieten charakterisieren den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dresden. Es gibt in allen Lagen ein vielfältiges Objektangebot. Mit 386 Transaktionen wurden 2012 genauso viele Objekte gehandelt wie im Vorjahr. Das Umsatzvolumen ist aufgrund des Verkaufs eher kleinvolumigerer Objekte um 11,8 Prozent auf 251 Millionen Euro zurückgegangen. Von den 386 Verkäufen entfielen 237 auf Mehrfamilienhäuser (durchschnittlich gehandelter Objektpreis 582300 Euro) und 149 auf Wohn- und Geschäftshäuser (durchschnittlich gehandelter Objektpreis 758400 Euro).
Die Faktoren sind - mit Ausnahme der hochpreisigen, sehr guten Lagen - in allen Wohnlagen gestiegen. So wird beispielsweise in den mittleren Lagen im Durchschnitt das 14,25-fache und in den guten Lagen das 16,75-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. In den sehr guten Lagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2000 Euro und in guten Lagen bei 1500 Euro, sodass Investoren in Dresden mit relativ geringen Einstiegspreisen eine attraktive Rendite erwirtschaften können. Zudem ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen neben Bayern mit 3,5 Prozent auf dem bundesweit niedrigsten Stand. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum konnten auch in allen Lagen Mietsteigerungen erzielt werden. So wird in den sehr guten Lagen im Maximum 11,10 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Begehrt und knapp sind in Dresden vor allem Wohnungen mit drei bis vier Zimmern.
Neben den beliebten Lagen wie Striesen und Blasewitz sind für langfristig orientierte Anleger auch Stadtteile wie Gorbitz, Naußlitz oder Cotta interessant. Die drei letztgenannten Stadtteile sind aufgrund bezahlbarer Mieten und der guten ÖPNV-Anbindung zur Universität im Stadtteil Plauen zunehmend bei Studenten beliebt. In den traditionell von Studenten geprägten Stadtteilen wie "Äußere Neustadt" oder "Leipziger Vorstadt" findet gegenwärtig ein Imagewandel zu einer nachgefragten Lage statt. Durch die Sanierungsmaßnahmen wird der Stadtteil weiter aufgewertet. So konnten hier bei den Mieterlösen während der vergangenen Jahre deutliche Steigerungen erzielt werden. Dieser Trend wird sich weiterhin fortsetzen.
Das hohe Mietniveau in den sehr guten Lagen führt dazu, dass Mietinteressenten ihren Auswahlprozess zunehmend auf die günstigeren Lagen richten. Folglich werden langfristig auch die mittleren und guten Lagen profitieren. Da die Bevölkerungszahl bis 2020 weiter ansteigen wird, werden die Rahmenbedingungen für Investitionen am Dresdener Immobilienmarkt positiv bleiben.
Essen
Eine rege Nachfrage und ein deutlich gestiegenes Umsatzvolumen prägen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Essen. Während 2012 im Vergleich zum Vorjahr zwölf Objekte weniger gehandelt wurden, erhöhte sich das dazugehörige Umsatzvolumen um rund 28 Prozent auf 215 Millionen Euro. Dies ist das höchste Ergebnis seit 2007 (314 Millionen Euro). Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf das gestiegene Objektvolumen. Dementsprechend stieg der durchschnittliche Preis pro Immobilie von 374000 auf 492000 Euro.
Mit positiven Standortfaktoren wie einer starken ökonomischen Leistungsfähigkeit und hohem Innovationsvermögen ist Essen 2013 erstmals unter die Top-10 im Städte-Ranking des HWWI aufgestiegen. Zahlreiche Stiftungen, Konzerne und namhafte Dienstleistungsunternehmen, die in Essen ansässig sind, sowie der Campus der Universität Duisburg-Essen tragen zu einem dynamischen Wohnungsmarkt bei.
Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in Essen sind im Vergleich zu anderen Großstädten moderat und liegen überwiegend zwischen 300000 und 500000 Euro. Da aufgrund des knappen Objektangebots in den begehrten Lagen nun in Teilbereichen auch die mittleren und einfachen Lagen in den Fokus der Investoren rücken, haben hier die Faktoren angezogen. Bei entsprechender Objektqualität ist der Faktor in den mittleren Lagen im Maximum auf 12,2 und in den einfachen Lagen bis auf 10,7 gestiegen. In den guten Lagen werden im Mittel Kaufpreise von 1145 Euro pro Quadratmeter gezahlt. In den einfachen Lagen müssen Investoren mit durchschnittlich 590 Euro nur rund die Hälfte der Quadratmeterpreise einkalkulieren. Die Mieten haben in beiden Lagen leicht angezogen.
Während nach wie vor private Investoren den Essener Süden im Fokus haben, schauen renditebewusste Investoren zudem auf mittlere Lagen wie Frohnhausen, Schönebeck und Bedingrade, da sich auch hier langfristig interessante Perspektiven bieten können. Sehr begehrt sind die Wohnstandorte in Wasserlage. Hierzu gehört beispielsweise der Stadtteil Kupferdreh am Ende des Baldeneysees.
Hannover
Im Kommunalverband "Region Hannover" führte ein geringes Objektangebot 2012 zu einer leicht rückläufigen Verkaufszahl. So verringerte sich die Zahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um etwa sieben Prozent auf 344. Das Umsatzvolumen reduzierte sich um rund 18 Prozent auf 215 Millionen Euro. Dabei wurden mit 153 Millionen Euro über zwei Drittel des Umsatzes im Stadtgebiet von Hannover erzielt, der Rest entfiel auf die Umlandgemeinden. Da wieder kleinere Objekte gehandelt wurden, sank der Durchschnittspreis pro Immobilie auf 626000 Euro.
Die hohe Nachfrage führt in allen Lagen zu Preissteigerungen. Insbesondere private Investoren akzeptieren die gestiegenen Faktoren in den klassischen guten bis sehr guten Lagen wie beispielsweise den Zentrumslagen, Ost- und Südstadt sowie Zoo und List, weil für sie die Nachhaltigkeit der erzielbaren Renditen im Vordergrund steht. Bei den Wohn- und Geschäftshäusern außerhalb der hannoverschen Innenstadt und in den Zentren der übrigen Region wird das Preisniveau im Wesentlichen durch die erzielbare Miete bestimmt. Ähnlich wie bei den Mehrfamilienhäusern sind daneben auch Lage, Zustand, Ausstattung und Alter der Immobilien von Bedeutung.
In den sehr guten Lagen liegen die Faktoren zwischen zwölf und 17. Auch in den einfachen Lagen werden vereinzelt Faktoren bis zwölf erzielt. Dabei liegen die durchschnittlichen Kaufpreise in den sehr guten Lagen bei 1665 Euro pro Quadratmeter und in den einfachen Lagen bei 630 Euro. Die Mieten haben im Vergleich zum Vorjahr in allen Lagen um 0,50 bis einen Euro angezogen.
Wiesbaden
Eine hohe Nachfrage und ein stark gestiegenes Umsatzvolumen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Wiesbaden. 2012 stieg die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 27 Prozent und das Transaktionsvolumen sogar um mehr als 100 Prozent. Es wurden 160 Objekte gehandelt und insgesamt 226 Millionen Euro umgesetzt. Mehr als die Hälfte des Umsatzvolumens (130,5 Millionen Euro) entfiel auf die Stadtgebiete "Mitte", "Westend" und "Biebrich". Aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs und dem Handel großvolumiger Wohn- und Geschäftshäuser im Innenstadtbereich, stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von 881000 Euro auf 1,41 Millionen Euro.
Die Mieten und Faktoren sind leicht gestiegen. Bei geeigneter Objektqualität akzeptieren private Käufer hohe zweistellige Faktoren, in sehr guten Lagen sogar bis zum 19,4-fachen der Jahresnettokaltmiete. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich 3000 Euro pro Quadratmeter und in guten Lagen 2200 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 1250 Euro pro Quadratmeter deutlich preiswerter. Die Mietspanne reicht in den mittleren und einfachen Lagen von 6,80 bis 10,00 Euro pro Quadratmeter. In den sehr guten Lagen werden bis zu 15,50 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch und wird langfristig hoch bleiben. Dies ist unter anderem auch auf die Entstehung des neuen Europa-Hauptquartiers der US-Army zurückzuführen. So soll die Garnison bis 2015 auf 20 000 Angehörige wachsen. Schon jetzt suchen zivile Beschäftigte, die nicht auf dem Gelände untergebracht sind, Wohnungen in der Stadt. Beliebt ist der multikulturelle Stadtteil "Westend", der architektonisch durch gründerzeitliche Gebäude geprägt ist. Neben der Stadtnähe und der Revitalisierung der dortigen Fußgängerzone steigert das Entstehen einer neuen Sporthalle zwischen "Westend" und "Mitte" die Attraktivität des Viertels. Objekte mit Sanierungsstau werden nach und nach instand gesetzt. Die Leerstandsquote in Wiesbaden liegt mit 3,2 Prozent deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.
Fußnote
*) Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie zum Beispiel kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 Prozent der Nettokaltmiete, sodass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.