Bei Private Placements oder auch Club Deals, bei denen sich sehr vermögende Private oder deren Family Offices zu Immobilieninvestments zusammenschließen, scheint es eine universelle Regel zu geben. Sie lautet: Die lokalen Akteure schließen sich zusammen, also Vermögende aus dem Land, in dem auch die Immobilie liegt. Private Club Deals über Ländergrenzen hinweg sind selten. Auf den ersten Blick mag das daran liegen, dass reiche nordamerikanische Anleger nicht immer das gleiche Risikoprofil aufweisen wie vermögende Private aus Deutschland oder auch Israel. Aber selbst für die Schnittmengen, die ein ähnliches Anlageverhalten aufweisen, gilt: Sie finden nur selten länderübergreifend zusammen.
Denn die Club Deals für Private sind nicht gerecht strukturiert. Nahezu alle Initiatoren fordern von Anlegern, die nicht aus der Investmentregion kommen, eine zusätzliche Gebühr. Einen Aufpreis, genannt Step-up, man könnte es auch falsch verstandenen Protektionismus nennen. Bei Club Deals von Versicherungen beispielsweise mag dies anders aussehen - bei vermögenden Privaten hingegen gibt es den Step-up in fast jedem Fall. Er macht das Angebot für ausländische Akteure weniger attraktiv, schreckt sie ab.
Falsch verstanden ist der Protektionismus, weil er den ohnehin bereits kleinen, exklusiven Kreis möglicher Anleger noch zusätzlich verkleinert. Es gibt naturgemäß in jedem Land nur eine begrenzte Zahl an Menschen, die vermögend (und liquide) genug sind, sich mit zwei- oder auch dreistelligen Millionenbeträgen an Immobilien zu beteiligen. Warum sollten Ausländer hier benachteiligt werden? Es gibt gute Gründe, allen Anlegern weltweit die gleichen Konditionen zu bieten. Der Initiator erhöht seine Chancen, das Investment zum Wohle aller Beteiligten zum Erfolg zu führen, wenn er alle potenziellen Investoren als gleichberechtigte Mitglieder einer globalen Community sieht.
Zwar wird weiterhin der Anleger vor Ort den Anfang machen. Der Heimatinvestor ist üblicherweise erfahren und voll informiert, ein lokaler Experte. Und gerade deshalb ist seine Entscheidung für ein Investment eine positive Wertung. Für ausländische Investoren ist dies ein wichtiger Gradmesser und in gewisser Hinsicht auch Gütesiegel, ein Indikator für Qualität und ein Anreiz, sich ebenfalls zu beteiligen. Voraussetzung ist natürlich Transparenz: Innerhalb des potenziellen Kreises möglicher globaler Mitinvestoren darf es kein Geheimnis sein, wer zusagt. Ist dies gegeben, werden inländische Gelder sukzessive durch ausländische ergänzt.
Professor Lorenz Reibling, Senior Partner, Taurus Investment Holdings, LLC, Boston