Der Wert einer Immobilie wird immer stärker auch an ihrem energetischen Zustand bemessen. In Berlin gibt es im Gebäudebestand in dieser Hinsicht noch erheblichen Nachholbedarf. So wird der Gesamtbedarf an energetischer Sanierung bei Berliner Wohnimmobilien auf zehn Milliarden Euro geschätzt. Im Sinne des Klimaschutzes sind diese Investitionen zwingend, möchte das Land Berlin die Kohlendioxid-Emissionen um 40 Prozent unter den Ausstoß aus dem Jahr 1990 bringen. Dafür ist unter anderem vorgesehen, die Sanierungsquote von jährlich 0,8 Prozent auf 2 Prozent jährlich zu erhöhen.
Finanzierungsangebote zur Steigerung der Energieeffizienz
Einen wichtigen Schritt in Richtung Energieoptimierung haben die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften im Juli 2012 gemacht. So haben sie mit dem Senat von Berlin vereinbart, den Ausstoß von Kohlendioxid pro Wohnung bis 2020 von 1,8 Tonnen im Jahr um ein Viertel auf 1,32 Tonnen zu senken. Diese Ziele sind nur zu erreichen, wenn in den Gebäudebestand erhebliche Mittel zur energetischen Sanierung investiert werden.
Die Steigerung der Energieeffizienz in Wohngebäuden ist auch ein Ziel, das die Investitionsbank Berlin (IBB) aktiv unterstützt. Dazu stehen verschiedene Finanzierungsangebote wie etwa die Durchleitung entsprechender KfW-Programme oder IBB-eigene Programme mit zusätzlicher Zinsverbilligung zur Verfügung.
Eine wichtige Klientel, wenn es um die energetische Sanierung geht, sind neben den klassischen "Zinshäusern" die Besitzer von Eigentumswohnungen, die ihr Wohneigentum in einem Gebäude mit mehr als drei Wohneinheiten haben und Mitglieder von Wohneigentümergemeinschaften (WEG) sind. Die Zahl dieser Wohnungen liegt in der Hauptstadt nach Schätzungen bei knapp 60 000. Bei einer angepeilten Sanierungsquote von zwei Prozent pro Jahr müssen jährlich etwa 1 200 dieser Wohnungen saniert werden.
Bisher gab es für die Wohneigentümergemeinschaften zwei Möglichkeiten der Finanzierung, wenn Sanierungen am Gemeinschaftseigentum anstanden. Entweder wurde die Maßnahme aus den eingesammelten Instandhaltungsrücklagen finanziert oder/und durch die Erhebung von Sonderumlagen bei den einzelnen Eigentümern.
Nach der Novelle des Wohneigentumsgesetzes im Jahr 2007 kann die Wohneigentümergemeinschaft als solche gegenüber Dritten selbst Rechtsgeschäfte eingehen. Aufgrund der laufenden Wohngeldzahlungen und der Möglichkeit, Umlagen bei den Eigentümern zu erheben, ist es für Fremdfinanzierer wie eine Bank durchaus möglich, ein Darlehen an eine Wohneigentümergemeinschaft zu vergeben.
Bonität der Wohneigentümergemeinschaft
Allerdings ist es für ein Geldinstitut mitunter äußerst kompliziert, die dafür notwendige Bonität einer Wohneigentümergemeinschaft richtig einzuschätzen. Dies liegt daran, dass außer Wohngeldzahlungen, Instandhaltungsrücklagen und Beschlussprotokollen der vergangenen Jahre keine weiteren Informationen zur Verfügung stehen. Derartige genaue Einschätzungen kann in der Regel nur der Verwalter treffen, der aufgrund seiner Funktion über einen längeren Zeitraum die wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohneigentümergemeinschaft genau kennt.
Aufgrund dieser Herausforderungen sind die Geschäftsbanken bei der Finanzierung von Wohneigentümergemeinschaften zurückhaltend, da zusätzlich zum Risiko auch der Arbeitsaufwand für die Institute sehr hoch ist. Diese weitgehende Zurückhaltung der Banken ist jedoch mit ein Grund dafür, warum zahlreiche Wohneigentümergemeinschaften auf notwendige energetische Sanierungen an ihrer Immobilie verzichten.
Eine Kreditaufnahme durch die Wohneigentümergemeinschaft birgt aber auch Nachteile für die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft. Durch die gemeinschaftliche Haftung für den Kredit kann es bei Unregelmäßigkeiten in der Bedienung zu Spannungen der Eigentümer untereinander kommen. Damit ist es aber nicht genug. Weitere Probleme können entstehen, wenn es während der Kreditlaufzeit zu einer Änderung in der Eigentümerstruktur kommt. Last but not least ist die laufende Verwaltung des Kredits und der Sicherheiten eine große Herausforderung zum einen für das betreffende Kreditinstitut, insbesondere, wenn es sich zum Beispiel um Pfandfreigaben einzelner Wohnungen bei Eigentümerwechsel handelt. Zum anderen kann die Hausgemeinschaft beispielsweise durch Bonitätsprobleme oder Enthaftungswünsche einzelner Eigentümer während der Rückzahlungsphase immer wieder belastet werden.
Neue Finanzierungsangebote
Aus all diesen Gründen sehen einige andere Förderbanken inzwischen verstärkt ihre Aufgabe darin, die Wohneigentümergemeinschaften hier zu unterstützen. Entsprechend hat die IBB für Wohneigentümergemeinschaften in Berlin das Produkt "IBB WEG-Finanzierung" entwickelt. Grundgedanke dabei ist, dass die Förderbank nicht die Wohneigentümergemeinschaft als Rechtsperson fördert, sondern jeden einzelnen Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft mit dessen individuellen Finanzierungsbelangen. Jeder Eigentümer übernimmt die Eigenhaftung für seinen Anteil. Wer anders finanzieren will, sei es aus eigenen Mitteln, sei es mit einem anderen Finanzierer, kann dies ohne Weiteres tun.
Will eine Wohneigentümergemeinschaft ihre Sanierungsmaßnahme mit der Förderbank als Partner finanzieren, so kommt dem Hausverwalter eine wichtige Rolle zu. Er muss einen Finanz- und Investitionsplan für die Sanierungsmaßnahme aufstellen und die Geschlossenheit der Gesamtfinanzierung nachweisen.
Schlüsselrolle für den Hausverwalter
Zudem obliegt ihm die Sammlung der einzelnen Anträge der Eigentümer mit allen dazugehörigen Unterlagen. Auch muss er bestätigen, dass es in den letzten drei Jahren keine Wohngeldrückstände gegeben hat und keine Umstände bekannt sind, die einer Rückzahlung eines Kredites im Wege stehen könnten, beispielsweise Sicherungshypotheken. Abgesehen davon muss natürlich ein rechtmäßiger Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen.
Nachdem der Verwalter die Anträge der Eigentümer, die eine Förderung wünschen, gesammelt hat, reicht er diese komplett bei der Förderbank ein. Die entsprechenden Darlehensverträge schließt die Bank dann mit den einzelnen Eigentümern. Zur Finanzierung können folgende Programme genutzt werden:
- KfW-Energieeffizient Sanieren
- KfW-Altersgerecht Umbauen
- IBB Wohnraum Modernisieren
- IBB Förderergänzungsdarlehen
Um auch kleinere Darlehensbeträge geben zu können, hat die Bank effiziente Kreditbearbeitungsprozesse etabliert, bei denen bei einer vereinfachten Bonitätsprüfung auch Zusagen unter 25 000 Euro pro Eigentümer möglich sind. Bis zu einem Betrag von 50 000 Euro pro Eigentümer und Selbstnutzung wird auf die Eintragung einer Grundschuld verzichtet, sodass keine zusätzlichen Kosten ent stehen.
Liegen alle Voraussetzungen für die Darlehensvergabe vor, erfolgt die Auszahlung des Kreditbetrages gesammelt auf das Konto der Wohneigentümergemeinschaft bei der Hausverwaltung. Diese ist dann für die sachgerechte Verwendung verantwortlich.
Die Vorteile dieser Finanzierung liegen auf der Hand: Durch die individuellen Verträge, die die Bank mit den einzelnen Mitgliedern der Wohneigentümergemeinschaft schließt, haftet jeder Eigentümer nur für seinen eigenen Kredit.
Ablösungen und Umschuldungen
Ablösungen und gegebenenfalls Umschuldungen klärt die Bank individuell mit den jeweils betreffenden Eigentümern. Dadurch, dass die IBB das gesamte Problem-Management um die WEG-Finanzierung übernimmt, werden sowohl die Wohneigentümergemeinschaft als auch die Verwaltung bei unvorhergesehenem Kreditverlauf nicht belastet.
Inzwischen ist die Bank mit ihrem Produkt der WEG-Finanzierung in Berlin erfolgreich gestartet. Ihr ist es damit gelungen, ihr Angebotsspektrum bei der Finanzierung energetischer Sanierungsmaßnahmen abzurunden und einen Kundenkreis zu erreichen, der aufgrund seiner spezifischen Struktur als Gemeinschaft bisher nur wenig im Fokus stand.