Zentrale Überlebensaufgabe der IVG Immobilien AG, Bonn, im Jahr 2009 war die Sicherung ihrer finanziellen Handlungsfähigkeit. Dass dieses in konjunkturell und auch für Banken schwierigen Zeiten binnen Jahresfrist gelungen ist, ist maßgeblich das Verdienst der beiden Vorstände Gerhard Niesslein und Wolfgang Schäfers, die seit Ende 2008 an Bord der schwer angeschlagenen Immo-bilien-Aktiengesellschaft kamen. So gelang es, seit Februar vergangenen Jahres die Schulden des Unternehmens dahingehend zu restrukturieren, dass zu Jahresbeginn 2010 mit Ausnahme von geplanten Fälligkeiten bei den Projektfinanzierungen, die sich zum Bilanzstichtag auf 660 Millionen Euro beliefen, keine größeren kurzfristigen Prolongationen mehr anstanden. Nachdem bereits Ende 2008 eine weitgehende Restrukturierung der kurzfristigen Verbindlichkeiten vorgenommen wurde, war 2009 noch rund eine halbe Milliarde Euro zu refinanzieren.
Zum Jahresende 2009 reduzierte die IVG ihre Schulden von 5,6 Milliarden Euro um 6,2 Prozent auf 5,254 Milliarden Euro. Davon sind 4,958 Milliarden Euro Bankverbindlichkeiten, nachdem diese Position ein Jahr zuvor noch 5,162 Milliarden Euro umfasste. Bis 2012 sollen diese auf unter vier Milliarden Euro abgesenkt werden. Insgesamt ging damit die Verschuldungsquote gemessen am Loan-to-Value von 70,3 auf 68 Prozent zurück. In einem schwierigen Marktumfeld spülte vor allem das im Oktober 2009 abgeschlossene Verkaufsprogramm Liquidität in Höhe von mehr als 250 Millionen Euro ins Unternehmen. Hinzu kommen noch nicht gezogene Projektlinien von rund 440 Millionen Euro.
Indem die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Unternehmens binnen Jahresfrist von 4,7 auf 4,04 Prozent abnahmen, verdoppelte sich der Spread-Abstand zur weitgehend stabilen NOI-Rendite in Höhe von 5,1 Prozent auf mehr als 100 Basispunkte. Hier hat der IVG das insgesamt niedrige Zinsniveau geholfen. Steigende Zinsen werden vom Vorstand frühestens im zweiten Halbjahr 2010 oder erst 2011 erwartet. Geplant ist, die variable Verzinsung von aktuell rund 30 Prozent auf 25 Prozent zu senken. Ende 2008 hatten variabel verzinste Darlehen noch einen Anteil von 41 Prozent.
Nach der finanziellen Neuausrichtung steht bei der IVG jetzt die operative Restrukturierung im Vordergrund. So sollen die Kosten bis 2012 um insgesamt 36 Prozent gegenüber dem Niveau von 2008 gesenkt werden. Im vergangenen Jahr wurden bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen, die 2009 insgesamt 137,4 Millionen Euro betrugen, 41 Millionen Euro gegenüber 2008 eingespart. Insgesamt hat das Unternehmen auch 2009 Verluste geschrieben. Diese sanken jedoch gegenüber dem Vorjahr deutlich von 451,7 auf minus 158 Millionen Euro. Dabei wirkten sich insbesondere die Wertabschreibungen im Bestandsportfolio in Höhe von minus 194,2 Millionen Euro aus. Bei den Projektentwicklungen wurden unrealisierte Wertkorrekturen von minus 166,9 Millionen Euro verbucht, wobei alleine auf das unter Bauverzögerungen leidende Großprojekt Airrail Center am Frankfurter Flughafen 150 Millionen Euro entfallen. Dem standen Aufwertungen bei den Kavernen von 197 Millionen Euro und Erlöse aus Besserungsscheinen im Zusammenhang mit dem Kavernengeschäft von 43,1 Millionen Euro gegenüber.
Schwieriger gestaltet sich auch für die IVG das Vermietungsgeschäft. So erhöhte sich der Leerstand binnen Jahresfrist von 7,5 auf 9,6 Prozent. Zudem verringerten sich die Like-for-like-Mieten, also die Mieteinnahmen in identischen Beständen, gegenüber dem Vorjahr um 4,3 Prozent. Vor allem bei Anschlussvermietungen musste den Mietern deutlich entgegengekommen werden, denn ohne diese beträgt der Rückgang nur 2,9 Prozent. Trotz dieser negativen Einwirkungen im Zuge der Finanzmarkt- und Wirtschaftskrise erwirtschaftete die IVG einen positiven Funds from Operations (FFO) in Höhe von 36,6 Millionen Euro.
Für 2010 hat das Unternehmen zwei Programme aufgesetzt, mit denen die Ertragskraft verbessert werden soll. Mit dem Projekt "Future" soll sich die IVG stärker auf wertschaffendes Asset Management konzentrieren, um die Immobilien-Porformance zu verbessern. Hierzu wird das Development und das Asset Management in den Objekten vor Ort zusammengefasst. Einige IVG-Mitarbeiter sollen sich vor Ort um Transaktionen, die Vermietung, das Key Account Management gegenüber den Mietern und die Sanierung der Objekte kümmern. Im Rahmen dieses Programms wurde bereits das Property Management zum Jahresbeginn 2010 an die Strabag PFS und die EPM Assetis ausgelagert. Damit einher ging die Übertragung von 35 Mitarbeitern. Dadurch spart der Konzern nach eigenen Angaben bis zu eine Million Euro jährlich.
Das zweite Projekt unter dem Namen "Reboot" beinhaltet die Verbesserung der IVG-IT durch die Harmonisierung der SAP-Systeme, der Controlling- und Ac-counting-Prozesse im Konzern. Mit einem Management Infomation System sollen sämtliche Prozesse und Assets erfasst und besser steuerbar werden. Das Unternehmen erhofft sich davon erhebliche Effizienzsteigerungen.
Nachdem die Neuausrichtung des Unternehmens und seiner Geschäftsfelder durch personelle Veränderungen angestoßen und begleitet wurde, steht erneut eine Personalie an. Georg Reul, der im IVG-Vorstand das Fondsgeschäft verantwortet, wird das Unternehmen zum 31. Juli verlassen. Er hat maßgeblich zum Aufbau der IVG-Fondsplattform für institutionelle und private Anleger beigetragen. Allerdings gab es offensichtlich Defizite in der Kundenzufriedenheit. Deshalb soll jetzt verstärkt auf die Investoren zugegangen werden. Dazu sind unter anderem neue Fondsprodukte geplant, darunter auch ein Green-Buil-ding-Fonds für institutionelle Anleger und bis zu drei neue Beteiligungsmodelle für Privatanleger.