Die Risiken für Investitionen in deutsche Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind derzeit gering. Dies ist das Ergebnis des aktuellen Risikotrendberichts "Marktkonferenz Sommer 2010", in dem die HSH Nordbank neun deutsche Standorte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien untersucht hat. Wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist das günstige Zinsniveau. Bei wieder steigenden Zinsen wird der Renditeabstand zu den als risikofrei geltenden 10-jährigen Staatsanleihen aber zunehmend schmelzen, sodass für 2013 mit erhöhten bis hohen Investitionsrisiken zu rechen ist.
Weiterhin ergibt die Studie, dass die Vermietungsrisiken für Büroimmobilien im Zuge der diesjährigen Baufertigstellungen weiter zunehmen, aber früher als erwartet bereits zur Jahreswende 2011/2012 wieder sinken werden. Auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt bleibt das Mietmarktrisiko aufgrund der hohen Nachfrage nach 1a-Lagen auf mittlerem Niveau.
Büromarkt für Investoren und Vermieter wieder attraktiver
Die Stimmung der Unternehmen ist seit dem zweiten Quartal 2010 wieder deutlich besser, sodass mit einer wiederaufkommenden Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen ist. Bei anhaltendem Aufschwung sollte die Flächennachfrage 2011 weiter steigen. Da dann der Neubau sinken wird, dürften Mietrisiken bereits zur Jahreswende 2011/2012 sinken. Derzeit üben der leergezogene Altflächenbestand und teils unvermietete Flächen, die noch auf den Markt kommen, Druck auf die Mieten aus. Für Investoren eröffnen sich damit zurzeit Einstiegsmöglichkeiten auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt, da die Spitzenmietrenditen im Gegensatz zu den stark gesunkenen Zinsen deutlich weniger nachgegeben haben.
Zwischen den einzelnen Metropolen gibt es jedoch deutliche Unterschiede. Vor allem für Frankfurt am Main ist mit weiter zunehmendem Leerstand und einem steigenden Vermietungsrisiko zu rechnen. Berlin dagegen profitiert von dem hohen Anteil von Mietern aus den öffentlichen Dienstleistungen, sodass das Vermietungsrisiko ein lediglich mittleres Niveau erreicht. Hamburg ist 2010 ebenfalls von weiter steigenden Vermietungsrisiken betroffen. Grund hierfür sind die Fertigstellungen in der Hafencity. Unternehmensneuansiedlungen und -verlagerungen an die Elbe sollten jedoch dazu führen, dass die Mietmarktrisiken nach 2011 abklingen.
Die große Nachfrage nach Toplagen hält das Vermietungsrisiko auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt auf mittlerem Niveau. Deutschland ist zunehmend für internationale Filialisten interessant, die die Mieten in den Toplagen hochhalten. Während sich die Spitzenmieten generell stabilisieren, kann es an gefragten Standorten zu einem vereinzelten Anziehen der Höchstmieten kommen. Allerdings können in Nebenlagen Leerstände zum Teil nicht abgebaut werden, sodass die Mieten dort nachgeben.
Chancen bei Einzelhandelsimmobilien
Nicht nur inländische Investoren interessieren sich für deutsche Einzelhandelsimmobilien. Erstklassige und risikoarme Produkte sind gefragt wie nie. Gerade auch ausländische Investoren suchen verstärkt den deutschen Einzelhandelsmarkt. Bei nationalen und internationalen Investoren haben Einzelhandelsimmobilien den Ruf des sicheren Anlagehafens. Kein anderes Land habe in diesem Zusammenhang so stark von der Schuldenkrise im Süden der EU profitiert, wie Deutschland.
Das Investitionsrisiko auf den deutschen Einzelhandelsmärkten bewerten die Analysten der HSH Nordbank gering und erwarten eine dynamische Entwicklung auf den Transaktionsmärkten. Die untersuchten Standorte weisen derzeit eine durchschnittliche Spitzenmietrendite von 5,6 Prozent auf, was deutlich über dem Zinssatz der als risikofrei geltenden 10-jährigen deutschen Staatsanleihen liegt. Aufgrund der hohen Nachfrage erwartet die Bank einen leichten Rückgang der Renditen und prognostiziert, dass sich dieser Trend auch im zweiten Halbjahr 2010 fortsetzt. Bis 2013 dürfte sich das Investitionsrisiko auf dem deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt im Zuge steigender Zinsen deutlich erhöhen.
Erholung der Mietmärkte
Die Bürospitzenmieten der meisten europäischen Städte waren im zweiten Quartal 2010 stabil oder verzeichneten einen Anstieg. Allerdings ist die Entwicklung im Vergleich zum Anfang des Jahres weniger einheitlich, was unter anderem auf die ungewissen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Form von auslaufenden Konjunkturprogrammen und die Griechenlandkrise zurückgeführt werden kann. Zu diesem Ergebnis kommt die King-Sturge-Studie zu Mieten und Renditen in 26 europäischen Städten im zweiten Quartal 2010.
London führt die Erholung der Mieten an und verzeichnete Mitte 2010 in der City Bürospitzenmieten von monatlich 52,20 Euro pro Quadratmeter, im West End von 73,80 Euro pro Quadratmeter. Auf kurze Sicht wird sich die positive Mietentwicklung in beiden Märkten fortsetzen, erwartet der Immobiliendienstleister. Erstmals seit zwei Jahren stiegen auch in Paris wieder die Bürospitzenmieten und erreichten im zweiten Quartal 2010 58,30 Euro pro Quadratmeter. Auch Genf und Stockholm verzeichneten einen Anstieg, in den weiteren westlichen Zentren bleiben die Bürospitzenmieten stabil. So liegen sie in Frankfurt am Main bei 32,50 Euro pro Quadratmeter. Ausnahmen von der allgemein positiven Entwicklung bilden Helsinki, Kopenhagen, Mailand und Dublin, wo die Bürospitzenmieten sinken, doch voraussichtlich bis Ende des Jahres weitgehend stabil bleiben werden.
Im Vergleich zu den westeuropäischen Zentren ist die Situation in Mittel- und Osteuropa nach Meinung von King Sturge fragiler. Das Niveau der Bürospitzenmieten ist ohnehin geringer, in Warschau liegt es bei 23,00 Euro pro Quadratmeter, in Bukarest bei 21,00 Euro pro Quadratmeter und in Budapest bei 18,00 Euro pro Quadratmeter. Die Standorte Sofia, Zagreb und Bratislava verzeichneten zur Jahresmitte 2010 alle sinkende Bürospitzenmieten. Metropolen an der Peripherie Europas - wie Moskau und Istanbul - erleben gegenwärtig eine stärkere Mieternachfrage im Bürosegment, stellt King Sturge Research in London fest. Die Spitzenmiete steigt dort auf 50,00 beziehungsweise 30,80 Euro pro Quadratmeter.
Die Preisfindung am Büroinvestmentmarkt ist in vielen westlichen Zentren stabil. In London-City geht die Spitzenrendite im Büromarkt Mitte 2010 auf 5,25 Prozent zurück, im West End auf 4,75 Prozent. Auch in Paris und Genf sinken die Spitzenrenditen auf 5,25 Prozent beziehungsweise 4,25 Prozent. Frankfurt am Main verzeichnet eine Rendite von 5,25 Prozent. Das Gros der mittel- und osteuropäischen Zentren hinkt der Entwicklung der meisten westlichen Städte hinterher - die Spitzenrendite für Büros in Warschau liegt bei 6,35 Prozent, in Prag bei 7,00 Prozent.
Die Spitzenmieten für Industrieflächen bleiben in den meisten westeuropäischen Metropolen Mitte 2010 stabil. Im Londoner West End liegt die Spitzenmiete bei 13,80 Euro pro Quadratmeter und in Frankfurt am Main bei 5,50 Euro pro Quadratmeter. In Dublin verzeichnen die Mieten einen Einbruch um rund elf Prozent auf 6,30 Euro pro Quadratmeter mit der Aussicht auf eine sich fortsetzende negative Entwicklung. Auch in Madrid sinken die Industriemieten - im zweiten Quartal jedoch um moderate drei Prozent auf 6,50 Euro pro Quadratmeter.
Im Industriesektor weisen einige Zentren wie beispielsweise Amsterdam bereits einen Anstieg der Spitzenmiete auf. Dies liegt aufgrund des Fehlens spekulativer Entwicklungen jedoch primär an der Angebotsbeschränkung und weniger an einem Anstieg der Nutzernachfrage. Auch in Mittel- und Osteuropa gibt es erste Zeichen der Erholung. In den meisten Städten stabilisieren sich die Leerstandsquoten. Prag und Warschau haben mit rund 4,50 beziehungsweise 3,30 Euro pro Quadratmeter ein stabiles Mietniveau.
Mit Renditen von 6,50 Prozent im Londoner West End, 7,25 Prozent in Paris, 7,50 Prozent in Frankfurt am Main, 8,00 Prozent in Warschau und 8,25 Prozent in Prag bleibt noch Spielraum für eine weitere Kompression der Spitzenrenditen bei Industrieimmobilien. Allerdings zügelt derzeit die schwache Erholung des Nutzermarktes auf europäischer Ebene die Investment-Stimmung. Sobald die ökonomischen Rahmenbedingungen eine stabilere Grundlage gewinnen, wird auch der Mut für weitere Investments steigen, prophezeit King Sturge.