Der pacte commissoire (Verfallklausel) ist mit ordonnance n° 2006-346 vom 23. März 2006 in den Code Civil (CC) eingefügt worden. Er findet sich nun in den Art. L. 2459 ff. CC betreffend Hypotheken und in den Art. L. 2348 und 2365 CC betreffend Pfandrechte an beweglichen Sachen beziehungsweise an Rechten. Verfallklauseln sind ein vertragliches Mittel der Realisierung von
Hypotheken und Pfandrechten, da sie den Übergang des Eigentums an der Sicherheit zugunsten des gesicherten Gläubigers ermöglichen. Kommt der Schuldner der Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nach, so läuft er Gefahr, sein Eigentum an der gewährten Sicherheit ohne die Einschaltung von Gerichten zu verlieren. Ausreichend ist insoweit die einseitige Erklärung des gesicherten Gläubigers. Langwierige und kostspielige Vollstreckungsverfahren können so vermieden werden. Allerdings ist der Schuldner vor einer missbräuchlichen Ausübung von Verfallklauseln und einer Unterbewertung der von ihm gewährten Sicherheit zu schützen.
Vor der Gesetzesreform 2006 war der pacte commissoire zwar im Anwendungsbereich des Pfandrechts an beweglichen Sachen (Art. L. 2078 CC alt) ausdrücklich verboten, nicht aber bezüglich Hypotheken. Gleichwohl hatte die Rechtsprechung Verfallklauseln, welche erst nach Bestellung der Sicherheit vereinbart wurden, zugelassen. Insoweit sah man den Schuldner nicht in einer unterlegenen und daher schützenswerten Position, da er nicht die Verweigerung seines beantragten Kredits fürchten musste.
Diese bedeutende Reform des Verbots der Vereinbarung von Verfallklauseln ist im Kontext der im gleichen Jahr erfolgten Reform der Immobiliarvollstreckung zu sehen (ordonnance n° 2006-46 vom 21. April 2006) und sollte die Kreditvergabe stimulieren. Die Realisierung der Sicherheiten sollte erleichtert werden. Allerdings wurde erst mit décret n° 2008-466 vom 19. Mai 2008 die Eintragungsfähigkeit der Verfallklauseln im Grundbuch klargestellt. Demgegenüber verbietet das deutsche Recht Verfallklauseln zugunsten von Hypotheken- und Pfandgläubigern vor Eintritt der Fälligkeit der Forderung beziehungsweise Pfandreife, §§ 1149, 1229 BGB (Ausnahme: § 1259 BGB).
Hypothekengläubiger
Gemäß Art. L. 2459 CC kann bereits in der Hypothekenbestellungsurkunde die Verfallklausel vereinbart werden. Auch die nachträgliche Vereinbarung ist mittels notariellen Aktes möglich. Der pacte commissoire kann mit jedem Gläubiger, unabhängig vom Rang seiner Hypothek, abgeschlossen werden. Er ist allerdings "sans effet", sofern es sich um den Hauptwohnsitz des Schuldners handelt. Da Art. L. 2459 CC nicht die Nichtigkeit der Klausel vorsieht, scheint eine Verfallklausel den Hauptwohnsitz betreffend durchaus vereinbart werden zu können. Für die Beurteilung der Wirksamkeit einer solchen Klausel ist entscheidend auf den Zeitpunkt der Realisierung einer solchen Klausel abzustellen. Wäre dann immer noch der Hauptwohnsitz betroffen, so wäre die Klausel unwirksam, ansonsten könnte sie ausgeübt werden.
Der Anwendungsbereich der Verfallklausel erstreckt sich nur auf die vertraglich bestellten Hypotheken, nicht aber auf die gesetzlichen Privilegien, wie das privilège de prêteur de deniers und das privilège de vendeur. Zwar findet sich die Verfallklausel im Kapitel V des CC, welches mit "De l'effet des privilèges et des hypothèques" überschrieben ist, gleichwohl ist insbesondere das für Kreditgeber bedeutsame privilège de prêteur des deniers ausgenommen. Dies belegt Art. L. 2459 CC, der nur von "la convention d'hypothèque" , also der Vertragshypothek spricht.
Von entscheidender Bedeutung ist die Bewertung der Immobilie. Ihr Wert muss daher durch einen Sachverständigen, welcher einvernehmlich oder gerichtlich zu bestellen ist, festgesetzt werden. Übersteigt der Objektwert die Höhe der offenen Forderung, so hat der Gläubiger die Differenz an den Schuldner auszukehren beziehungsweise bei Vorhandensein weiterer Gläubiger für diese zu hinterlegen (Art. L. 2460 Abs. 2 CC). Das Gesetz präzisiert die Modalitäten der Bestellung eines Sachverständigen nicht. Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen ist es daher ratsam, den Sachverständigen beziehungsweise die Modalitäten seiner Ernennung direkt bei Vereinbarung der Klausel festzulegen.
Diese neue Möglichkeit der Realisierung einer Sicherheit stellt insbesondere für Banken eine interessante Alternative zur Zwangsversteigerung und dem Verfahren derattribution judiciaire (Art. L. 2458 CC, Erwerb durch Gerichtsbeschluss)dar. Erstere kann langwierig und kostenintensiv sein. Es handelt sich umso mehr um eine echte Alternative, als im französischen Immobiliarvollstreckungsrecht der betreibende Gläubiger den Verkaufspreis festsetzen und bei Ausbleiben entsprechender Gebote die Immobilie letztlich selbst erwerben muss (Art. L. 2206 Abs. 1 CC). Zu diesem Ergebnis gelangt man über die Verfallklausel wesentlich schneller und einfacher.
Pfandgläubiger
Für das Mobiliarsachenrecht findet sich eine den Art. L. 2459, 2460 CC entsprechende Regelung zur Zulässigkeit von Verfallklauseln in Art. L. 2348 CC. Zusätzlich wird klargestellt, dass der Wert des Pfandes am Tage des Eigentumsübergangs durch einen Sachverständigen festgesetzt wird, sofern es für den Vermögenswert keine amtliche Notierung an einem geregelten Markt im Sinne des Code monétaire et financier gibt. Entgegenstehende Klauseln gelten als nicht geschrieben, sind also nichtig.
Für immaterielle Vermögensgegenstände gelten die Art. L. 2355 ff. CC. Art. L. 2355 Abs. 4 und 2356 CC sehen die Verfallklausel betreffend verpfändete Forderungen vor. Allerdings verlangen weder Art. L. 2365 noch Art. L. 2366 CC eine Bewertung der Forderung durch einen Experten im Falle der Aneignung. Offen bleibt, ob Bargeld ebenfalls einer Bewertung durch einen Experten bedarf oder ob es nicht seinen Wert bereits in sich trägt. Es finden die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen Anwendung. Art. L. 2341 Abs. CC bestimmt insoweit für vertretbare Sachen:
"Si la convention dispense le créancier [gagiste] de son obligation [de mise à l'écart des biens fongibles gagés avec les choses de même nature lui appartenant], il acquiert la propriété des choses gagées à charge de restituer la même quantité de chose équivalente."
Die Bewertungsfrage stellt sich somit nicht. Auch für den Fall, dass der Schuldner keinen Dispens erteilt hat, erscheint die Wertfestsetzung durch einen Experten im Hinblick auf den Nominalismus des Geldes überflüssig. Im deutschen Recht wird die Verfallklausel bei der Verpfändung von Geld ebenfalls als zulässig angesehen; unabhängig davon steht dem Gläubiger ohnehin ein Aneignungsrecht gemäß § 1228 BGB zu.
Für sonstige immaterielle Vermögensgegenstände verweist Art. L. 2355 Abs. 5 CC auf die Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen und somit auch auf die Zulässigkeit der Verfallklausel. In den Anwendungsbereich dieser Vorschrift fallen zum Beispiel Anteile an Handelsgesellschaften (sociétés commerciales: SARL; EURL; SNC). Die Art. L. 2355 und 2365 CC gelten allerdings nur, sofern keine Spezialvorschriften vorgehen, vergleiche Art. L. 2355 Abs. 4 und 5 CC. Es ist also stets eine Einzelfallprüfung erforderlich. Eine vertragliche Aneignung ist beispielsweise im Falle einer Verpfändung des fonds de commerce (eingerichteter und ausgeübter Gewerbebetrieb) ausdrücklich ausgeschlossen (Art. L. 142-1 Code de Commerce - CCom).
Publizität
Nach einer Phase der Unsicherheit hat der Gesetzgeber dann am 19. Mai 2008 mit Décret n° 2008-466 die Eintragungsfähigkeit der Verfallklausel bei Hypotheken geregelt und insoweit für Klarheit gesorgt. Um das Grundbuch nicht zu überlasten, regelt Art. L. 2428 CC nämlich, dass Eintragungsanträge, die sogenannten bordereaux, ausschließlich Angaben zu Punkten enthalten dürfen, die im Décret n° 55-1350 vom 14. Oktober 1955 enumerativ aufgezählt sind. Ansonsten besteht die Gefahr der Zurückweisung des Eintragungsantrags wegen Formmangels. Art. D. 55, 2 . 3° des Décret vom 14. Oktober 1955 wurde nun durch Décret vom 19. Mai 2008 (n° 2008-466, Artikel 1) ergänzt um "la clause prevoyant que le créancier hypothécaire impayé deviendra proprietaire de l'immeuble hypothéqué", also die Verfallklausel. Diese darf nun in das bordereau aufgenommen werden.
Im Ergebnis bedarf die Verfallklausel also ebenso wie die Hypothek einer Eintragung im Grundbuch, um Drittwirksamkeit zu erlangen. Dies wird durch schlichten Hinweis auf die Klausel im Eintragungsantrag bewirkt. Im Falle nachträglicher Vereinbarung bedarf sie einer gesonderten Veröffentlichung. Entsprechendes gilt gemäß Art. D. 57-3 des Dekrets vom 14. Oktober 1955 für die sogenannte hypothèque rechargeable (wieder auffüllbare Hypothek).
Der Hinweis auf die Verfallklausel im Eintragungsantrag ist akzessorisch zur Hypothek und führt zu keiner Erhöhung der Gebühr des Grundbuchbeamten (instruction vom 3. Oktober 2008). Der nachträgliche Eintragungsantrag löst lediglich eine Grundbuchgebühr in Höhe von 8,00 Euro aus (Art. 298 Annexe III Code Général des Impôts). Nicht nur Drittgläubiger haben ein Interesse daran, von der Existenz der Vereinbarung einer Verfallklausel zu erfahren, sondern auch Vorkaufsberechtigte. Eventuelle Vorkaufsrechte sind bei Ausübung der Verfallklausel zu berücksichtigen.
Grenzen und Rechtsfolgen
Nach Eröffnung eines procédure collective (Insolvenz-, Güteverfahren) sind weder Abschluss noch Realisierung einer Verfallklausel zulässig, Art. L. 622-7 CCom für sauvegarde und die Verweisungen der Art. L. 631-14, 641-3 CCom für redressement judiciaire beziehungsweise liquidation judicaire. Dies entspricht der Systematik des französischen Insolvenzrechts, denn auch Bestellung und Realisierung von Hypotheken, Privilegien und Pfandrechten sind nach dem Eröffnungsurteil verboten (Art. L. 622-30 CCom für sauvegarde die Verweisungen der Art. L. 631-14, 641-3 CCom für redressement judiciaire respektive liquidation judicaire). Auch bestehen Sinn und Zweck der Verfallklausel lediglich darin, dem Gläubiger eine effizientere Realisierung seiner Sicherheit zu eröffnen, nicht aber ihn vor der Insolvenz seines Schuldners zu schützen.
Hat der Gläubiger eine fällige und liquide Forderung gegen seinen Schuldner, so darf er die Verfallklausel ausüben. Es ist ratsam, die Redaktion einer Verfallklausel als Option für den Gläubiger zu gestalten und nicht einen Automatismus vorzusehen, damit er frei entscheiden kann, ob und wie er seine Sicherheit realisiert. Der Gläubiger ist dann nicht gehindert, auch andere Wege der Realisierung seiner Forderung, wie zum Beispiel die Zwangsvollstreckung, zu beschreiten.
Die Ausübung der Verfallklausel und somit die Aneignung (attribution) der Sicherheit führt automatisch zum Übergang des Eigentums auf den Gläubiger gemäß den in der Klausel vereinbarten Bedingungen sowie zum Erlöschen der gesicherten Forderung. Handelt es sich um die Aneignung einer Immobilie, so obliegt es dem gesicherten Gläubiger, die Übereignung notariell bestätigen und im Grundbuch veröffentlichen zu lassen, um sie Dritten entgegenhalten zu können. Übersteigt der Wert der Sicherheit die gesicherte Forderung, so hat der Gläubiger den Überschuss an den Schuldner auszukehren beziehungsweise zugunsten weiterer Gläubiger zu hinterlegen (Art. L. 2348 Abs. 3, 2460 Abs. 2 CC). Ist der Wert der Sicherheit hingegen geringer als die gesicherte Forderung, so bleibt die Forderung in Höhe der Differenz als gewöhnliche, ungesicherte und nicht bevorrechtigte Forderung bestehen.
Redaktion einer Verfallklausel
Da das Gesetz nur wenige Anhaltspunkte für die Redaktion einer Verfallklausel bietet, wird ihre Ausgestaltung im Wesentlichen durch vertragliche Vereinbarungen bestimmt. Insoweit ist im Hinblick auf den Automatismus des Eigentumsübergangs, der durch die Klausel ausgelöst wird, besondere Vorsicht geboten. Die Auslösung dieses Automatismus sollte daher durch die Entscheidung des gesicherten Gläubigers sowie der ausdrücklichen Bekundung dieses seines Willens bedingt sein.
Insbesondere folgenden Aspekten sollte bei der Ausgestaltung des pacte commissoire Rechnung getragen werden: den Modalitäten der Feststellung einer Pflichtverletzung des Schuldners beziehungsweise, sofern erforderlich, seiner Inverzugsetzung. Der Gläubiger benötigt nämlich eine liquide und fällige Forderung zwecks Ausübung der Verfallklausel. Weiterhin sollten die Voraussetzungen der Bestellung des Sachverständigen, seiner Vergütung sowie seines Prüfungsumfangs bestimmt werden. Wichtig ist, die Verfallklausel als eine von mehreren Optionen des Gläubigers auszugestalten, wobei ihm allein die Wahl verbleibt, ob und auf welchem Weg er seine Rechte ausüben respektive durchsetzen will. Auch sollte der Moment des Eigentumsübergangs definiert werden, da dieser sowohl den Gefahrübergang als auch das Erlöschen der gesicherten Forderung bestimmt. Die Verfallklausel wird sich in Darlehensverträgen im Kontext derjenigen Artikel finden, welche die Realisierung der in Bezug genommenen Sicherheit regeln. Beispielhaft findet sich im Kasten das Muster einer Verfallklausel betreffend eine Vertragshypothek.
Praktische Erfahrungen
Auch wenn die Verfallklausel seit mehr als fünf Jahren Eingang in den Code Civil gefunden hat, ist ihre Anwendung im Immobiliarsachenrecht noch wenig verbreitet, wohingegen sie sich im Mobiliarsachenrecht einer gewissen Beliebtheit erfreut. Die Darlehensnehmer von Immobilienfinanzierungen fürchten häufig den automatischen Verlust ihrer Immobilie auch in Fällen von nur unwesentlichen Pflichtverletzungen und stehen Verfallklauseln daher - zunächst - ablehnend gegenüber. Dem kann jedoch durch entsprechende Beschränkung der Verfallklausel auf Fälle wesentlicher Pflichtverletzungen, welche enumerativ aufgelistet werden, oder das Ausbleiben der Rückzahlung des Kredits bei Fälligkeit begegnet werden. Andererseits ist zu bedenken, dass auch sogenannte unwesentliche Pflichtverletzungen eine Fälligstellung des Kredits, die sogenannte exigibilité anticipé auslösen können.
Auch sind nicht alle Notare geneigt, eine Verfallklausel in die Hypothekenbestellungsurkunde aufzunehmen, da nicht nachvollziehbar sei, wie die Bank einen unangreifbaren Eigentumstitel durch Eigentumserwerb lediglich mittels Ausübung der Verfallklausel erhalten könne. Sie vertreten die Auffassung, dass der automatische Eigentumserwerb ohne Beteiligung des Schuldners und Eigentümers nicht möglich sei. Ausschließlich ein notarieller Akt der Eigentumsübertragung auf Verlangen sowohl des Gläubigers als auch des Schuldners sei wirksam und ermögliche die entsprechende Eintragung im Grundbuch.
In der Praxis ist allerdings kaum vorstellbar, dass ein Schuldner freiwillig an der Übertragung seines Eigentums auf seinen Gläubiger mitwirkt, nachdem er nicht nur seine vertraglichen Pflichten verletzt, sondern auch keine fristgemäße Abhilfe geschaffen hat. Zudem scheinen die Vertreter dieser Auffassung nicht zu berücksichtigen, dass der Schuldner und Grundstückseigentümer bereits mit Unterzeichnung der Hypothekenbestellung inklusive Verfallklausel dem automatischen Eigentumsübergang unter den vereinbarten Bedingungen zugestimmt hat.
Der pacte commissoire kann als Eigentumsübertragung unter den in der Klausel vereinbarten aufschiebenden Bedingungen qualifiziert werden. Dies würde der Wertung im deutschen Recht korrespondieren, wobei hier wegen des Abstraktionsprinzips noch zwischen kausalem Grundgeschäft und dessen Erfüllung zu unterscheiden ist. Daher wird der Notar bei Ausübung der Verfallklausel auf Verlangen nur des Gläubigers den Eigentumsübergang der Immobilie in Anwendung der Vorschriften des Code Civil feststellen. Es fällt in den Aufgabenbereich des mit der Urkundenerstellung betrauten Notars, sich Gewissheit zu verschaffen über die Fälligkeit der Forderung sowie die Einhaltung aller in der Klausel vereinbarten Bedingungen durch den Gläubiger, welche ihn zur Realisierung seiner Hypothek mittels Ausübung der Verfallklausel berechtigen.
Die größte Schwierigkeit für den Notar dürfte darin bestehen, sich von der Fälligkeit der Forderung zu überzeugen. Daher wird in der Praxis eine entsprechende Bestätigung des Gläubigers in der Urkunde verlangt werden müssen. Hat sich der Notar mit der erforderlichen Sorgfalt, für die er im Übrigen haftet, vom Vorliegen aller Bedingungen zur Ausübung einer Verfallklausel überzeugt, so wird er sich unter Anwendung des Gesetzes der Feststellung des Eigentumsübergangs zugunsten des eingetragenen Hypothekengläubigers mittels notarieller Urkunde sowie der anschließenden Eintragung im Grundbuch nur schwer verschließen können.
Günstiger und schneller
Es ist bedauerlich, dass sich die vom Gesetzgeber eröffnete Möglichkeit der Vereinbarung einer Verfallklausel in der Praxis bislang nur im Anwendungsbereich des Mobiliarsachenrechts einen nennenswerten Anwendungsbereich erschließen konnte. Die dadurch eröffnete Durchsetzung der Vertragshypothek würde diese Sicherheit aufwerten, da lange und kostenintensive Zwangsversteigerungen oder ein Attribution-judiciaire-Verfahren vermieden werden könnten, sofern die kreditgebende Bank bereit ist, die Immobilie - zumindest vorübergehend - in ihren Bestand zu übernehmen.
Bei dieser Entscheidung dürften weitgehend die gleichen Überlegungen wie bei der Entscheidung über die Einleitung einer Zwangsversteigerung eine Rolle spielen, da der betreibende Gläubiger auch hier bei Ausbleiben von Geboten die Immobilie zum von ihm selbst zuvor festgesetzten Preis in die eigene Regie übernehmen muss. Die Gläubigerbank wird sich daher im Vorfeld rechtzeitig über die aktuelle Marktsituation sowie potenzielle Erwerber informieren. Eine vorschnelle oder gar leichtfertige Ausübung der Verfallklausel dürfte in der Praxis daher nicht zu erwarten sein. Die vertragliche Anknüpfung an gravierende Pflichtverletzungen und insbesondere die Nichtrückzahlung des Kredits bei Fälligkeit erscheinen somit angemessen.