Die Schweiz ohne die Lex Koller für Investoren attraktiver?

Ausländische Immobilieninvestoren haben es in der Schweiz nicht
leicht. Das liegt nicht nur daran, dass der Markt klein und eine Menge
Geld im Land ist. Viele Geschäfte wickeln die Schweizer unter sich und
zum Teil auch ohne Makler ab. Auch aus diesem Grund ist die Datenlage
im Vergleich zu anderen europäischen Standorten verhältnismäßig dünn.
Abschreckend wirkt auf viele Investoren zudem, dass die Schweiz aus 26
Kantonen besteht, die sich hinsichtlich ihrer jeweiligen rechtlichen
und steuerlichen Situation stark voneinander unterscheiden. Anders als
in Deutschland die Bundesländer stehen die einzelnen Kantone in
steuerlichem Wettbewerb zueinander.
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Einige Hürden fallen aber nur auf Bundesebene
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Vor allem aber war der Erwerb von Grundstücken und Immobilienanlagen
in der Schweiz durch ausländische Personen jahrzehntelang stark
beschränkt. Jetzt aber ist die Abschaffung der so genannten "Lex
Koller" geplant, der letzte aus einer Reihe von Bundesbeschlüssen
beziehungsweise Bundesgesetzen, die solche Investitionen seit den
sechziger Jahren mal mehr und mal weniger restriktiv geregelt haben.
Damit werden Ausländer künftig nicht nur betrieblich genutzte
Grundstücke, sondern auch Bauland und Wohnimmobilien als reine
Kapitalanlage erwerben können.
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Es ist daher durchaus damit zu rechnen, dass Investitionen von
ausländischen Investoren in den Schweizer Markt zunehmen werden.
Bereits im vergangenen Jahr gingen einige großvolumige
Single-Asset-Deals im Büro- und Einzelhandelsbereich über die Bühne.
Insgesamt lag der Anteil ausländischer Investitionen am Schweizer
Geschäftsflächenmarkt im Jahr 2005 nach Angaben des Schweizer
Beratungsunternehmens Wüest & Partner zwischen zehn und 15 Prozent.
Bei den ausländischen Investoren handelt es sich vielfach um
Unternehmen, die die Schweiz als Diversifikationsland entdeckt haben.
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Ein plötzlicher Schweiz-Boom bei ausländischen Investoren ist aber
auch nach der Aufhebung der Lex Koller unwahrscheinlich - zum einen
stellt der komplexe Markt mit seinen kantonalen Unterschieden im
Rechts- und Steuersystem weiterhin eine hohe Markteintrittsbarriere
für ausländische Investoren dar, die keine Erfahrungen mit
Beteiligungen in diesem Land haben. Zum anderen wird die Aufhebung der
Lex Koller wohl nicht vor 2009 stattfinden.
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Auf diese Weise sollen die einzelnen Kantone die Möglichkeit haben,
raumplanerische Regelungen zu treffen. Da der Bestand an
Zweitwohnungen - vor allem Ferienwohnungen - insbesondere in gewissen
Tourismusgebieten der Schweiz bereits heute sehr hoch ist, ist die
Schweizer Regierung bestrebt, eine ungelenkte weitere Zunahme von
Zweitwohnungen zu verhindern, egal ob diese durch In- oder Ausländer
verursacht wird. Die Umsetzung durch die Kantone dürfte zusätzlich
maximal weitere vier Jahre betragen.
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Interesse seitens der ausländischen Investoren für den Schweizer Markt
ist generell vorhanden, nicht zuletzt aufgrund der attraktiven
wirtschaftlichen Rahmendaten. In der Schweiz wird pro Kopf das
fünfthöchste Bruttoinlandsprodukt weltweit erwirtschaftet. Die
Arbeitslosenquote liegt um die vier Prozent, ein aus Schweizer Sicht
recht hoher, aus europäischer Sicht jedoch hervorragender Wert - die
durchschnittliche Arbeitslosenquote in Europa beträgt mehr als acht
Prozent. Das Wirtschaftswachstum bleibt mit den vom Staatssekretariat
für Wirtschaft veranschlagten 1,5 Prozent für 2006 moderat.
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Die im Land herrschende Rechtssicherheit bietet Investoren eine
langfristig stabile Entscheidungsgrundlage. Auch der garantierte
Schutz des freien Wettbewerbs macht das Land attraktiv. Im vom Cato
Institut ermittelten Index "Economic Freedom of the World" erreichte
die Schweiz im Jahr 2005 wie bereits im Vorjahr Platz 3 unter 127
Ländern.
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Jedoch floriert die Schweiz nicht nur als Wirtschaftsstandort, sondern
bietet auch höchste Lebensqualität - ein wichtiger Aspekt für
Investoren auf dem Wohnimmobilienmarkt. Laut der "Quality of Life
Survey" der Mercer Human Resource Consulting LLC bieten Zürich und
Genf wie bereits im Vorjahr die höchste Lebensqualität von insgesamt
215 untersuchten Städten. Untersucht wurden 39 Kriterien, darunter
politische, wirtschaftliche und ökologische Faktoren sowie Sicherheit
und Gesundheitswesen, Bildung und öffentlicher Dienst.
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Büroimmobilien - Stabile Renditen trotz steigenden Leerstands
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Die Bürorenditen haben sich über Jahre hinweg größtenteils stabil
entwickelt. Derzeit liegen die Anfangsrenditen nach Angaben von
Colliers International für Top-Büroimmobilien (A-Klasse) bei 4,9
Prozent netto, für Standardimmobilien (B-Klasse) bei 5,5 Prozent netto
und für Basis-Immobilien (C-Klasse) bei 6,5 Prozent netto. Mit den vor
allem im Bereich der gefragten Top-Immobilien niedrigen Renditen geben
sich Investoren aufgrund der verhältnismäßig sicheren Einnahmen und
des niedrigen Schweizer Zinsniveaus zufrieden. Da die Zinsen in
absehbarer Zeit voraussichtlich nur moderat ansteigen, bleiben die
Netto-Renditen konstant. Die Leerstandsraten sind in der Schweiz
mittlerweile unter anderem durch Zusammenlegungen von Firmen merklich
gestiegen. Mit durchschnittlich um die zehn Prozent haben sie sich dem
europäischen Durchschnitt angeglichen. Mit dieser Leerstandsquote muss
auch weiter gerechnet werden, denn erst ein deutliches
Wirtschaftswachstum würde zu einem Wachstum der Beschäftigung und
damit zu einer deutlich positiven Absorption im Büromarkt führen.
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Zürich und Genf sind wichtigste Büromärkte
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Basel verzeichnet einen besonders hohen Anteil an Eigennutzern und ist
als Investitionsmarkt daher klein. Der mit Abstand größte Markt für
Büroimmobilien findet sich im Wirtschaftsraum Zürich und in Genf. Die
Mieten liegen derzeit laut Colliers International für
A-Klasse-Immobilien in Zürich bei 250 bis 480 Schweizer Franken pro
Quadratmeter und Jahr, in Genf zwischen 400 und 540 Schweizer Franken
pro Quadratmeter und Jahr sowie in Basel bei 190 bis 280 Schweizer
Franken pro Quadratmeter und Jahr - abhängig vom Ausbaustandard. Zudem
können die Mietpreise in jeweiligen Spitzenlagen auch noch höher sein.
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- Die Marktsituation hat eine beschleunigte Professionalisierung
bewirkt. Zumindest in den Regionen, in denen wie in Zürich das Angebot
die Nachfrage deutlich übersteigt, werden Komplettdienstleistungen
üblich: So organisieren Anbieter dort beispielsweise Hilfe beim Umzug
oder beim Ausbau. Zürich ist der wichtigste Standort für
Großunternehmen in der Schweiz. Viele Finanzinstitute und
spezialisierte Unternehmensdienstleister oder
Versicherungsgesellschaften haben sich hier niedergelassen, darunter
eine große Anzahl bekannter nationaler und internationaler Firmen wie
die Nikon AG, die Philips AG, die BMW Schweiz AG oder die Credit Swiss
Group. Im Großraum Zürich gibt es die meisten Arbeitsplätze innerhalb
der Schweiz: Etwa jeder sechste arbeitet hier.
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- In Basel, Dreh- und Angelpunkt insbesondere für internationale
Chemie-Konzerne, ist die Nachfrage nach Mietobjekten momentan gering.
Hauptgrund für Neuvermietungen sind Reorganisationen, auch Zuzüge aus
umliegenden Regionen spielen eine Rolle. Es ist aber auch ein kleiner
Anteil von Firmenneugründungen zu verzeichnen. Nachgefragt werden
praktisch ausschließlich moderne und flexible Flächen, die Ansprüche
der Mieter sind gestiegen. Die Mieter nutzen die Marktsituation dazu,
Büros in C-Klasse-Immobilien zugunsten modernerer Flächen in A- und
B-Flächen aufzugeben.
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- Ganz anders präsentiert sich die Situation in Genf, wo vor allem im
Zentrum eine vom Finanzsektor ausgehende gute Nachfrage bei knappem
Angebot zu verzeichnen ist. Allerdings gilt die Nachfrage auch hier
modernen, flexiblen Flächen. Der in Zürich und Basel mittlerweile
übliche Zusatz-Service zum Beispiel für Umzüge oder Umbauten ist in
Genf nicht nötig.
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Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die Schweiz ein attraktiver
Investitionsstandort ist und bleibt. Die Acron (Schweiz) AG, Anbieter
von geschlossenen Beteiligungen in der Schweiz, hat hier mittlerweile
fünf Beteiligungsangebote umgesetzt. Künftig wird der Schweizer Markt
vermehrt neue ausländische Investoren anziehen - insbesondere, wenn
die geplante Deregulierung tatsächlich einsetzt und Ausländer
Grundstücke ohne kompliziertes Bewilligungsverfahren kaufen können.
Aufgrund hoher Markteintrittsbarrieren wie mangelnder Transparenz und
den kantonalen Unterschieden im Rechts- und Steuersystem werden jedoch
Schweizer Investoren und ausländische Unternehmen, die schon lange am
Markt präsent sind, weiterhin Heimvorteil haben.