Gerichte müssen sich immer wieder mit Streitfällen um Heizkörper, Raumtemperaturen und Brenner befassen. Wehe, sie funktionieren nicht. Dann ist es schnell vorbei mit dem guten Klima zwischen Mietern und Vermietern beziehungsweise unter den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft. Selbst wenn ein Mieter sehr unzufrieden ist mit der Beheizung seiner Wohnung, sollte er nicht eigenmächtig handeln. Ein Mann aus dem Ruhrgebiet hatte das getan und einen Installateur gerufen, der diverse Mängel beseitigte.
Die Rechnung schickte er dem Eigentümer und verwies darauf, dass ja schon im Mietvertrag gestanden habe "Heizung muss dringend kontrolliert werden". Doch das reichte dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 222/06) nicht aus. Der Mieter habe es versäumt, den Eigentümer mit Hinweis auf die Mängel zunächst zu mahnen und ihn damit in Verzug zu setzen. Deswegen bleibe er nun auch auf den Kosten für die Reparatur sitzen. Anders wäre es allenfalls dann gewesen, wenn eine Beseitigung des Mangels umgehend nötig gewesen wäre.
Nicht nur die technischen Aspekte einer Heizung, auch die Kosten dafür geben immer wieder Anlass zu Streit. Ein Vermieter in Görlitz etwa forderte von seinem ausziehenden Mieter 30,74 Euro für die nötig gewordene "Zwischen-Ablesung" des Verbrauchs. Doch der Betroffene bezweifelte die Rechtmäßigkeit dieser sogenannten Nutzerwechselgebühr. Er berief sich darauf, dass im Vertrag nichts dazu geregelt sei. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 19/07) hielt das für ein stichhaltiges Argument. Die "Zwischen-Ablesung" falle nicht unter die umlagefähigen, periodisch wiederkehrenden Kosten. Weil es zudem keinen entsprechenden Passus im Vertrag gebe, müsse in diesem Fall der Vermieter die Kosten tragen.
Eine Heizung kann sich gelegentlich zu einer rechten Nervensäge entwickeln - dann nämlich, wenn sie nur sehr ungenau zu steuern ist. So war es bei einer Mietwohnung in Köln, wo die Heizkörper selbst beim völligen Abdrehen nicht kalt wurden. Sie waren dann immer noch zwischen 30 und 48 Grad warm. Es war "bullenheiß", wie es eine Zeugin im Prozess vor dem Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 254/05) formulierte. Der zuständige Richter hielt angesichts dieser Zumutung eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent für angemessen.
Wichtige Bestandteile einer Heizung wie etwa Thermostatventile halten nicht ewig. Irgendwann müssen sie ersetzt werden. Wer aber kommt in einer Wohnanlage dafür auf - die jeweiligen Eigentümer oder die Gemeinschaft? Mit dieser Frage musste sich das Oberlandesgericht Stuttgart (Aktenzeichen 8 W 404/07) befassen. Es ging um Kosten für verschiedene Regelungsteile in Höhe von rund 1 500 Euro. Der zuständige Zivilsenat entschied, dass Thermostatventile und ähnliches unter anderem auch dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen und deswegen in ihr Gemeinschaftseigentum gehören. Für den Ersatz eines defekten Teils seien deswegen alle verantwortlich.
Wie preisgünstig die Wärmeversorgung organisiert wird, darauf hat man als Mieter meist keinen Einfluss. Den Eigentümer trifft jedoch die Verpflichtung, nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auf ein angemessenes Kosten-Nut-zen-Verhältnis zu achten. Wie der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 243/06) in letzter Instanz geurteilt hat, gilt dies in der Regel dann, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses etwa zu einem teureren "Wärmecontracting"-Anbieter wechselt. In dem entschiedenen Fall hatte er sich aber schon vor dem Einzug des Mieters langfristig darauf festgelegt. Die Karlsruher Richter sahen deshalb keinen Anlass zur Kostenkorrektur.
Jeder Betreiber einer Heizung fürchtet sich im Winter vor dem Platzen von Rohren und dem oft damit verbundenen Wasserschaden. Zwar gibt es Versicherungen, die dafür aufkommen, doch die dürfen im Gegenzug eine gewisse Sorgfalt der Betroffenen erwarten. Genau daran scheiterten die Forderungen eines Hausbesitzers im Raum Karlsruhe. Dessen Garagengebäude war wegen eines Rohrbruchs überschwemmt, er forderte insgesamt über 30 000 Euro von seiner Versicherung. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 12 U 137/06) verweigerte dies mit dem Hinweis, der Betroffene habe nicht oft genug Kontrollgänge durch das Garagengebäude unternommen. Schon der Schadensverlauf, ein Zufrieren an sieben verschiedenen Stellen, deute darauf hin, dass über längere Zeit Temperaturen deutlich unter dem Gefrierpunkt geherrscht hätten.
Heizungen müssen immer wieder mal erneuert werden. Das ist unangenehm für die Nutzer der betroffenen Wohnung, aber nicht zu vermeiden. Doch ein Mieter darf erwarten, dass er rechtzeitig und ausführlich informiert wird, welche Belastungen da auf ihn zukommen. Das gilt insbesondere dann, wenn ein sofortiger Austausch einer alten, aber funktionstüchtigen Anlage nicht nötig war. Das Amtsgericht Stuttgart (Aktenzeichen 30 C 3132/05) sprang in solch einem Fall einem Mieter bei. Das kurze Ankündigungsschreiben des Eigentümers sei nicht ausreichend gewesen, deswegen müsse der Mieter den Umbau vorerst nicht dulden, hieß es im Urteil.
Dringend abzuraten ist Wohnungsbesitzern davon, sich selbst als Heizungsbauer zu betätigen. Ein Mieter hatte das gemacht, indem er Abschlussklappe, Sicherungssperrring und Rücklaufventil am Heizkörper entfernte. Das führte zu einem erheblichen Wasserschaden. Dafür musste er dann schließlich selbst aufkommen, entschied das Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 21 S 471/02). Denn, so hieß es im Urteil: "Dass in der Heizung Wasser ist, weiß jeder Laie, ebenso, dass dieses austritt, wenn am Heizkörper ein Ventil abgeschraubt wird."
(LBS-Infodienst Recht und Steuern)