Vermutet und in wissenschaftlichen Modellen begründet wurde es längst: Wohnimmobilien bringen Stabilität in das Portfolio institutioneller Immobilieninvestoren. Die praktische Bestätigung liefert jetzt der von der Investment Property Databank (IPD) ermittelte Dix Deutsche Immobilien-Index. Demnach sackte der Dix Total Return 2009 gegenüber dem Vorjahr zwar um 80 Basispunkte auf 2,5 Prozent ab, doch war dieser Rückgang geringer als zunächst angenommen. Im internationalen Vergleich haben sich deutsche Immobilien noch "relativ unbeeindruckt von der globalen Wirtschaftskrise" gezeigt.
Im Ganzen betrachtet waren die Wertminderungen deutscher Immobilien im Anlageportfolio institutioneller Investoren gering. Die Wertänderungsrendite betrug 2009 minus 2,6 Prozent, während sie im Jahr zuvor bei minus 1,8 Prozent lag. Besser sieht es dagegen bei den Mieteinnahmen aus. Mit 5,2 Prozent ist die Netto-Cash-Flow-Rendite leicht gestiegen. Am besten entwickelten sich im vergangenen Jahr Wohnungen. Laut IPD erwirtschafteten Wohnimmobilien 2009 einen Gesamtertrag von beachtlichen 5,3 Prozent. Das entspricht einem Plus von 90 Basispunkten. Handelsflächen warfen dagegen nur 2,6 Prozent ab, also 190 Basispunkte weniger als ein Jahr zuvor. Mit Büros waren nur magere 2,0 Prozent zu verdienen, was einen Rückgang um 80 Basispunkte bedeutet. Allerdings erreichen Wohnungen die hohe Ertragsrendite nur, weil sie im Gegensatz zu den anderen Nutzungsarten insgesamt eine positive Wertänderungsrendite aufweisen. Ihre Netto-Cash-Flow-Rendite ist mit gut vier Prozent nach wie vor geringer als die von Büro- oder Handelsflächen, mit denen auf relativ konstantem Niveau etwa 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte mehr Rendite erzielt worden ist.
Trotz der insgesamt guten Ertragsentwicklung von Wohnungen machen sie in den 61 analysierten Immobilien-Portfolios mit 5,3 Milliarden Euro Marktwert lediglich 11,7 Prozent am Gesamtvolumen von 45,3 Milliarden Euro aus. Mit 19 Milliarden Euro beziehungsweise 42 Prozent dominieren weiterhin Bürogebäude vor Handelsimmobilien mit 10,4 Milliarden Euro respektive 23 Prozent. Insgesamt kauften die Investoren im vergangenen Jahr Immobilien im Volumen von etwa zwei Milliarden Euro und damit nur noch etwa halb soviel wie im Jahr 2008, dabei blieb der Anteil der Wohnungsinvestitionen jedoch weitgehend konstant. Vielmehr suchten die Investoren verstärkt Handelsimmobilien, während vor allem Bürogebäude verkauft worden sind.
Die Dix-Zahlen machen deutlich, dass Wohnungen von institutionellen Anlegern lediglich als Beimischung betrachtet werden. Dies mag auch daran liegen, dass für einen langfristig orientierten Investor die Netto-Cash-Flow-Rendite für die Bedienung ihrer Auszahlungsverpflichtungen - zum Beispiel bei den Versicherern - wichtiger ist als die Wertänderungsrendite. Unter diesem Gesichtspunkt schneiden Büro- und Handelsimmobilien derzeit noch besser ab als Wohnungen. L. H.