Weniger heizen und Wasser sparen - diese Vorschläge sind häufig als erstes zu hören, wenn die Mietnebenkosten von Büroflächen reduziert werden sollen. Das Problem: Viele Gebäude erlauben es schlichtweg nicht, beispielsweise den Energieverbrauch und somit die Nebenkosten effektiv zu senken. Die Nebenkosten als "zweite Miete" sind ein wesentlicher Kostentreiber für Büromieter, können mieterseitig jedoch nur zum Teil, und zwar bei den verbrauchsabhängigen Kosten, beeinflusst werden. In einem kalten Büro will im Winter jedoch niemand arbeiten!
Einer aktuellen Untersuchung von Jones Lang Lasalle zufolge werden deutschlandweit Nebenkosten von durchschnittlich 3,62 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt. In Berlin hat das Unternehmen sogar einen Wert von 3,66 Euro pro Quadratmeter und Monat ermittelt. Unseren Berechnungen zufolge sind jedoch monatliche Nebenkosten von zirka 2,30 Euro pro Quadratmeter für Büroflächen möglich.
Dazu genügt es jedoch nicht, weniger Wasser zu verbrauchen und weniger zu heizen. Das kann und sollte lediglich ein erster Schritt sein. Um solch niedrige Nebenkosten zu erreichen, kommen Unternehmen nicht umhin, Büroflächen in energieeffizienten Neubauten anzumieten. Nur so können die Heizkosten - ein großer Bestandteil der Nebenkosten - dauerhaft auf einem niedrigen Niveau gehalten werden. Eine gute Orientierungshilfe für Energieeffizienz von Bürogebäuden bieten Zertifikate wie LEED oder DGNB.
Damit ein Gebäude energiesparend bewirtschaftet werden kann, können Bestandsgebäude selbstverständlich saniert werden. Diese energetischen Maßnahmen sind aufwendig und die Kosten dafür erheblich. Sie treiben die Kaltmiete in die Höhe, sodass sich für ein Unternehmen unter dem Strich häufig keine Ersparnis ergibt. Vielmehr müsste man als Bestandsmieter bereit sein, eine energetische Sanierung im laufenden Bürobetrieb über sich ergehen zu lassen. Das sind die Wenigsten, wenn gleichzeitig höhere Kaltmieten drohen. In der Bewirtschaftung kommt es nicht nur auf den Mieter, sondern auch auf den Vermieter an. Bei der Auswahl von Wartungs- und anderen Leistungsverträgen besteht vielfach Einsparpotenzial. Ein kostenbewusster Einkauf von Leistungen durch den Vermieter beziehungsweise sein Property Management schlägt sich ebenfalls in niedrigeren Nebenkosten für den Mieter nieder. Hierum bemühen sich in erster Linie die Vermieter von Neubauten, um die üblicherweise am Markt zu beobachtende Differenz bei der Kaltmiete zwischen Bestandsgebäude und Neubau wettzumachen.
Mareike Lechner, Prokuristin, immobilien-experten-ag, Berlin