Wann kommt der Aufschwung für die deutschen Immobilienmärkte? Diese Frage war eine der am meisten diskutierten auf der Expo Real in München. Während einige schon das Ende der Talsohle beschwören, verweisen andere darauf, dass insbesondere die Büroflächennachfrage dem gesamtwirtschaftlichen Konjunkturzyklus immer zwischen zwölf und 24 Monaten hinterherlaufe. Und wie es aussieht, scheinen Letztere wohl recht zu behalten.
Ausgehend von den Umsatzzahlen in den ersten drei Quartalen ist zumindest für dieses Jahr noch kein genereller Aufschwung zu erwarten. Zuweilen liegen die Vermietungsleistungen sogar unter denen des Vorjahres. So ermittelte Jones Lang La Salle für die fünf Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München im Bürosegment per 30. September 2006 einen Flächenabsatz von 1,61 Millionen Quadratmetern. Das sind nur noch neun Prozent weniger als im Vorjahr - zum Halbjahr hatte das Minus noch 16 Prozent betragen. Auch die Makler von Colliers Property Partners, die noch Stuttgart einbeziehen, verbuchen für den Gesamtmarkt ein Umsatzminus von vier Prozent auf 1,7 Millionen Quadratmeter.
Allerdings trifft dies nicht auf alle Märkte gleichermaßen zu. Denn in Düsseldorf wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 20 Prozent mehr Büros vermietet als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Auch für München werden Zuwächse von bis zu acht Prozent beschrieben. Gleichzeitig sank das Absatzvolumen in Berlin um 14 Prozent, wobei zu berücksichtigen ist, dass im Vorjahr eine Großanmietung der Agentur für Arbeit den Vergleich erschwert.
Bezieht man die B-Städte in die Analyse ein, so verharrte der Flächenumsatz in etwa auf Vorjahresniveau. Atisreal rechnet beispielsweise auch Essen, Leipzig und Köln in die Statistik ein und kommt wie 2005 auf ein Vermietungsvolumen von 1,93 Millionen Quadratmeter. Auch DIP - Deutsche Immobilien Partner kommen einschließlich weiterer Nebenstandorte auf einen Flächenabsatz von 2,05 Millionen Quadratmeter. Das ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum allerdings nur eine marginale Verbesserung um knapp 11 000 Quadratmeter.
Doch auch hier sind die Entwicklungen höchst unterschiedlich. So weisen beispielsweise Bremen und Essen jeweils Umsatzzuwächse von über 50 Prozent aus. Auch Leipzig konnte, ausgehend von niedrigem Niveau, ein Plus von 15 Prozent erzielen. In Hannover waren es immerhin 22 Prozent und in Köln zehn Prozent. Rückläufig war die Entwicklung den DIP-Zahlen zufolge in Dresden, wo ein Drittel weniger als im Vorjahr vermietet wurde, in Magdeburg mit minus 35 Prozent und in Mannheim mit minus 24 Prozent.
In ihrem jetzt vorgelegten Marktbericht konstatiert die Eurohypo AG, Eschborn, dass der überwiegende Teil der Neuanmietungen weiterhin von Optimierungsaspekten bestimmt ist. So hält die Tendenz zu höherer Flächeneffizienz durch Zusammenlegung mehrerer Standorte an. Dabei zeigt sich, dass selbst bei langfristig abgeschlossenen Verträgen die vereinbarte Miete nicht auf Dauer garantiert sein muss. Zunehmend nutzen die Mieter den Marktdruck, um bereits abgeschlossene Mietverträge nachzuverhandeln.
Dennoch entwickeln sich die Büromieten aus Sicht der Immobilienbank insgesamt stabil und zeigen bereits leichte Aufwärtstendenzen. Dazu tragen nicht nur die positiven Konjunkturaussichten bei, auch die Reduktion des Flächenüberhangs infolge geringerer Neubautätigkeit lässt an einigen Standorten in den Immobilienhochburgen wieder Mietsteigerungen zu. Allerdings ist vielfach noch erhebliches Neubaupotenzial vorhanden, das - sobald sich ein Aufschwung des Immobilienmarktes abzeichnet - aktiviert werden könnte.
Das derzeit niedrige Neubauvolumen hat dazu beigetragen, dass sich der Leerstand auf hohem Niveau stabilisiert. Nur in München, so stellt das Kreditinstitut fest, wurde der Angebotsüberhang deutlich verringert, weil einerseits im deutschlandweiten Vergleich die Flächennachfrage überdurchschnittlich anzog, gleichzeitig aber wenig neue Büros auf den Markt kamen. Deutlich rückläufig sei der Leerstand bei zur Untervermietung angebotenen Flächen. Dies spiele in den meisten Immobilienhochburgen mittlerweile kaum noch eine Rolle. Ausnahme wäre lediglich Frankfurt. Allerdings bessere sich auch dort die Lage tendenziell.
Dass trotz positiver Aussichten hinsichtlich des Flächenumsatzes der Leerstand weiter hoch bleiben dürfte, begründen die Eschborner Marktbeobachter mit dem hohen Angebot an suboptimalen Flächen. Vor allem Bürobauten aus den sechziger und siebziger Jahren würden vom Grundriss und den Raumhöhen nicht mehr den Anforderungen der Nutzer gerecht. Deshalb werde der Markt auch künftig maßgeblich vom Flächentausch bestimmt sein. Folglich sei ein struktureller Leerstand von acht bis zehn Prozent selbst in Phasen der konjunkturellen Erholung als normal anzusehen. "Eine Rückkehr zu den niedrigen Leerstandsniveaus vergangener Tage scheint kaum realistisch", konstatieren die Researcher.
Trotz des insgesamt hohen Leerstands sei es in einigen Standorten bereits schwierig, für Mietgesuche die adäquaten Flächen zu finden. Dies führe in Teilbereichen zu leichten Steigerungstendenzen im Mietpreisniveau. So könne in München aufgrund der Nachfragebelebung ein deutlicher Anstieg der Spitzenmiete beobachtet werden. Eine ähnliche Entwicklung zeichne sich auch in Hamburg ab. Anhand eigener Prognosemodelle schätzt die Eurohypo, dass sich die Spitzenmieten in den Jahren 2006 bis 2008 im Schnitt um jährlich 3,3 Prozent in München und 2,7 Prozent in Hamburg erhöhen. Im gleichen Zeitraum werden für Frankfurt 2,6 Prozent, Köln 1,3 Prozent, Berlin 1,0 Prozent und Düsseldorf 0,9 Prozent erwartet. In Stuttgart rechnet die Bank dagegen nur mit 0,6 Prozent und in Leipzig mit 0,2 Prozent Wachstum bei den Spitzenmieten.