Der BGH hatte sich mit einer Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu beschäftigen, bei der die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die die Miete der streitgegenständlichen Wohnung angehoben werden sollte, anhand eines Sachverständigengutachtens festgestellt worden war. Dabei äußerte sich der BGH in seinem Urteil unter dem Aktenzeichen VIII ZR 354/12 dazu, welche Anforderungen an derartige Sachverständigengutachten zu stellen sind.
Der BGH führte hierzu in der Urteilsbegründung aus: Dem Grundsatz nach sei es so, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurde, gebildet werde. Es sei demnach nicht auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen in dem Ortsteil abzustellen, in dem die streitgegenständliche Wohnung liege, sondern auf geeignete Vergleichswohnungen im gesamten Gemeindegebiet.
Die ortsübliche Vergleichsmiete dürfe daher im Rahmen des Zustimmungsprozesses zur Mieterhöhung allein unter Heranziehung objektiver Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für im Wesentlichen ("ungefähr") vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen hinsichtlich der Ausstattung, der Lage und so weiter könne gegebenenfalls durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden.
Diesen Anforderungen genüge ein Sachverständigengutachten nicht, das bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete kein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde, sondern nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen, im Eigentum des die Zustimmung begehrenden Vermieters stehenden Siedlung berücksichtige. Eine Art "Spezialmietspiegel" für einen solchen Ortsteil, selbst wenn er gewisse siedlungsinterne Besonderheiten aufweise, aufzustellen, sei nicht geboten. Vielmehr müsse das Mietniveau der gesamten Gemeinde zugrunde gelegt werden.
Zusammenfassend lässt sich daher festhalten, dass bei der Auswahl der Vergleichswohnungen, die dem Sachverständigengutachten zugrunde gelegt werden, nicht nur ein Augenmerk darauf gelegt werden sollte, dass die entscheidenden Merkmale Art (beispielsweise Maisonettwohnung, Dachgeschosswohnung et cetera), Größe (Quadratmeter und Anzahl der Zimmer), Ausstattung (Balkon, Terrasse und so weiter), Beschaffenheit (zum Beispiel Sanierungsbedürftigkeit) und Lage (zentrumsnah, Verkehrsanbindung) mit der streitgegenständliche Wohnung vergleichbar sind, sondern dass auch darauf geachtet wird, Vergleichswohnungen zu wählen, die über das gesamte Gemeindegebiet verteilt sind.
(IVD Süd)