Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10 - klargestellt, dass eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sehr wohl Grundeigentum erwerben und auch im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass die Gesellschafter im Grundbuch selbst aufgeführt werden müssen.
Die GbR (in Deutschland auch oftmals BGB-Gesellschaft genannt) ist nach der Definition der §§ 705 ff. BGB eine Vereinigung von mindestens zwei (natürlichen oder juristischen) Personen, die sich durch einen Gesellschaftsvertrag gegenseitig verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der vereinbarten Weise zu fördern. Dies kann geschehen durch die Zahlung der vereinbarten Beiträge, etwa wenn die Gesellschafter in die gemeinsame Urlaubskasse einzahlen, um die zusammen geplante Reise zu finanzieren. Beispiele für eine GbR sind auch eine Spiel- oder Tippgemeinschaft, eine Fahr- oder eine Wohngemeinschaft. Der gemeinsame Zweck muss also nicht beruflicher Natur sein. Der Zweck kann aber auch in dem Zusammenschluss von Freiberuflern zu einer Praxis, von Bauunternehmen zur Durchführung eines gemeinsamen Bauvorhabens (sogenannte Arbeitsgemeinschaft beziehungsweise ARGE) oder auch von Personen zum Grundstückserwerb bestehen.
Dieser zunächst formlose Akt der Gründung der GbR kann schriftlich oder mündlich, aber auch stillschweigend erfolgen, zum Beispiel durch die Bereitstellung des Fahrzeuges für die gemeinsame Reise. Formerfordernisse, wie beispielsweise eine notarielle Beurkundung gemäß § 311 b BGB, wären bei der Gründung zu beachten, wenn ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht (zum Beispiel Erbbaurecht) oder ein Recht an einem Grundstück in die Gesellschaft eingebracht wird. Dies hat sich nun seit der grundlegenden Entscheidung des BGH am 28. April 2011 erneut grundlegend gewandelt.
Die GbR galt zunächst seit dem Inkrafttreten des BGB im Jahr 1900 als nicht rechtsfähig. Träger von Rechten und Pflichten waren die gesamthänderisch gebundenen Gesellschafter, nicht jedoch die GbR selbst. Erst mit dem Urteil im Jahr 2001 hat der BGH unter dem Aktenzeichen II ZR 331/00 dieses Verständnis modifiziert und erklärt, die GbR sei teilrechtsfähig, soweit sie durch die Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründe. Als Konsequenz dieser Entscheidung konnte die GbR selbst Eigentümer eines Grundstückes werden. Allerdings wurde nicht die GbR mit ihrem Namen, sondern die Gesellschafter mit dem Zusatz "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die Eintragung einer firmenähnlichen Bezeichnung der GbR (wie zum Beispiel BRZ-Beratungszentrum Am Kiessee GbR) allein reichte nicht aus. Ansonsten könne - so ehemals der BGH - bei Änderungen im Gesellschafterkreis der GbR, welche formfrei und ohne Eintragungspflicht erfolgen können, im Ergebnis auch das Grundstück formfrei und ohne Eintragung im Grundbuch wirksam übertragen werden. Dieser Mobilisierung des Bodens steht die gemäß § 311 b BGB notwendige notarielle Beurkundung des Vertrages als Kern deutschen Grundstücksrechts entgegen.
Der BGH hat jetzt mit der aktuellen Entscheidung eine erneute Wendung vollzogen. Die GbR kann künftig grundsätzlich unter der Bezeichnung im Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter für sie vorgesehen haben. Die GbR kann also jetzt zum Beispiel als "BRZ-Beratungszentrum Am Kiessee GbR" oder "GbR Götzenbreite 1" im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass die Gesellschafter im Grundbuch genannt werden.
Nach der Auffassung des BGH reiche es aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsvormerkung genannt sind und diese erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse der GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht.
Dies gilt nach dem Wortlaut der Entscheidung jedenfalls dann, wenn keine konkreten Anhaltpunkte für das Vorhandensein einer anderen GbR mit identischen Gesellschaftern vorliegen. Dann habe das Grundbuchamt keinen Anlass, solche zusätzlichen Angaben einzutragen und deren Nachweis zu verlangen. Der BGH geht damit den bereits in 2001 eingeschlagenen Weg weiter, indem er die Eintragung der GbR ins Grundbuch gestattet.
(Dr. Jörg Rösing, Rechtsanwalt)