Noch vor wenigen Jahren galt der deutsche Immobilienmarkt als undurchsichtig. Verlässliche Daten zu Mieten, Preisen und Marktentwicklungen waren kaum zu bekommen. Dabei war schon damals klar: Irgendwo sind alle nötigen Informationen zu Objekten, Flächen und Preisen vorhanden. Aber wer hatte sie und wie konnten sie zu einem aussagefähigen Gesamtbild zusammengefügt werden? An dieser Herkulesaufgabe haben sich seither viele versucht. Zweifellos sind dabei Fortschritte erzielt worden. Der deutsche Immobilienmarkt darf heute sogar zu den Top Ten im internationalen Transparenzranking gezählt werden, auch weil es mittlerweile eine Vielzahl von Preisindizes gibt, deren Qualität jedoch höchst unterschiedlich ist. Denn das Grundproblem bleibt: Wer hat die Daten? Viele, lautet die Antwort, und jeder strickt daraus seinen eigenen Index.
Diese Vielfalt irritiert zuweilen, wenn sich die Entwicklungen und Prognosen gar zu sehr widersprechen. Allerdings beflügelt der Wettbewerb auch. Schließlich sind die Ansprüche hoch: möglichst kurzfristige Intervalle, präzise und breite Datenbasis, wissenschaftliche Methodik, hohe Aussagekraft auch für kleinteilige Märkte, überschaubarer Aufwand für die Erstellung und angemessene Kosten für die Indexnutzer. Die Anforderungen ließen sich sicher fortführen. Alles zu leisten, vermochte bislang kein Index, doch die Fortschritte sind bereits sichtbar.
Neue Maßstäbe versucht der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zu setzen. Nachdem dessen Tochtergesellschaft vdp Research bereits einen Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum veröffentlicht, wurde die Index-Familie nun um einen Gradmesser für die Entwicklung deutscher Büroimmobilienpreise erweitert. Immerhin betreuen die 39 Mitgliedsinstitute des Verbandes 63 Prozent der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland. In die Transaktionsdatenbank der Organisation fließen pro Jahr unter anderem die umfangreichen Objekt- und Wertinformationen von knapp 50000 Büro- und Verwaltungsgebäuden ein, deren Kauf durch die Pfandbriefbanken mitfinanziert wird.
Von anderen Indizes hebt sich das vdp-Produkt ab, indem es echte Immobilientransaktionen erfasst. Für deren Finanzierung erfassen die Banken unter anderem Kaufpreis, Marktwert, Mieten, Nutzfläche, Baujahr, Makro- und Mikrolage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Diese Informationen speisen anonymisiert - die Datenbank des Verbandes. Da jede Immobilie allein schon aufgrund ihrer Lage einmalig ist, werden mittels hedonischer Methode die Objekteigenschaften jeder Immobilie aufgeschlüsselt und deren Einfluss auf den Preis ermittelt, sodass sich eine Preisentwicklung herleiten lässt. Damit ist es dem Verband möglich, seinen Preisindex für Büroimmobilien quartalsweise zu aktualisieren und sogar für kleinere Märkte und Nebenstandorte die Entwicklung der Liegenschaftszinsen, der Mieten- und der Kapitalwerte abzubilden.
Allerdings: Öffentlich sind die Erkenntnisse des Verbandes mitnichten, obwohl nach Aussage seines Hauptgeschäftsführers, Jens Tolckmitt, das Gewinninteresse nicht im Vordergrund steht. Zugang sollen vielmehr nur die Daten liefernden Mitgliedsinstitute haben und selbstverständlich werden die Informationen auch in der Lobbyarbeit zum Einsatz kommen. Auch seitens der Bundesbank wurde Interesse an den vdp-Indizes bekundet, um sie als Indikator für die Geldpolitik heranzuziehen. Um jedoch auch international akzeptiert zu werden, muss der neue Index die Basis für Derivate bilden. Seinerseits liefert der Index dafür die besten Voraussetzungen. Jetzt muss nur noch der Markt wollen. Red.