In den Absätzen 119 bis 141 des Artikels 1 des Haushaltsgesetzes 2007 (Gesetz Nr. 296 vom 27. Dezember 2006) hat der italienische Gesetzgeber die Rechtsgrundlagen für die Einführung der sogenannten Società di Investimento Immobiliare Quotate (Siiq) geschaffen. Wörtlich übersetzt "börsennotierte Gesellschaft für Immobilieninvestitionen", ist die Siiq nichts anderes als die italienische Version eines Real Estate Investment Trusts (REIT).
Anforderungen für die Anerkennung als italienischer REIT
Grundsätzlich können nur italienische Aktiengesellschaften, die an einem regulierten Markt in Italien notiert sind, für den Status einer Siiq optieren. Das Optionsrechts wird darüber hinaus erweitert auf nicht börsennotierte Gesellschaften, sofern diese von einer Siiq beherrscht werden. Eine solche Beherrschung liegt vor, wenn die Siiq wenigstens 95 Prozent der Stimm- und Gewinnbeteiligungsrechte an der nicht börsennotierten Gesellschaft hält.
- Aktionärszusammensetzung: Damit einer börsennotierte Aktiengesellschaft der Status einer Siiq gewährt wird,
- darf kein Aktionär (direkt oder indirekt) mehr als 51 Prozent der Stimmrechte in der ordentlichen Gesellschafterversammlung beziehungsweise der Gewinnbeteiligungsrechte besitzen und müssen wenigstens 35 Prozent des Gesellschaftskapitals von Aktionären gehalten werden, die nicht mehr als ein Prozent der Stimmrechte in der ordentlichen Gesellschafterversammlung beziehungsweise der Gewinnbeteiligungsrechte besitzen. Die Einhaltung dieser Kriterien muss über entsprechende Satzungsbestimmungen sichergestellt werden.
- Gesellschaftszweck: Eine Gesellschaft kann nur dann für den Status einer Siiq optieren, wenn ihr Gesellschaftszweck die "überwiegende" Vermietung von Immobilien ist. Als überwiegend wird die Tätigkeit eingeordnet, wenn
- die zur Vermietung bestimmten Immobilien zumindest 80 Prozent der Aktiva der betroffenen Gesellschaft ausmachen, wobei hier auch der Wert der Beteiligungen an beherrschten Gesellschaften (also wenigstens 95 Prozent der Stimm- und Gewinnbeteiligungsrechte) hinzuzurechnen ist, sofern diese Gesellschaften ebenfalls für das Siiq-Regime optiert haben;
- die in der Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft ausgewiesenen Einkünfte aus Vermietung mindestens 80 Prozent der Gesamteinkünfte der Gesellschaft ausmachen, wobei hier auch die Dividendeneinkünfte aus den Beteiligungen an beherrschten Gesellschaften (also wenigstens 95 Prozent der Stimm- und Gewinnbeteiligungsrechte) hinzuzurechnen sind, sofern diese ebenfalls für das Siiq-Regime optiert haben.
- Optionsausübung: Der Status einer Siiq wird durch Ausübung einer entsprechenden Option erworben. Die Modalitäten der Ausübung dieser Option werden in der noch zu erlassenen Umsetzungsgesetzgebung definiert werden. Fest steht heute bereits, dass die Option einheitlich zusammen mit den beherrschten Gesellschaften ausgeübt werden muss, sofern diese beabsichtigten sollten, sich auch dem Regime der Siiq zu unterwerfen. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber bestimmt, dass die gesetzlichen Regelungen des Siiq-Regimes am ersten Tag des auf das Jahr der Ausübung der Option folgenden Geschäftsjahrs eintreten und dass die Erklärung über die Ausübung der Option nicht widerrufbar ist.
- Exit Tax: Die Ausübung der Option zugunsten des Siiq-Regimes führt zur Verpflichtung der Gesellschaft, eine Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) in Höhe von 20 Prozent der Differenz zwischen dem realen Wert der von der betroffenen Gesellschaft zu Vermietungszwecken gehaltenen Immobilien und deren Buchwert zu zahlen. Der maßgebliche Buchwert ist derjenige, der sich aus dem Jahresabschluss des letzten Geschäftsjahres vor dem Wirksamwerden des Siiq-Regimes ergibt. Diese Ersatzsteuer kann in den fünf auf das Jahr der Ausübung der Option folgenden Jahren in jeweils gleich hohen Beträgen gezahlt werden.
Die Siiq ist im Hinblick auf die unternehmerischen Einkünfte aus Vermietung sowohl von der IHRES-Steuer (vergleichbar mit der Körperschaftsteuer) als auch von der IRAP-Steuer (vergleichbar mit der Gewerbesteuer) befreit. Die Befreiung gilt auch für die Dividendeneinkünfte, die die Siiq von den von ihr beherrschten Gesellschaften erhält, sofern diese ihrerseits für das Siiq-Regime optiert haben.
Steuerregime der Aktionäre
Damit der Status der Siiq erhalten bleibt, muss die Gesellschaft in jedem Geschäftsjahr mindestens 85 Prozent des direkt oder über indirekt die beherrschten Gesellschaften erwirtschafteten handelsrechtlichen Gewinns aus der
Tätigkeit der Vermietung an die Aktionäre ausschütten. Sollte der handelsrechtlichen Gewinn aus der Gesamttätigkeit der Gesellschaft geringer sein als der direkte oder indirekte Gewinn aus der Vermietungstätigkeit, so gilt dieser Gesamtgewinn als Bezugspunkt für die Berechnung der Schwelle von 85 Prozent der Gewinnausschüttung.
Sofern diese Schwelle in einem Geschäftsjahr nicht erreicht wird, verliert die Gesellschaft mit sofortiger Wirkung, also auch für das laufende Geschäftsjahr, den Status der Siiq.
Bei der Ausschüttung von Dividenden, die sich aus Vermietungseinkünften ableiten, muss die Siiq eine 20-prozentige Quellensteuer für Rechnung der Aktionäre einbehalten und an den Fiskus abführen. Diese Quellensteuer ist auf 15 Prozent reduziert, wenn die ausgeschütteten Gewinne aus der Vermietung von Wohnimmobilien stammen. Die Quellensteuer gilt
- als abschließende Steuer, wenn der Aktionär eine natürliche Person ist und die Aktien für private Zwecke hält;
- als Anzahlung auf die Einkommen- oder Körperschaftsteuer, wenn der Aktionär eine natürliche Person ist, die die Beteiligung im Rahmen einer von ihr betriebenen unternehmerischen Tätigkeit hält beziehungsweise eine Personen- oder Kapitalgesellschaft oder eine italienische Betriebsstätte einer ausländischen Gesellschaft ist. Keine Quellensteuer fällt bei der Dividendenausschüttung an, sofern die Aktionäre Pensionsfonds oder andere kollektive Vermögensverwaltungsorganismen sind.
Einbringung oder Verkauf von Immobilien
Sofern eine oder mehrere Immobilien in eine Siiq eingebracht werden, haben die einbringenden Aktionäre die Möglichkeit, anstelle der normalen Besteuerung des Einbringungsgewinns für die Anwendung eine Ersatzsteuer (imposta sostitutiva) in Höhe von 20 Prozent zu optieren. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die eingebrachten Immobilien zumindest drei Jahre im Eigentum der Siiq bleiben. Diese Regelung gilt nunmehr übrigens auch im Falle der Einbringung von Immobilien in italienische Immobilienfonds.
Auch aus mehrwertsteuerrechtlicher Sicht bietet die Einbringung einer Mehrheit von Immobilien, die überwiegend vermietet sind, Vorteile: Ein solcher Transfer wird der Einbringung eines Betriebes (azienda) gleichgestellt und unterliegt mithin nicht der Mehrwertsteuer, sondern lediglich der Register-, Hypothekar- und Katastersteuer in Höhe von jeweils 168 Euro.
Bei einem Kauf/Verkauf von Immobilien, an dem eine Siiq beteiligt ist, werden schließlich die kürzlich eingeführten Transfersteuern (Register- und Katastersteuer) von vier auf zwei Prozent reduziert.
Diese Steuererleichterung findet im Übrigen auch auf Operationen, an denen italienische Immobilienfonds beteiligt sind, Anwendung.
Inkrafttreten der REIT-Gesetzgebung
Die Artikel 119 bis 141 des Haushaltsgesetzes 2007 und damit die Regelungen über die Siiq sind mit Wirkung zum 1. Januar 2007 in Kraft getreten. Allerdings kann die Option für das Siiq-Regime erst nach dem Erlass der Umsetzungsbestimmungen (durch Ministerialdekret) ausgeübt werden. Hierfür hat der Gesetzgeber dem zuständigen Wirtschafts- und Finanzministerium eine Frist zum 30. April 2007 gesetzt. Faktisch können die steuerlichen Vorteile des Siiq-Regimes daher erstmals im Steuerjahr 2008 in Anspruch genommen werden.