Häufig wird bei Miet- und Eigentumswohnungen darum gestritten, was denn genau unter der Überschrift "Betriebskosten" alles abgerechnet werden darf und was nicht. Die Probleme reichen von der Art der Rechnungsstellung bis zur Handhabung von Vorauszahlungen.
Ein Vermieter muss sich bei den Nebenkosten auch an dem orientieren, was ortsüblich ist. Das hatte ein Hausbesitzer im Rheinland nicht getan. Er veranschlagte für die Gebäudereinigung einen Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Das schien den Mietern wesentlich überteuert, da der Vergleichswert in der Stadt lediglich 23 Cent pro Quadratmeter betrug. Das Amtsgericht Köln entschied unter Aktenzeichen 203 C 74/08 zugunsten der Mieter. Hier sei offensichtlich dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entsprochen worden.
Der Vermieter ist verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen - zumindest dann, wenn Mieter von derartigen Entscheidungen über die Abrechnung von Betriebskosten betroffen sind. In einem Streitfall hatte der Eigentümer einen Vertrag mit einer Wärme-Contracting-Firma geschlossen, was Nachzahlungen zur Folge hatte. Der Bundesgerichtshof hielt das nicht für beanstandenswert und entschied unter Aktenzeichen VIII ZR 243/06, dass der Mieter schon deswegen keine Ansprüche habe, weil der Contracting-Vertrag bereits vor dem Vertrag mit ihm selbst unterzeichnet worden war.
Im Regelfall zahlt ein Mieter die zu erwartenden Nebenkosten monatlich im Voraus und hat dann Anspruch auf eine detaillierte Abrechnung durch den Vermieter. Diese ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Für 2010 muss also das Schreiben bis Ende 2011 dem Empfänger zugegangen sein. Daraus muss sich eindeutig ergeben, ob Nachzahlungen fällig sind oder eventuell sogar eine Rückerstattung zu leisten ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs - Aktenzeichen VIII ZR 107/08 - hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig, innerhalb der vorgeschriebenen Frist, zugestellt wird. Dabei sind auch unerwartete Verzögerungen vonseiten der Post einzukalkulieren.
Einen plausiblen Grund für verspätete Abrechnungen kann der Eigentümer allerdings anführen: Wenn er selbst die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil zum Beispiel die Kommune einen erforderlichen Gebührenbescheid erst nach Ablauf der zwölf Monate zusendet, dann sind Ausnahmen möglich. So entschied es der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 220/05. Innerhalb von drei Monaten nach dem Eintreffen der fehlenden Unterlagen sind allerdings Nachforderungen geltend zu machen.
Eine Nebenkostenabrechnung, die am (letztmöglichen) Silvestertag um 19.11 Uhr per Fax versandt wurde -, und zwar noch nicht einmal direkt an den Mieter, sondern an dessen Rechtsanwalt -, ist nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln unter Aktenzeichen 210 C 31/05 zu spät zugestellt worden. Man müsse davon ausgehen, dass ein Anwaltsbüro um diese Zeit geschlossen sei. Die Abrechnung sei demnach juristisch gesehen erst am 2. Januar erfolgt.
Eine schwierige Frage ist häufig, wie hoch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt werden müssen - vor allem dann, wenn vergleichbare Erfahrungen fehlen. Einem Eigentümer darf es nicht angelastet werden, wenn er unabsichtlich den Betrag deutlich zu niedrig angesetzt hat.
So entschied es der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 195/03, denn die Vertragspartner könnten in gegenseitigem Einvernehmen sogar gänzlich von irgendwelchen Vorauszahlungen absehen und alles im Nachhinein regeln.
Auch die Gebühren für die Sperrmüllabfuhr zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Zwar entstünden diese Ausgaben nicht jährlich, "aber doch laufend", urteilte der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 137/09. Hier sei es regelmäßig so gewesen, dass Mieter unberechtigt Müll auf den Gemeinschaftsanlagen abgestellt hätten, der dann entsorgt werden musste. Selbst wenn unbekannte Dritte dafür verantwortlich seien, könne die Allgemeinheit mit den Kosten belastet werden.
(Infodienst Recht und Steuern der LBS)