„Der Markt für Mezzanine-Kapital wächst und ist zum Standard in der Immobilienfinanzierung geworden.“ So lautet das Kernfazit des heute erschienen FAP Mezzanine-Reports 2020. Bedingt durch durchschnittlich niedrige Beleihungsausläufe auf Seiten der Senior-Finanzierer wurde der Spielraum für Nachrangkapital demnach größer. Laut FAP springen Mezzanine-Kapitalgeber dort ein, wo Banken als Kapitalquelle aufgrund der Corona-Krise nur noch eingeschränkt zur Verfügung ständen.
In Deutschland seien derzeit 155 Kapitalgeber im Markt der Nachrangfinanzierung tätig - neun mehr als noch im vergangenen Jahr. 53 davon haben sich am FAP Mezzanine-Report 2020 beteiligt und in den vergangenen 12 Monaten 6,9 Milliarden Euro Mezzanine-Kapital vergeben, 19 Prozent mehr als noch im Vorjahreszeitraum. Damit wurden Projekte mit einem Volumen von 40 Milliarden Euro finanziert.
„Die Zurückhaltung der Banken sehen viele Nachrangfinanzierer als Chance. Sie springen dort in die Bresche, wo Banken entweder gar nicht mehr finanzieren oder nur geringe Beleihungsausläufe bieten. Die Corona-Krise hat die wichtige wirtschaftliche Bedeutung von Mezzanine-Kapitalgebern noch einmal verdeutlicht: Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist durchschnittlich um über 13 Prozent gestiegen,“ sagt Hanno Kowalski, Managing Director von FAP Invest.
80 Prozent der befragten Nachrangfinanzierer sind inzwischen bei Bestandsobjekten und Projektentwicklungen tätig. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 16 Prozentpunkte. Projekte in Top-7-Städten und Metropolregionen sind nach wie vor am beliebtesten. 32 Prozent der Marktteilnehmer gaben an, nur in den Top-7 zu investieren – im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 22 Prozentpunkten. Vor allem institutionelle Investoren beschränken ihr Engagement auf deutsche Großstädte mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Gleichzeitig engagieren sich 80 Prozent der befragten Kapitalgeber sowohl in A- als auch B-Lagen. Und auch C-Lagen sind kein Tabu: 44 Prozent der Finanzierer würden sich auch hier engagieren, im letzten Jahr waren es nur 26 Prozent.
Mit der Konzentration auf deutsche Großstädte lässt sich auch ein Trend in Richtung einer geringeren Anzahl an Tickets erkennen. Dafür steigt das Finanzierungsvolumen pro Investment. Gleichzeitig versuchen viele Kapitalgeber, mit tendenziell längeren Laufzeiten Aufwand und Nutzen für sich optimal abzuwiegen. Die durchschnittliche Gesamtverzinsung (IRR) liegt mit 10 Prozent auf dem Niveau des Vorjahres. Die Bandbreite zwischen 5 und 18 Prozent spiegelt dabei das große Risikospektrum wider, in dem Mezzanine-Kapital ausgegeben wird.
Während im vergangenen Jahr noch 64 Prozent der Befragten von einer positiven Entwicklung des Marktes ausgingen, erwarten aktuell 58 Prozent eine leicht rückläufige Entwicklung. Mit einer steigenden Nachfrage rechnet keiner der Befragten. „Die Euphorie der vergangenen Jahre ist vorbei,“ konstatiert Hanno Kowalski. „Unter dem Eindruck des Lockdowns und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch wollen viele Kapitalgeber zunächst die weitere Marktentwicklung abwarten. Finanzierungsziele für 2020 wurden vielfach zurückgenommen und nicht neu festgelegt.“
Schaut man auf die Gruppe der internationalen Investoren, ist die Stimmung nicht ganz so schlecht. Sie gehen von einer gleichbleibenden bis positiven Marktentwicklung aus. Insbesondere angelsächsische Adressen setzten auf die Zurückhaltung der deutschen Kapitalgeber und hoffen dadurch ihren Marktanteil erhöhen zu können.
Den gesamten Report finden Sie hier zum Download.