Immobilienfinanzierung: DIFI kratzt am Allzeittief

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Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung hat im ersten Quartal 2020 seinen Abwärtstrend fortgesetzt. Zwar fällt der Rückgang des vierteljährlich erhobenen Stimmungsindikators für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland mit minus 3,7 Punkten geringer aus als im Vorquartal. Mit minus 18,9 Punkten zeigt der Index allerdings seinen zweitniedrigsten Stand überhaupt. Er liegt damit nur noch knapp oberhalb seines absoluten Tiefstwerts vor acht Jahren. Sowohl die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate (- 12,6 Punkte) als auch die Erwartungen für das kommende Halbjahr (- 25,1 Punkte) wurden schlechter eingeschätzt als im Vorquartal.

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Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, bringt die Ergebnisse auf den Punkt: „In diesem Quartal findet sich unter den Befragten niemand, der angibt, dass sich die Finanzierungssituation für die Segmente Büro und Einzelhandel aufgehellt hat oder sich die Erwartungen für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen verbessert haben. Somit stehen die Teilindikatoren über die vergangenen und die kommenden sechs Monate für alle Nutzungsarten im Minus, die Finanzierungserwartungen bleiben sogar für alle Nutzungsarten deutlich hinter der aktuellen Lageeinschätzung zurück.“

Die gedrückte Stimmung macht laut Herz auch vor den Refinanzierungsmärkten nicht Halt: „Wie bei den Finanzierungsmärkten ist die Einschätzung der Lage durchweg besser als die Einschätzung der Erwartungen.“ Einzig Schuldverschreibungen (Saldo: 5,0 Punkte) notieren im Plus. Einlagen und Pfandbriefe haben seit dem vierten Quartal 2019 um 10,8 Punkte bzw. 4,7 Punkte auf einen Stand von jeweils glatt Null nachgegeben. Volatilstes Refinanzierungsinstrument bleiben nach wie vor Immobilienaktien: die Umfrageteilnehmer beurteilen die Situation dieses Refinanzierungsinstruments am schlechtesten, setzen in dieses Instrument mit einem Saldo von minus 8,5 Punkten auch die geringsten Erwartungen.

Da in der Sonderfrage des Vorquartals Klimaaspekte als bedeutende Einflussfaktoren der Immobilienfinanzierung genannt wurden, gehen JLL und ZEW diesmal näher auf Green-Buildings-Zertifizierungen und die deutlich weiter gefassten ESG-Aspekten (Environmental, Social, Governance) ein. Für zusammengerechnet über 60 Prozent der Befragten haben sowohl ESG als auch Green-Building-Zertifizierungen einen nicht unerheblichen Einfluss auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen. Internationale Studien wie jene der Autorenteams Eichholtz, Kok und Quigley (2010) oder Fuerst und McAllister (2011) zeigen, dass „grüne“ Bürogebäude zu höheren Preisen vermietet oder verkauft werden können als vergleichbare Objekte ohne Zertifizierung. Daher sei es nicht verwunderlich, dass etwa die Hälfte der Umfrageteilnehmer den Klimaaspekten einen beträchtlichen Einfluss auch auf den Marktwert der Immobilie beimisst, der sich wiederum auf das Finanzierungsvolumen auswirkt.

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