Kaum war der Immobilienmann Donald Trump neuer Präsident Amerikas ging es mit den Immobilienmärkten in den USA bergab. Von Jahresende 2016 bis ins Frühjahr 2017 hinein war eine andauernde Abschwächung der Immobiliennachfrage und -erträge zu verzeichnen. Grund sind ein schwächeres Wirtschaftswachstum und höhere Zinsen. Eine Studie von LaSalle Investment Management rechnet künftig aber tendenziell eher mit positiven Effekten für die US-Konjunktur und damit auch den Immobilienmarkt durch die politischen Maßnahmen des neuen starken Mannes.
Dies sind:
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Eine Senkung des Spitzen-Körperschaftssteuersatzes könnte das Wachstum und die Nachfrage nach Immobilien in den USA ankurbeln. Unternehmen mit einem Liquiditätsüberschuss und niedriger Verschuldung könnten im Falle einer Senkung der Körperschaftssteuer wieder erhebliche Investitionen tätigen.
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Von dem Versprechen Präsident Trumps, die US-amerikanische Infrastruktur zu reparieren, wurde bislang wenig umgesetzt. Sollte dies jedoch Gesetzeskraft erhalten, könnten daraus starke finanzielle Anreize entstehen, die Immobilien direkt zu Gute kommen könnten.
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Eine Neuverhandlung von Handelsabkommen hat potentiell negative Auswirkungen auf Immobilien, da höhere Zölle zu Güterverknappungen, einer höheren Inflation, einer geringeren Nachfrage nach Logistikflächen und einer Unterbrechung von Lieferketten führen könnten. Die Regierung befasst sich als Erstes mit dem NAFTA-Abkommen und hat sich für eine Neuverhandlung anstelle einer Kündigung entschieden.
Folgende Entwicklungen erwartet LaSalle in den jeweiligen Immobilien-Assetklassen:
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Apartments: Die Politik von Präsident Trump könnte Nachfrage und Angebot von Apartments und deren Finanzierung beeinflussen. Auf der Nachfrage-Seite hängt das US-amerikanische Haushaltswachstum von der legalen internationalen Zuwanderung in die USA ab. Trump schlägt Änderungen des US-amerikanischen Rechtssystems vor mit möglichen Obergrenzen, die sich negativ auf die Nachfrage auswirken könnten, insbesondere in Gateway Cities, die auf die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte angewiesen sind. Umgekehrt könnte die Umsetzung einer leistungsbezogenen Zuwanderungspolitik, die Trump nach eigenem Bekunden unterstützt, einen Nachfrage-Boom auslösen.
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Einzelhandel: Trotz eines gestiegenen Verbraucher-Vertrauens verzeichnen die Einzelhandelsumsätze bislang keine wesentlichen Zuwächse. Der von Trump am 26. April verkündete Steuerplan sieht von dem vorgesehenen Grenzsteuerausgleich in Höhe von 20 Prozent ab. Insofern besteht derzeit aus gesetzgeberischeren Gründen wohl keine größere Gefahr für die Einzelhandelsumsätze.
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Lagerflächen/Industrie-/Logistik-Immobilien: Wenngleich es bislang noch keine größeren Änderungen der US Handelspolitik gab, hätte ein Rückgang der Importe aufgrund höherer Zölle negative Auswirkungen auf den Einzelhandel und daher auf die Nachfrage nach Lagerflächen. Wenngleich Import-Beschränkungen eine verstärkte Binnen-Produktion zur Folge hätten, wären die Auswirkungen höherer Zölle auf die Nachfrage nach Lagerflächen insgesamt negativ.
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Büroflächen: Bürogebäude sind der Immobilientyp, der von einer allgemeinen Konjunkturabschwächung infolge konkreter legislativer oder regulativer Änderungen am meisten bedroht ist (nicht unser erwarteter Basisfall). Von einem stetigen konjunkturellen Wachstum ausgehend ist es wahrscheinlich, dass es infolge möglicher Kürzungen staatlicher Programme im Haushalt zu konkreten regionalen Auswirkungen kommt.
Bislang allerdings gibt es kaum Hinweise auf deutliche Verbesserungen im Immobilienmarkt, wenngleich es andererseits auch wenig Grund gibt, in den nächsten Jahren einen deutlichen Abschwung zu erwarten. Anders als andere Asset-Klassen, die eine „Trump Rally" – gefolgt von einigen Schwankungen –verzeichneten, sind die Immobilienpreise von November bis Mitte Mai allgemein stabil geblieben. Jacques Gordon, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle: „Immobilien hinken der allgemeinen Wirtschaft hinterher. Ein künftiger Wachstumsschub wird wahrscheinlich ein oder zwei Jahre zur Entfaltung brauchen, bis er sich auf eine spürbare Nachfrage im Immobilienmarkt niederschlägt. Anders als die positiv überraschenden Gewinne, die eine Vielzahl US-amerikanischer Unternehmen im 1. Quartal diesen Jahres verzeichneten, ist der Immobiliensektor relativ ruhig. Dennoch rechnen wir mit einem kontinuierlichen Immobilien-Wachstum, da Immobilien anders auf Schubkräfte reagieren als Aktien und festverzinsliche Wertpapiere und vor allem auch eine gute Möglichkeit bieten, Turbulenzen auszusitzen.”