Falsche Wohnungspolitik erhöht die Blasengefahr. Das ist die Überschrift einer neuen Studie der Deutschen Bank Research. Die Schlagzeile wird aber schon im ersten Absatz gemildert, wo die Blasengefahr als gering bezeichnet wird. Die Verfasser der Studie finden in ihrem Überblick über die Entwicklungstendenzen eine Menge an wichtigen Fakten, weisen auf die entsprechenden Risiken hin und geben zahlreiche Handlungsempfehlungen. Sie halten sich mit ihren Ratschlägen an die Politik und Deutschlands wichtigstes makroprudenzielles Gremium, dem Ausschuss für Finanzstabilität, nicht zurück.
Die Hauptempfehlung lautet, dass sich die Politik auf die Ausweitung der Bauaktivität in den Großstädten und Ballungsräumen konzentrieren soll, um den Preisdruck auf Wohnimmobilien zu reduzieren. Klingt gut, ist aber in der Praxis seit Jahrzehnten ein großes Problem des deutschen Wohnungsmarktes.
Generell ist das Thema Wohnungspolitik in Deutschland eine eher unerfreuliche Geschichte und war oftmals von wirkungsarmem Aktionismus gekennzeichnet. Die Geschichte staatlicher Subventionen lehrt aus Sicht der Analysten, dass Subventionen mehr volkswirtschaftlichen Schaden als Nutzen stiften.
Die Hauptprobleme liegen derzeit in der finanziellen Unterstützung einkommensschwacher Bevölkerungsteile, damit diese sich Wohnen leisten können, sowie in der Bereitstellung von Bauland in den großen Städten, um damit den Wohnungs- und Mietpreisanstieg zu dämpfen. Bezahlbarer Wohnraum ist für ein mit politischer Stabilität gesegnetes Land wie Deutschland eine der wichtigsten gesellschaftspolitischen Herausforderungen.
Die Analysten der Deutschen Bank Research befürchten, dass die in den vergangenen Monaten nachlassende Baudynamik zu einem weiteren steigenden Druck auf die Hauspreise führen könnte. Als eine mögliche Ursache nennen sie Kapazitätsrestriktionen, insbesondere einen Mangel an geeigneten Arbeitskräften im Ausbaugewerbe.
Ein Zuwanderungsgesetz, welches gezielt auf Engpässe im Arbeitsmarkt ausgerichtet ist, könnte hier Abhilfe schaffen. Sie fordern auch, bei einer anhaltend trägen Baudynamik, die Mietpreisbremse in den Ballungszentren nicht zu implementieren. An die makroprudenzielle Aufsicht wird appelliert, die stärkere Kreditvergabe zur Steigerung der Bauaktivität zu tolerieren.
Aufgegeben werden soll die Idee, regional unterschiedliche Eigenkapitalunterlegungen bei Wohnbaukrediten einzuführen, da sie möglicherweise zur Bildung von Überbewertungen in Ballungsräumen beitragen, die man eigentlich verhindern will.
Des Weiteren sollte die Politik Real- und Risikoinvestoren über die Steuergesetzgebung differenziert behandeln, indem besonders starke Investitionsanreize für den Neubau gesetzt werden. Die Forderungen sind plausibel, jedoch fehlt die Hoffnung auf die politische Durchsetzbarkeit. ber