Der Renditeabstand zur Staatsanleihe - traditionell ein wichtiger Indikator, wenn es darum geht, an geeigneten Standorten in Immobilien zu investieren. Wenn es jedoch allein nach ebenjenem Renditeabstand ginge, wäre ausgerechnet das nach wie vor wenig sichere Spanien aktuell eines der am meisten geeigneten Investitionsziele.
Rund 400 Basispunkte beträgt der Renditeabstand von Büroimmobilien in Madrid gegenüber 10-jährigen spanischen Bonds. Ähnlich geeignet schiene Tokio. Hier sind es rund 370 Basispunkte. Beide Städte zählen zu jenen Global Cities, die den größten Immobilienrenditeabstand zur jeweiligen Staatsanleihe aufweisen. Zum Vergleich: London oder auch New York City weisen weniger als 230 Basispunkte auf.
Der Unterschied zwischen Tokio und Madrid könnte aus immobilienwirtschaftlicher Sicht kaum größer sein. Die Büroimmobilienmärkte Tokios zeichnen sich durch gute Vermietungschancen und eine steigende Liquidität aus. Außerdem entwickelt sich der Total Return seit Jahren positiv: Der Return aus den laufenden Einnahmen im Zentrum hält sich seit über fünf Jahren auf hohem Niveau - bei etwa 4 Prozent.
Hinzu kommt ein ungebrochener Wertzuwachs. Dieser wird laut Herrn Kurozumi von der Cordea Savills-Niederlassung in Tokio vor allem durch die olympischen Sommerspiele im Jahr 2020 weiter anhalten: "Der Wert von Immobilien in Japan wird durch steigende Investitionen in die Infrastruktur angetrieben. Auch staatliche Wirtschaftsförderung in der Industrie einschließlich der Deregulierung wirken sich positiv aus." Dabei lässt der Wertzuwachs im Vergleich zum historischen Hoch der vergangenen Dekade noch immer ausreichend Luft nach oben; ein Ende der Entwicklung ist also noch nicht zu erwarten.
Die Situation in Spanien ist bekanntlich eine andere. Immobilieninvestments in Madrid mögen nur äußerst selektiv sinnvoll sein. Sicherlich spricht für Madrid: Bei vielen Anlegern steigt nach wie vor die Risikobereitschaft, wenn damit entsprechend höhere Renditen einhergehen. Zugleich wächst jedoch auch die generelle Sorge vor einem Ende des weltweiten Immobilienbooms. Das Mehr an Risiko dürfte also ein endliches Thema sein. Tokio schlägt Madrid hier deutlich.
Ein attraktiver Renditeabstand bleibt somit einerseits nur einer von vielen Aspekten, der für ein Immobilieninvestment spricht. Das an sich wäre keine neue Erkenntnis. Andererseits hat das Thema gerade im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld eine besondere Bedeutung, zumal vielerorts die Immobilienrenditen weiter sinken.
Und: Ein großer Renditeabstand kann - immer im Kontext mit den klassischen immobilienökonomischen Faktoren - bei einer Zinswende ein wichtiger Indikator sein, welche Märkte Zukunft haben. In zwei Märkten mit sonst ähnlichen Rahmenbedingungen dürfte die Liquidität in jenem Markt zuerst abnehmen, in dem der Abstand schneller unter eine gewisse kritische Grenze fällt.
Thomas Gütle, Geschäftsführer, Cordea Savills Invest GmbH, München