Die Assetklasse Wohnen hat sich für Immobilieninvestoren zu einem ziemlich heißen Eisen entwickelt. So vergeht mittlerweile kaum ein Tag, an dem die Politik nicht weitere regulatorische Daumenschrauben ins Spiel bringt. Jüngst war es wieder einmal Bundesjustizministerin Katarina Barley, die - vermutlich dem Europa-Wahlkampf geschuldet - auf die glorreiche Idee kam, die Mietpreisbremse noch weiter zu verschärfen. Und als wäre das nicht genug, reißen öffentlichkeitswirksame Negativschlagzeilen über "Herausmodernisierungen", "dubiose Nebenkostenabrechnungen" sowie natürlich auch die Forderung nach Enteignung großer Wohnkonzerne einfach nicht ab. Wie reagieren die Immobilienprofis auf diese einigermaßen feindseligen gesellschaftspolitischen Rahmenbedingungen? Glaubt man der aktuellen Asset-Management-Studie 2019, die EY Real Estate gemeinsam mit Vonovia durchgeführt hat, so ist der Appetit allen Widrigkeiten zum Trotz ungebrochen groß: Die große Mehrheit (90 Prozent) der 40 befragten deutschen Asset-Management-Unternehmen will demnach ihren Wohnimmobilienbestand erhöhen. Von weiteren 86 Prozent wird dabei eine langfristige Haltedauer von 86 Prozent angestrebt, kurzfristige Buy-and-Sell-Strategien sind bei keinem der Befragten ein Thema. Als zu ertrags- und wertstabil hat sich das Segment ganz offensichtlich erwiesen, um nun einfach einen Bogen darum machen zu können.
Gleichwohl gestaltet sich die avisierte Bestandserhöhung immer schwieriger. Vor allem die bei Institutionellen begehrten, großen und breit gestreuten Portfolios sind so gut wie nicht mehr vorhanden. Von diesem akuten Produktmangel auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt zeugen auch die Transaktionszahlen für das erste Quartal 2019: Mit einem Volumen von rund 4,0 Milliarden Euro (24 000 Wohneinheiten) wurden laut JLL nur etwa 45 Prozent des Vorjahresniveaus erreicht, 14 Prozent fehlten somit zum Erreichen des Fünfjahresschnitts.
Nicht zuletzt deshalb planen 72 Prozent der von EY und Vonovia befragten Asset Manager ihre Wertschöpfungskette künftig um das Geschäftsfeld Projektentwicklung zu erweitern. Im Fokus stehen dabei Nachverdichtungen durch erhöhte Flächenauslastung bestehender Grundstücke (67 Prozent), Umwidmungen von Gewerbe- in Wohnflächen (48 Prozent) aber auch komplette Neubauprojekte in Eigenregie. Vonovia selbst hat hier mit der Übernahme von Buwog im vergangenen Jahr entsprechende Kompetenzen eingekauft und könnte laut Rolf Buch perspektivisch 36 000 neue Wohnungen errichten - dank modularer Bauweise wohlgemerkt im kostengünstigen Segment. Ähnliche Bestrebungen sind unter anderem bei Deutsche Wohnen und LEG zu beobachten. Es ist ein Schritt, der in mehrfacher Hinsicht klug erscheint: zum einen natürlich in puncto Wirtschaftlichkeit, zum anderen aber auch als Zeichen der Wahrnehmung von gesellschaftlicher Verantwortung. Und dies wiederum würde sicher auch am Kapitalmarkt Anklang finden, schließlich goutieren immer mehr Investoren solche "weichen" Werte abseits bloßer Renditeüberlegungen. ph