Für den gewerblichen wie den privaten Anleger ist das aktuelle Niedrigzinsumfeld bekanntermaßen eine Belastung. Die Auswahl an Vehikeln, mit denen sich überhaupt noch die Inflationsrate und vielleicht ein bisschen mehr erwirtschaften lässt, tendiert offenbar in der Wahrnehmung gerade der privaten Anleger gegen Null. Dass sie daher - auch motiviert durch niedrige Kreditzinsen - in ein Eigenheim investieren, lässt sich nachvollziehen. Doch erwachsen aus dieser Tendenz schon neue Risiken für die Kreditwirtschaft? Gehen die Häuslebauer damit aktuell Verpflichtungen ein, die sie nach Ablauf der Zinsbindung in einem veränderten Umfeld mit eventuell gestiegenen Zinsen vielleicht nicht mehr erfüllen können?
Das Unternehmen Dr. Klein, das hauptsächlich mit Wohnungsunternehmen zusammenarbeitet, sowie die Transaktionsplattform Europace, die rund 15 Prozent aller privaten Baufinanzierungen in Deutschland abdeckt, liefern zu dieser Frage aktuelle Zahlen. Gewerbliche finanzieren demnach eher konservativer als private Kunden. Ihr durchschnittlicher Tilgungssatz liegt bei 3,23 Prozent, er sorgt für eine relativ schnelle Entschuldung. Und auch im Beleihungsauslauf zeigt sich das risikoaverse Finanzierungsverhalten: Er liegt bei gewerblichen Bauherren derzeit im Schnitt bei 71 Prozent, sie bringen demnach also 29 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung mit ein.
Doch auch die privaten Bauherren zeigen ein wenig kapriziöses Investitionsverhalten: Der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag für diese im September 2013 bei 77,28 Prozent. Gegenüber dem vergangenen Jahr mit einem Wert 78,36 Prozent bedeutet das sogar einen leicht erhöhten Anteil des Eigenkapitals. Die riskanteren Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf ab 91 Prozent bis über 100 Prozent haben zwar einen relativ hohen Anteil von 18,6 Prozent an allen Finanzierungen. Das erstaunt. Doch ein Blick auf die Vorkrisenjahre zeigt an dieser Stelle eine Verringerung des Risikos: von 2004 bis 2007 pendelte deren Anteil zwischen 30 und 40 Prozent.
Auch die Statistik zur Zinsbindung mag dann zunächst eher verwundern: Nur rund ein Drittel der Verbraucher sicherte sich nach Europace-Zahlen im zweiten Quartal 2013 die derzeit niedrigen Bauzinsen für mehr als zehn Jahre. Lässt man aber die auf zehn Jahre begrenz ten KfW-Darlehen sowie kurzfristige Zwischenfinanzierungen, Kleinkredite für Modernisierungen, Umschuldungs- und Prolongationskredite aus, so erhöht sich dieser Wert auf rund 50 Prozent. Hinzu kommt, dass die Käufer durchaus ihre Tilgungssätze geschickt mit der Laufzeit ihrer Zinsbindung kombinieren. 70 Prozent der Kauf- und Baufinanzierungen mit weniger als zehn Jahren Zinsbindung wird im Gegenzug immerhin mit mehr als 1,5 Prozent getilgt. An der Entscheidung der Verbraucher fürs Eigenheim mag man also (ver-)zweifeln, auch angesichts des jeweiligen individuell eingegangenen Risikos. An den Konditionen der Finanzierungen ist im aktuellen Umfeld jedoch keine Erhöhung des Risikos ablesbar. hm