In den vergangenen Jahren bauten deutsche Banken ihre Bestände an notleidenden Hypothekardarlehen (Non-performing Loans, NPL) häufig durch Verkäufe ab. Werden leistungsgestörte Immobilienkredite heute ebenso bereitwillig verkauft wie vor der Finanzmarktkrise oder wird verstärkt mit eigenen Workout-Abteilungen die Kreditsanierung angestrebt?
Die Stagnation der Verkäufe leistungsgestörter Immobilienkredite beruht auf dem durch die Finanzkrise verursachten Preisverfall, der einen Verkauf für die Banken nicht mehr attraktiv machte. Die Finanzkrise hat jedoch auch dazu geführt, dass eine Personalaufstockung in den Banken nicht mehr in Betracht kam, vielmehr Personalreduzierungen an der Tagesordnung sind. Die Banken erkennen zunehmend, dass die Bearbeitung leistungsgestörter Kredite nicht ihre Kernkompetenz ist. Dementsprechend hat sich eher eine kleine Bugwelle an leistungsgestörten Immobilienkrediten aufgebaut, die verkauft werden können. Aus meiner Marktkenntnis ergibt sich, dass dieses bereits im letzten Quartal des laufenden Jahres starten und dann im nächsten Jahr erheblich an Fahrt aufnehmen wird.
Welche Leistungen gehören heute zu einem erfolgreichen Immobilien-Workout?
Ein erfolgreiches Workout ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich von einer standardisierten Vorgehensweise gelöst hat und individuell Lösungskonzepte erarbeitet. Hier ist ein hohes Maß an Kreativität gefordert, was letztlich allerdings auch mit einem erheblich höheren Aufwand zu zählbaren Resultaten, vor allem im freihändigen Verkauf, führt. Für ein schnelles und letztlich profitables Ergebnis ist dann natürlich auch eine reibungslose Abstimmung zwischen Bank und Servicer entscheidend.
Wie entwickelt sich die Qualität der Immobilienkredite seit Ausbruch der Finanzmarktkrise und in der aktuellen Rezession?
Die Qualität der Immobilienkredite spiegelt sich als erstes in den Anforderungen zum Zeitpunkt der Kreditvergabe wider. Die Finanzkrise selbst hat zu einer Verunsicherung an den Immobilienmärkten geführt. Wie aber der gerade zu Ende gegangenen Expo Real zu entnehmen ist, sieht sich die Immobilienbranche auf dem Weg der Besserung. Dennoch werden die Verwertungserfolge auch weiter hinter denen der letzten Jahre zurückbleiben.
Wie reagieren die Kreditaufkäufer und Special Servicer auf die aktuellen Marktentwicklungen?
Die Marktentwicklungen haben dazu geführt, dass einige Investoren den deutschen Markt verlassen haben, da sie keine Wachstumschancen mehr gesehen haben. In letzter Zeit ist zu beobachten, dass sich die verbliebenen und einige neue Investoren nach der quasi einjährigen Ruhephase nach Lehman wieder verstärkt für den Ankauf von leistungsgestörten Immobilienkrediten interessieren. Die Special Servicer haben in den letzten Monaten aktiv ihre Bestände bearbeitet und würden sich auch freuen, wenn die Kreditverkäufe wie in den Boomjahren 2003 bis 2006 wieder anziehen würden.
Welche Informationen erwartet eine Bank von ihrem Servicer für die Neugeschäftssteuerung?
Es ist heute so, dass alle Servicer sämtliche relevanten Informationen an die abgebende Bank liefern können. Hier ist die Bank gefordert, ihrerseits die vom hauseigenen Risikomanagement geforderten Daten zu spezifizieren. Orientierungshilfe dafür kann der neu gefasste AT 9 der MaRisk sein.