Das klassische sichere Core-Immobilieninvestment ist tot, sagen manche. Zu teuer erkauft sei die Sicherheit des Investments, zu niedrig die Rendite. Die Value-added-Immobilie sei die Zukunft. Sie verspricht bei höherem Risiko eine höhere Rendite, ohne dabei schon im hochriskanten Bereich zu liegen wie opportunistische Anlagen. Die Core-Immobilie ist nicht tot, denn Anleger fragen sie weiterhin nach. Oder vielmehr: Sie fragen Investments nach, die mit Blick auf das Risikoprofil Core-Eigenschaften haben. Nur mit Blick auf die Rendite wollen die Investoren Value-added-Anlagen. Der Markt hat längst auf diese ambivalente Nachfrage reagiert und bietet immer häufiger entsprechende Produkte: Risiko wie bei Core-Anlagen, Rendite wie bei Value-added-Produkten.
Wie geht das? Ein einfaches Beispiel: Wohnimmobilienportfolios in guten Lagen in München zu erwerben und zu privatisieren. Das Exit-Risiko einer Einzelprivatisierung ist grundsätzlich eher im Value-added-Bereich angesiedelt, nicht jedoch mit Blick auf attraktive Standorte in einer attraktiven Stadt wie München. Die typischen Fragen - die Gefahr, auf Restanten sitzen zu bleiben - stellt sich dort nicht. Bei höheren Renditechancen unterscheidet sich das Risiko nicht nennenswert von einer klassischen Kaufenund-Halten-Strategie.
Weitere Beispiele lassen sich unter dem Oberbegriff des Asset Management subsumieren: Value-added-Immobilien lassen sich zu Core-Objeken weiterentwickeln oder repositionieren. Wenn die Lage stimmt und das Umfeld gute Perspektiven aufweist, eine Immobilie aber keine optimale Mieterzusammensetzung oder auch keine optimalen Grundrisse mitbringt, dann kann das Asset Management die Immobilie durch entsprechende Maßnahmen in Core-Richtung bewegen. Und am Ende stehen Produkte, die - wie oben angedeutet - niedriges Risiko mit höherer Rendite kombinieren. Dabei dürfte sich von selbst verstehen, dass eine gewisse Intelligenz der handelnden Akteure und der Strategien zwingende Voraussetzungen sind.
Insgesamt gilt: Wenn hierzulande künftig von Core-Investments gesprochen wird, wird damit mehr und mehr das neue Hybrid aus Core und Value-added gemeint sein. Das allgemein steigende Zinsniveau wird der Entwicklung einen weiteren Schub geben, denn wenn der Renditevorteil der Immobilie gegenüber festverzinslichen Anlagen schmilzt, werden zwangsläufig höherrentierliche Immobilien in den Fokus rücken. Das gilt zumindest für das Gros inländischer institutioneller Investoren. Ausländische Investoren, beispielsweise aus dem asiatischen Raum, haben teilweise andere Prämissen - sie setzten perspektivisch auf Währungsgewinne. Die Rendite aus der Immobilie nimmt vor diesem Hintergrund einen anderen Stellenwert ein. Sie werden weiterhin klassische Core-Immobilien nachfragen.
Dr. Marcus Cieleback, Group Head Research, Patrizia Immobilien AG, Augsburg