Perspektiven der deutschen Büromärkte aus bayerischer Sicht

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland ist mittlerweile deutlich
besser als noch vor einem Jahr. Auch auf den Büroimmobilienmärkten ist
die Trendwende vollzogen. Die Zeiten, in denen von Quartal zu Quartal
steigende Leerstände die Schlagzeilen bestimmten und stetig reduzierte
Mietpreise den Eigentümern Kopfzerbrechen bereiteten, sind vorbei. Und
selbst wenn der Blick auf die Umsatzzahlen für die eine oder andere
Stadt im ersten Quartal noch getrübt ist, so stellt sich die Situation
auf den Büromärkten doch insgesamt wesentlich freundlicher dar als
noch vor einem Jahr.
\
Ende der Talfahrt
\
An den meisten wichtigen Bürohochburgen stiegen die
Vermietungsleistungen bereits an, und die Mietpreise beendeten ihre
Talfahrt. Das liegt teils daran, dass vermehrt internationale
Investoren neben den Wohnimmobilien auch deutsche Büroimmobilien als
attraktives Investment entdeckt haben. Hinzu kommt, dass die so
genannten B-Standorte für langfristige gut diversifizierte Portfolios
stark an Bedeutung gewinnen.
\
Der Druck auf die Büromärkte durch die Angebotsseite hat spürbar
nachgelassen. Bereits 2005 wurden an den wichtigsten Standorten weit
weniger Büros fertig gestellt als noch zwölf Monate zuvor. Dieser
Trend hält weiter an. Rein spekulative Projekte, bei denen noch
Flächen angemietet werden können, sind lediglich in Berlin und Hamburg
in nennenswertem Umfang in Bau. Unter dem Strich werden
Unternehmensansiedlungen und Expansionen dafür sorgen, dass sich der
Leerstand an den Büromärkten langsam abbauen wird. Dadurch sind trotz
des insgesamt noch recht hohen Gesamtleerstands im Spitzensegment
Mietpreissteigerungen möglich. So werden gut ausgestattete und
realistisch kalkulierte Büroflächen in diesem Jahr weiterhin zu
vernünftigen Preisen ihre Mieter finden und das Vertrauen aller
Marktteilnehmer in den Büromarkt wieder herstellen. Nach dem bereits
guten Jahr 2005 dürfte demnach das Tal der Tränen tatsächlich
durchschritten sein.
\
Der Start in das Jahr 2006 verlief für den Büroflächenmarkt München
äußerst erfreulich: Im 1. Quartal wurden knapp 27 Prozent mehr als im
Vorjahreszeitraum umgesetzt. Hierzu hat maßgeblich der
Mietvertragsabschluss des Telekommunikationsunternehmens O2 im Uptown
München mit 50 000 Quadratmetern beigetragen. Das ist die größte
Anmietung in der Stadt seit 2002.
\
Mit rund 90 Prozent konzentrierte sich fast die gesamte Nachfrage auf
das Stadtgebiet. Räumlicher Schwerpunkt war neben der Vermietung des
Uptown in Moosach traditionell die City, die zum vergleichbaren
Vorjahreszeitraum immerhin um knapp 40 Prozent zulegen konnte. Die
Theresienhöhe ist nun bis auf das Gebiet Theresienhöhe Nord fast
vollständig vermietet. Das Entwicklungsgebiet Riem hat dagegen
weiterhin Anlaufschwierigkeiten. Bei den Branchen dominieren die
Informations- und Kommunikationstechnologien gefolgt von den sonstigen
Dienstleistern, Medien und Werbung sowie Banken und
Finanzdienstleister.
\
Der Leerstandsabbau hat sich in München weiter fortgesetzt. Der
aktuelle Leerstand beläuft sich auf 1,68 Millionen Quadratmeter und
liegt damit um 61 000 Quadratmeter niedriger als zum Jahreswechsel.
Die Leerstandsquote beträgt nur noch 9,4 Prozent, was im Vergleich zu
den anderen Bürohochburgen einen sehr guten Wert darstellt. Die
Spitzenmiete hat sich im ersten Quartal mit 29 Euro pro Quadratmeter
nicht verändert.
\
Auch wenn sich die Rahmenbedingungen des Münchner Büromarktes noch
nicht grundlegend geändert haben, sprechen alle Anzeichen dafür, dass
sich die Aufwärtsbewegung verfestigt hat und sich auch weiter
fortsetzen wird. Die Bayerische Immobiliengruppe erwartet daher für
das laufende Jahr einen etwas höheren Flächenumsatz als im Vorjahr.
Aufgrund der hohen Nachfrage sowie der geringen Fertigstellungszahlen
wird die Leerstandsquote weiter sinken. Damit sind die Voraussetzungen
erfüllt, dass auch die Mietpreise schon bald wieder leicht ansteigen
werden.
\
Mit geringer Dynamik
\
Im Jahresauftakt ist der Büromarkt lediglich verhalten gestartet.
Während der Berliner Büromarkt im Jahr 2005 von einem Umsatzhoch durch
die großflächigen Anmietungen der Bundesagenturen für Arbeit geprägt
war, wurden im ersten Quartal 2006 rund 13 Prozent weniger Büroflächen
vermietet als im Vorjahresquartal. Dominierend sind nun nicht mehr die
öffentliche Verwaltung, sondern Unternehmen der
Dienstleistungsbranchen wie Beratungsgesellschaften, Medien und
Werbung. Die Vermietungen waren in erster Line auf die innenstadtnahen
Büroteilmärkte gerichtet. Die durch die großflächigen Anmietungen der
Bundesagenturen für Arbeit hervorgerufenen hohen Umsätze der Cityrand-
und Nebenlagen im Jahr 2005 sind damit wieder aufgehoben.
\
Der Leerstand bleibt bedingt durch das kontinuierlich reduzierende
Fertigstellungsvolumen sowie die deutlich höheren Flächenumsätze im
vergangenen Jahr konstant. Das Leerstandsvolumen beträgt seit
Jahresbeginn konstant 1,53 Millionen Quadratmeter, die Leerstandsquote
liegt bei 8,5 Prozent. Die Seitwärtsbewegung der Mietpreise setzt sich
auch im Jahr 2006 fort. Die Spitzenmiete liegt wie schon im Jahr 2005
bei 21 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete, die im zweiten
Halbjahr 2005 auf unter zehn Euro pro Quadratmeter sank, befindet sich
nun mit 10,35 Euro pro Quadratmeter wieder leicht im Aufwind.
\
Für den weiteren Jahresverlauf ist in Berlin ein konsolidierter Markt
mit geringer Dynamik zu erwarten. Der Flächenumsatz wird trotz einer
zu beobachtenden Nachfragebelebung in vielen Marktsegmenten nicht ganz
das Niveau von 2005 erreichen, im Vergleich zu den Vorjahren wird das
Ergebnis aber zufrieden stellend ausfallen. Als positives Signal ist
der sich weiter stabilisierende Leerstand zu sehen. In Verbindung mit
gleichzeitig hoher Nachfrage wird eine weitere Festigung des
Mietpreisniveaus erfolgen. Eine nachhaltige Trendwende ist jedoch noch
nicht eingetreten, so dass für das Jahr 2006 eine weiterhin konstante
Spitzenmiete bei weiter rückläufigen Incentives zu erwarten ist.
\
Der Frankfurter Büromarkt ist zunächst verhalten ins Jahr 2006
gestartet. Im ersten Quartal wurden 32 Prozent weniger als im
Vorjahresquartal vermietet. Grund für diese Entwicklung sind die
fehlenden Großverträge. Räumliche Schwerpunkte waren die zentralen
Teilmärkte Bankenlage, Bahnhofsviertel, City sowie Westend, in denen
mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes erzielt wurden. Mit knapp der
Hälfte des Umsatzvolumens vereinen Banken und
Finanzdienstleistungsunternehmen sowie unternehmensbezogene
Dienstleister nach wie vor die Mehrheit der Flächen auf sich.
\
Der Leerstand verweilt weiterhin mit rund 2,2 Millionen Quadratmetern
auf einem hohen Niveau, die Leerstandsquote liegt unverändert bei 15,1
Prozent. Um dem Leerstand entgegenzuwirken fördert die Stadt Frankfurt
den Umbau von leer stehenden Büros in Wohnungen, an denen es besonders
in der Innenstadt mangelt. Die Umwandlungsobjekte liegen alle an guten
Adressen im Westend oder in der City. Bei der Spitzenmiete von 34 Euro
pro Quadratmeter gibt es weiterhin keine Veränderung. Sie wird, wie in
den Vorjahren auch, ausschließlich im Bankenviertel erzielt. Die
gewichtete Durchschnittsmiete konnte auf 17,30 Euro pro Quadratmeter
leicht ansteigen.
\
Trotz des mäßigen Starts wird in Frankfurt für dieses Jahr ein
Flächenumsatz in vergleichbarer Höhe wie 2005 erwartet, da bereits
einige größere Deals in der Pipeline sind. Beim Leerstand sehen wir
allerdings noch keine nennenswerten Verbesserungen. Der Leerstand wird
sich aufgrund der künftig gemäßigt spekulativen Fertigstellungen auf
ein konstantes Niveau einpendeln. Für den Rest des Jahres gehen wir
von insgesamt eher stabilen Mieten aus, während sich der Trend nach
qualitativ hochwertigen Flächen weiter fortsetzt.
\
Hamburg nimmt Fahrt auf
\
Der Hamburger Büromarkt zeigt sich wie erwartet weiter sehr belebt.
Die positive Dynamik zum Ende des vergangenen Jahres hat sich auch im
ersten Quartal 2006 fortgesetzt. So wurden gut 70 Prozent mehr Flächen
umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Triebfeder der günstigen
Entwicklung ist die anhaltend gute Konjunktur im Dienstleistungssektor
sowie in den Bereichen Luftfahrtindustrie und Transportwesen. Allein
diese drei Branchen stellen zusammen knapp die Hälfte der vermieteten
Flächen.
\
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes zeigt sich: Die zentralen
Bürolagen der Innenstadt sowie des Hafens sind weiterhin die
beliebtesten Standorte. Vor allem die Hafencity wird künftig an
Beliebtheit noch deutlich zunehmen. Als begünstigend wirkt sich das
recht günstige Mietpreisniveau für hochwertige Flächen in diesen Lagen
aus.
\
Anfang des Jahres 2006 ist der Leerstand mit 907 000 Quadratmetern
konstant geblieben, die Leerstandsrate beträgt 6,9 Prozent und liegt
damit weiterhin deutlich unter den Quoten von anderen großen deutschen
Standorten. Die Spitzenmiete, die in der Innenstadt erzielt wird,
verweilt bei konstanten 23 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der
gestiegenen Nachfrage hat sich dort jedoch die gewichtete
Durchschnittsmiete um zehn Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf
14,64 Euro pro Quadratmeter erhöht.
\
Der positive Jahresauftakt sowie die vorliegenden Flächengesuche
lassen auch für 2006 einen Flächenumsatz von über 400 000
Quadratmetern erwarten. Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage in
Verbindung mit der positiven Nettoabsorption wird die Leerstandsquote
weiter sinken. Bei der Spitzenmiete ist jedoch erneut eine
Seitwärtsbewegung zu erwarten.
\
Die nähere Betrachtung der bislang nur selten im Vordergrund stehenden
B-Standorte wird bei Immobilieninvestoren und größeren Bestandshaltern
künftig wohl einen breiteren Raum einnehmen als gewohnt. Dafür
sprechen mehrere Faktoren. Wie die Immobilienkrise 2002 eindrucksvoll
belegte, sind gerade die so genannten Bürohochburgen vom
konjunkturellen Abschwung und dem folgenden Immobilienzyklus besonders
betroffen. Sie weisen in diesen Situationen eine wesentlich höhere
Volatilität auf als kleinere Städte. Diese Einschätzung macht
B-Standorte interessant und wird zu einer in dieser Hinsicht
ausgewogeneren Diversifizierung insbesondere großer Portfolios führen.
\
B-Städte als Alternative
\
An B-Standorten sind die Zyklen aller Erfahrung nach deutlich
schwächer ausgeprägt, da das Marktgeschehen überwiegend durch
regionale Akteure bestimmt wird, deren Standortentscheidungen meist
stabiler sind. Die abgeschlossenen Mietverträge sind daher häufig
langfristig, und der Anteil der Eigennutzer ist überdurchschnittlich
hoch. Hinzu kommt, dass an B-Standorten häufig höhere
Nettoanfangsrenditen zu erzielen sind als an den großen Büromärkten.
\
Aktuelle Beispiele sind etwa Märkte wie Bremen mit Renditen von 6,5
bis 7,5 Prozent, Hannover (6,0 bis 8,0 Prozent), Essen (6,0 bis 7,0
Prozent), Leipzig (6,7 bis 8,0 Prozent) und Bonn (6,0 bis 6,5
Prozent). Selbst in Krisenzeiten weisen solche B-Städte meist nur
Leerstände von bis zu fünf Prozent auf (zumindest im Westen), da dort
nur in geringem Umfang spekulative Investitionen durchgeführt werden
und der Zugang neuer Büroflächen weitgehend der Nachfrage entspricht.
\
Aber auch die besonderen Risiken gilt es zu beachten. So sind etwa
Ein-Mieter-Objekte an B-Standorten besonders riskant, vor allem wenn
sie im Verhältnis zum Markt eine überdurchschnittlich große Fläche
haben. Das Verhältnis von Objekt- zur Standortgröße sollte daher
ausgewogen sein, und die Immobilie sollte eine
Drittverwendungsfähigkeit aufweisen. Nachteilig ist häufig auch die
geringe Transparenz kleinerer Märkte. Zudem sollten noch vor der
Objektauswahl die Zukunftsaussichten der Zielregion sehr genau geprüft
werden. Werden alle Kriterien bei der Investitionsentscheidung
beachtet, können B-Standorte eine sehr gute Wahl sein, um Chancen und
Risiken von bislang auf die Bürohochburgen konzentrierten Portfolios
besser auszutarieren.