Eine Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilienveräußerung begründet eigene (Schutz-)Rechte des Mieters. Das hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 109/18). Im konkreten Fall hatte ein Käufer von der Stadt Bochum ein Hausgrundstück erworben. Im Kaufvertrag war ein lebenslanges Wohnrecht des Mieters und der ausdrückliche Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ festgeschrieben. Weiter hieß es im Vertrag: „Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen." Gleichwohl hatte der Käufer dem Mieder unter Berufung auf § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt – zu Unrecht, wie der BGH urteilte. Bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter handelt es sich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB), der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt, so die Richter.
Der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringe hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollten sie lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese Auslegung sprechen nach Sicht des BGH auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer, zumal das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Das gilt auch dann, wenn es sich bei den Klauseln um vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Eine unangemessene Benachteiligung der Käufer im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB konnte der BGH nicht sehen. Vielmehr stellten die beanstandeten Klauseln im Kaufvertrag eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.