Die DG Hyp hat im Rahmen einer umfassenden Studie die aktuelle Lage auf den ostdeutschen Immobilienmärkten unter die Lupe genommen. Die Kernbotschaft: In vielen ostdeutschen Großstädten ist die Entwicklung als dynamisch zu bewerten. So wird für das Gesamtjahr 2018 erwartet, dass das Mietniveau in wichtigen Assetklassen der ostdeutschen Großstädte im Durchschnitt weiter ansteigt. Neben Berlin, dessen Entwicklung als „herausragend“ beschrieben wird, verzeichnen insbesondere Leipzig, Dresden und Potsdam spürbare Wachstumsraten. Auch Rostock und Erfurt befinden sich im Aufwind. Im Vergleich zu westdeutschen Oberzentren ist das Mietniveau zwar meistens geringer. Gleichwohl biete Ostdeutschland den Investoren ein zunehmendes Potenzial für Immobilieninvestitionen.
Nach dem Tief bei der Bürobeschäftigung im Jahr 2005 hat laut Studie die Flächennachfrage in Ostdeutschland mittlerweile wieder angezogen. Diese wurde zunächst überwiegend aus Leerständen bedient, die durch die Überkapazität in den neunziger Jahren entstanden sind. In Dresden und Leipzig konnte der damals enorm hohe Flächenleerstand spürbar auf heute etwa 8 Prozent abgebaut werden. In Potsdam und der Hauptstadt Berlin sind mittlerweile kaum noch freie Büroflächen verfügbar. Die hohe Büroflächennachfrage gepaart mit zunehmender Flächenknappheit hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete vor allem am Berliner Büromarkt spürbar gestiegen ist. Mit einer Miete von 30 Euro pro Quadratmeter in sehr guten Lagen ist die Hauptstadt nach Frankfurt und München inzwischen der drittteuerste Bürostandort bundesweit. Unter den ostdeutschen Oberzentren verzeichnen auch Leipzig und Dresden starke Zuwächse. 2017 lag der Quadratmeterpreis bei rund 13 Euro. Ähnliche Werte erreichten Potsdam und Rostock. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich 2018 moderat fortsetzen. So wird in den ostdeutschen Oberzentren für das Gesamtjahr ein durchschnittliches Wachstum von 1,6 Prozent erwartet.
Beim Einzelhandel sind die Unterschiede der Spitzenmieten in den neun untersuchten Großstädten teilweise erheblich. Der Top-Standort Berlin hat sich überdurchschnittlich gut entwickelt und konnte im Handel die Spitzenmiete binnen zehn Jahren um über 50 Prozent auf 310 Euro pro Quadratmeter steigern. An den ostdeutschen regionalen Einzelhandelsstandorten lag die durchschnittliche Spitzenmiete 2017 bei 82 Euro je Quadratmeter. Das sind etwa 50 Euro je Quadratmeter weniger als im Durchschnitt bundesweiter Oberzentren. Gründe dafür sind die niedrigere Kaufkraft und ein hoher Flächenbestand. Lediglich in den beiden aufstrebenden sächsischen Großstädten Leipzig und Dresden wurde 2017 eine Spitzenmiete von 127 Euro beziehungsweise Dem bundesweiten Trend folgend dürften sich die Einzelhandelsmieten auch in den ostdeutschen Oberzentren 2018 überall seitwärts entwickeln.
Auf dem Wohnimmobilienmarkt sieht die DG Hyp weder das frühere Überangebot noch das geringere Einkommen in Ostdeutschland als nachteilig an. Die Zahl der privaten Haushalte wächst demnach kontinuierlich. Deshalb haben die Mieten sogar in Städten mit schwächerem Einwohnerwachstum aufgrund der gestiegenen Nachfrage – insbesondere nach Neubauwohnungen – spürbar angezogen. Gleichwohl liegt das Mietniveau ostdeutscher Standorte immer noch unter dem Mittel westdeutscher Oberzentren, in denen die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 11 Euro pro Quadratmeter liegt. In Dresden, Leipzig und Rostock waren 2017 gut 10 Euro pro Quadratmeter zu zahlen gefolgt von Erfurt, Magdeburg und Schwerin mit leicht über bzw. unter 9 Euro. Das Schlusslicht bildet Halle mit einem Quadratmeterpreis von 8 Euro. Angesichts des Bevölkerungswachstums in den untersuchten ostdeutschen Großstädten dürften die Mieten laut Studie – ohne Berlin – 2018 im Durchschnitt um 3,6 Prozent steigen. Der höchste Zuwachs von 5,5 Prozent wird in Leipzig erwartet.
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