Neuer Rekord auf Immobilien-Investmentmärkte

Quelle: BNP Paribas

2019 wurden bundesweit gut 73,4 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit wurde der erst im letzten Jahr aufgestellt Rekordumsatz pulverisiert und noch einmal um gut 19 Prozent übertroffen. Erstmals wird mit dem neuen Allzeithoch die 70-Milliarden-Euro-Schwelle übersprungen. Rechnet man noch die Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf rund 19,5 Milliarden Euro belaufen, ergibt sich laut BNP Paribas Real Estate ein Gesamtumsatz von fast 93 Milliarden Euro. Die Attraktivität der deutschen Immobilien-Investmentmärkte ist demzufolge nicht nur ungebrochen groß, sondern kann sowohl im internationalen Kontext als auch im Vergleich zu anderen Assetklassen sogar noch zulegen.

Ausschlaggebend für die Dynamik der Märkte ist eine Vielzahl von Gründen. Als wichtigste Rahmenbedingung ist das unverändert gute Finanzierungsumfeld anzusehen, sodass auch bei niedrigen Renditen ein erheblicher Spread zu Staatsanleihen besteht und gleichzeitig eine im Vergleich zu anderen Assetklassen auskömmliche Eigenkapitalverzinsung gegeben ist. Dies gilt insbesondere, wenn man das Rendite-Risiko-Profil berücksichtigt. Darüber hinaus spielen die weiterhin guten Perspektiven der Nutzermärkte eine entscheidende Rolle, wie der 2019 noch einmal gestiegene Büroflächenumsatz in Deutschland belegt, der erneut die 4 Millionen Quadratmeter-Schwelle übertroffen hat und das zweitbeste jemals registrierte Resultat darstellt. Die etwas schwächelnde Konjunktur im vergangenen Jahr wurde scheinbar von übergeordneten Trends wie weiter sinkenden Arbeitslosenzahlen, der demografischen Entwicklung, dem War for Talents und einer sich insgesamt gut entwickelnden Dienstleistungsbranche überlagert. Die damit einhergehenden Mietsteigerungen bilden die Voraussetzung, um auch bei hohen Einstiegspreisen zukünftige Wertsteigerungspotentiale zu realisieren. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass wichtige Stimmungsindikatoren wie der Ifo- oder ZEW-Index bereits wieder anziehen, sodass eine Stabilisierung beziehungsweise leichte Erholung der Wirtschaft  2020 immer wahrscheinlicher wird.

Beigetragen zur neuen Bestmarke hat eine positive Entwicklung sowohl von Einzel- als auch Portfoliotransaktionen. Mit knapp 51,4 Milliarden Euro verzeichnen Einzeldeals ein neues Rekordvolumen, womit das im Vorjahr aufgestellte Allzeithoch nochmal um knapp 12 Prozent übertroffen wurde. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei 70 Prozent und damit leicht unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Überproportional zugelegt haben Paketverkäufe, die den Vorjahreswert um gut 42 Prozent auf rund 22 Milliarden Euro steigern konnten. Nur 2006 und 2007 konnte ein noch besseres Resultat erzielt werden. Mit über 9,2 Milliarden Euro entfallen fast 42 Prozent auf Büroportfolios, bei denen in den Vorjahren häufig noch ein Angebotsmangel zu verzeichnen war.

Da der Büroanteil bei Einzelverkäufen noch höher ausfällt, tragen sie mit knapp 53 Prozent über die Hälfte zum gesamten Transaktionsvolumen bei und können mit rund 38,7 Milliarden Euro ebenfalls eine neue Bestmarke aufstellen. Hier spiegeln sich die starken Nutzermärkte, steigende Mieten und die auch mittelfristig weiterhin sehr guten Perspektiven der deutschen Büromärkte eindrucksvoll wider. Auf Platz zwei finden sich Einzelhandelsobjekte, die mit einem Volumen von fast 12,9 Milliarden Euro knapp 18 Prozent zum Ergebnis beisteuern und ihr Vorjahresresultat um 15 Prozent steigern können. Zwar tragen einige große Portfoliotransaktionen wie die Übernahme der Kaufhof-Objekte durch Signa, die zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt, wesentlich zum Umsatz bei, aber auch andere Einzelhandelsimmobilien, insbesondere Fachmärkte und Nahversorger, stießen auf großes Investoreninteresse. Auf Logistikimmobilien entfallen gut 10 Prozent, was einem Transaktionsvolumen von rund 7,5 Milliarden Euro entspricht. Dies stellt das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis dar und entspricht einer Steigerung um knapp 5 Prozent. Ebenfalls den zweitbesten Wert erreichen Hotelverkäufe, die auf gut 5 Milliarden Euro kommen und das Vorjahresergebnis um knapp ein Viertel übertreffen. Damit liegen sie erst das zweite Mal über der 5- Milliarden-Euro-Schwelle. Im tendenziell wachsenden Segment der Healthcare-Immobilien wurden knapp 2,2 Milliarden Euro umgesetzt (+11 Prozent), was das zweitbeste Ergebnis nach 2016 darstellt. 

Ausländische Käufer konnten ihren Anteil aufgrund eines starken vierten Quartals etwas ausbauen und kommen insgesamt auf einen Umsatzanteil von knapp 41 Prozent, was dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre entspricht. Traditionell sind sie vor allem im Portfoliosegment besonders stark, wo sie mit fast 56 Prozent sogar für den größten Teil des Volumens verantwortlich zeichnen. Absolut betrachtet haben sie mit fast 30 Milliarden Euro so viel investiert wie schon seit über zehn Jahren nicht mehr. Am aktivsten waren erwartungsgemäß europäische Anleger, die auf einen Anteil von 19 Prozent kommen, gefolgt von nordamerikanischen Investoren mit rund 13 Prozent. Jeweils etwa 4 Prozent steuern asiatische Anleger und Käufer aus dem Nahen Osten zum Ergebnis bei, was einem absoluten Investitionsvolumen von jeweils knapp 3 Milliarden Euro entspricht.

Die deutschen A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) haben ihre Rekordjagd fortgesetzt und legen um gut 20 Prozent zu, sodass mit 46,56 Milliarden Euro wiederum eine neue Bestmarke aufgestellt wurde. Unangefochtener Spitzenreiter ist dagegen Berlin mit 12,8 Milliarden Euro (+72 %). Nachdem im letzten Jahr Frankfurt als erste deutsche Stadt die 10-Milliarden-Marke geknackt hatte, muss sich die Bankenmetropole dieses Jahr mit gut 8,94 Milliarden Euro (-13 %) hinter München mit Rang drei begnügen.

Vieles spricht laut BNP Paribas Real Estate für ein erneut überdurchschnittliches Transaktionsvolumen im Jahr 2020. Verantwortlich für diese Einschätzung ist eine ganze Reihe von Gründen. Unterstützend wirken dürften die verbesserten Aussichten für eine wieder anziehende Konjunktur, insbesondere im Dienstleistungsbereich und einer weiterhin stabilen bis positiven Arbeitsmarktsituation. Hierdurch werden die Nutzermärkte gestärkt, was zu perspektivischen Wertsteigerungspotentialen führt. Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen dafür, dass sich große Risiken, vor allem der Handelsstreit zwischen den USA und China sowie der Brexit, entspannen könnten. Hiervon wird die globale Konjunktur spürbar profitieren. Und last but not least ist unverändert viel Kapital am Markt, das tendenziell sogar noch anwachsen dürfte. Hierfür sprechen nicht nur in diesem Jahr auslaufende deutsche Anleihen im hohen dreistelligen Milliardenbereich, sondern auch das spürbar gewachsene Privatvermögen, das überproportional in Sichteinlagen „geparkt“ ist. Sollten die Kreditinstitute Negativzinsen auf private Girokonten ausweiten, wovon aus heutiger Sicht auszugehen ist, wird auch hier ein erheblicher zusätzlicher Anlagebedarf entstehen. Da gleichzeitig keine Änderung der Zinspolitik der EZB absehbar ist, Bonds nach Ansicht vieler Großbanken auch 2020 negativ rentieren werden und auch sichere Corporate Bonds kaum Rendite abwerfen, wird ein erheblicher Teil des zusätzlich auf die Märkte kommenden Kapitals nach Immobilieninvestments Ausschau halten. Untermauert wird diese Einschätzung dadurch, dass sich bereits wieder eine ganze Reihe großvolumiger Einzel- als auch Portfoliodeals in konkreter Vermarktungsvorbereitung befinden.

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