Es müssen die Zeiten des TV-Gassenhauers "der große Bellheim" gewesen sein, als Warenhäuser noch Magnete und Hauptanlaufpunkte für neue Sortimente und Vertriebswege darstellten und Kunden begeisterten. Diese Funktion nehmen mittlerweile nur noch ausgewählte Platzhirsche wie das Berliner KDW oder der Oberpollinger in München wahr. Warenhäuser sind nicht mehr die Anker einer Einkaufslage, sondern sind selbst mehr und mehr auf Frequenzbringer angewiesen, um leben zu können. Dazu haben vor allem die Konkurrenz des Online-Vertriebes und die Veränderungen im Käuferverhalten beigetragen. Trotz aller Unkenrufe ist die Lage vieler deutscher Warenhäuser aber aus Sicht der Betreiber und Immobilieninvestoren gar nicht so schlecht. Zu diesem Credo kommen Savills und Stadt + Handel in einer ausführlichen Analyse. Schwer tun sich Häuser in Mittelstädten mit weniger als 100 000 Einwohnern. Einige davon werden wohl einer anderen Nutzung zugeführt werden. Dagegen befindet sich die Mehrzahl der 161 bewerteten Warenhäuser in guten bis sehr guten Mikrolagen. Diese kann, richtig genutzt, gegenüber den meisten anderen Typen im Einzelhandel ein klarer Wettbewerbsvorteil und Ausgangspunkt einer Renaissance des Warenhauses sein, so die Autoren der Studie. Ideal scheint die Kombination von guter Lage und einer großen Verkaufsfläche, zu sein, da sich dort - falls richtig gemacht - modernes Erlebnis-Shopping inszenieren lässt.
Das Segment der Warenhäuser ist für Immobilieninvestoren durchaus attraktiv und die Umsätze im Investmentmarkt sind relativ hoch. Knapp über 6,2 Milliarden Euro wurden seit 2009 umgesetzt, dies entspricht mehr als 10 Prozent des Umsatzes in Handelsimmobilien. Seit 2009 wechselten 193 Warenhäuser den Eigentümer. Dabei macht vor allem die hochwertige Lage die Häuser für Immobilienanleger attraktiv. Die erzielbaren Nettoanfangsrenditen lagen gemäß der Studie Ende 2014 durchschnittlich bei 6,1 Prozent. Die niedrigste Verzinsung gibt es nicht überraschend in der bayerischen Hauptstadt, da sind es nur 4,1 Prozent. Die höchste Rendite weist der Markt in Solingen mit satten 8,7 Prozent auf. Durch die Kombination von Miet- und Renditeentwicklung dürfte seit 2010 mit einem sehr breit gestreuten 1a-Lagen-Einzelhandelsportfolio ein Kapitalwertwachstum von zirka elf Prozent erzielbar gewesen, so die Autoren der Studie. Geht es so weiter, gehören die kanadische Hudson's Bay Company sowie die US-amerikanische Simon Property zu den Profiteuren. Insgesamt halten die beiden Partner vierzig Objekte. Beim Blick auf diese guten Zahlen darf nicht vergessen werden, dass das Geschäftsmodell "Warenhaus" wankt und die Zukunft der entsprechenden Immobilien in fast allen Fällen davon abhängt. Investoren haben folglich einen sehr genauen Blick auf die Zukunftsfähigkeit zu werfen. Entweder sie versuchen, sich Perlen zu sichern. Oder sie suchen sich Patienten mit geringen Überlebenschancen, aber großen Nachnutzungspotenzial. Für beide Anlagemotive dürfte das Segment auch in den nächsten Jahren spannende Möglichkeiten bieten; es wird aber auch die eine oder andere Niete dabei sein. ber