Hotels gehören zweifellos zu den Verlierern der Corona-Krise. Entsprechend groß sind die Sorgen vor den negativen Auswirkungen auf den Hotel-Investmentmarkt. Und das durchaus berechtigt, wie nun die Zahlen zum zweiten Quartal belegen. Nach Angaben von JLL hat der deutsche Hotelinvestmentmarkt durch Corona Einbußen in bis dato nicht gekannter Größenordnung hinnehmen müssen. Bei lediglich acht Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni haben Investoren 260 Millionen Euro in die Hand genommen, um Hotelobjekte zu kaufen. Drei Monate vorher konnten noch 1 Milliarden Euro und 27 Transaktionen bilanziert werden, weshalb sich der Rückgang für das Halbjahr auf ein Minus von „lediglich“ 15 Prozent beläuft, gleichbedeutend einem Transaktionsergebnis von 1,25 Milliarden Euro (H1 2019: 1,47 Milliarden Euro). Der 5-Jahresvergleich mit den in diesem Zeitraum stark zugenommenen Volumina liegt da schon eher im Argen: Minus 28 Prozent schlagen zu Buche.
„Wie befürchtet hat sich die Pandemie im zweiten Quartal den operativen Märkten folgend auch auf den Investmentmärkten bemerkbar gemacht“, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group. Und weiter: „Auch ist nicht wegzudiskutieren, dass die wenigen Aktivitäten im zweiten Quartal ihre Anfänge bereits meist vor Corona genommen hatten.“ Projektentwicklungen machten bis Ende Juni 2020 bei einem Volumen von circa 270 Millionen Euro nur noch 22 Prozent des Gesamtvolumens aus, im Vergleichszeitraum des letzten Jahres war es knapp die Hälfte (706 Millionen Euro) des Gesamtvolumens. Darüber hinaus waren sechs Hotel-Portfoliotransaktionen im ersten Halbjahr 2020 zu verzeichnen, das Gesamtvolumen belief sich dabei auf über 610 Millionen Euro, knappe 18 Prozent über dem Vorjahresergebnis – allerdings maßgeblich bedingt durch die Mehrheitsübernahme an TLG durch Aroundtown.
Einen pauschalen Abgesang auf die Assetklasse kann Schmidtke indes nicht beobachten: „Eine Schärfung des Investitionsfokus auf bestimmte Märkte mit gutem Mix aus Business und Leisure und auf Segmente wie Budget Hotels oder Serviced Apartments, ist wahrscheinlicher als eine grundsätzliche Ablehnung der Assetklasse Hotel. Märkte, die nicht zu sehr auf internationale Nachfrage angewiesen sind und zumindest auch eine hohe freizeittouristische Attraktivität haben, wird die Krise weniger stark treffen.“ Eines sei sicher: Bislang sei der Hotelmarkt fest in der Hand der Verpächter gewesen. Mit dem Risiko, den Betreiber zu verlieren und einen Leerstand zu riskieren, drehe sich der Spieß nun um. „Noch können langfristige Trends zwar nicht definitiv ausgemacht werden. Bisher zumindest galt Mietstundung statt -ausfall oder -reduktion. Nun geht es jedoch in die nächste Phase. Ob temporäre Maßnahmen während der Krisenzeit oder dauerhafte Vertragsanpassungen – die allgemeingültige Lösung gibt es nicht. Und Trends müssen sich erst noch herauskristallisieren, etwa mehr Flexibilität bei Mietstruktur mit höheren variablen Anteilen und Corona-Klauseln in Verträgen“, betont Schmidtke.
Ihr abschließendes Fazit: „2020 wird kein Glanzjahr in den Geschichtsbüchern des Hotelinvestmentmarktes. Die Krise ist nämlich noch lange nicht überstanden. Eine Rückkehr zu Leistungskennzahlen auf Vor-Corona-Level liegt noch in weiter Ferne, je nach Markt und Objekt kann dies zwei bis drei Jahre oder länger dauern. In jedem Fall befinden wir uns in einem Umbruch. Vielleicht sollte auch daran erinnert werden, dass Renditen im Hotelinvestmentmarkt zuletzt denen von Bürotransaktionen zu ähnlich wurden und nicht genügend reflektiert wurde, dass operatives Geschäft immer auch ein höheres Risiko beinhaltet. 2020 wird sich auf jeden Fall deutlich unter dem 5-Jahresdurchschnitt von 4,4 Milliarden Euro bewegen. Aber Kapital und Investoren stehen bereit. Und die Übernachtung außerhalb der eigenen vier Wände wird es auch zukünftig geben. Denn sie ist Teil unseres zivilisierten Lebens. Dessen Koordinaten brauchen eine Nachjustierung und eine tragfähige Vision künftigen Reisens.“