Mit zwei Urteilen (Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass es nach geltender Rechtslage zulässig ist, wenn eine fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung kombiniert wird. Wohnungsmieter hatten die vereinbarte Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Der Vermieter hat daraufhin die fristlose und hilfsweise die fristgerechte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Nach Zugang der Kündigung wurden die aufgelaufenen Zahlungsrückstände so rechtzeitig und vollständig beglichen, dass damit die außerordentliche und fristlose Kündigung unwirksam wurde (sogenannte "Schonfristzahlung" § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Es ging nun um die Frage, ob neben dieser "Heilung" der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung wegen desselben Sachverhalts noch möglich sei. Das Landgericht Berlin hatte dazu ausgeführt, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573 c BGB) ins Leere laufe, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB habe zwar den Herausgabeanspruch des Vermieters, der durch die außerordentliche Kündigung entstanden war, erlöschen lassen. Zwischen Kündigung und Zahlung des Rückstandes habe aber wegen der Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung quasi kein Mietverhältnis bestanden, das mit der ordentlichen Kündigung hätte beendet werden können.
Entgegen dem Landgericht Berlin beschränkt sich laut BGH die Wirkung des Wegfalls der Kündigung durch Schonfristzahlung nicht darauf, nur die Ansprüche der Vermieters auf Herausgabe der Mietsache nach fristloser Kündigung zum Erlöschen zu bringen. Vielmehr führt die Schonfristzahlung nach BGH auch zur rückwirkenden Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung; der Mietvertrag wird fortgesetzt. Daher kann neben der außerordentlichen auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung kommen. Der BGH klärt auch zu der Funktion der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung auf. Diese werde ja nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit fristlosen Kündigung erklärt, vielmehr wolle der Vermieter regelmäßig ja ausdrücklich, dass das Mietverhältnis jedenfalls, also auch ordentlich in gesetzlicher Frist endet, und zwar unabhängig davon, ob die außerordentliche Kündigung wirksam war und bleibt.
(IVD-Süd)